《談國論企－黎偉成》新建商品住宅銷售跌幅持續收窄

　　《談國論企》中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2026年1-6月份仍保持下跌態勢，惟跌幅持續多個月的不斷收窄，更低於開發投資額度、新開工和竣工面積等回落的幅度，而最難得的是待售商品房止升持平，減「增量」和「去庫存」使市場供求漸趨平衡，有良性的啟。商品住房的盲目過份亂投多年，而調整和回復相對常態當需時也。

*住宅開發的新開工面積及竣工面積均大跌*

　　來自中國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供求關係維持多時的漸趨平衡佳態，特別是（甲）「需求」層面，新建商品房銷售所減的幅度和速度逐步緩和下來，包括(1)所涉銷售面積於推廣2026年1-6月份累計3.3318萬億元（人民幣．下同）同比減少12.4%（見附表），略多於1-5月份的12.1%和1-4月份的12.2%跌幅，可解讀為新建商品住宅房於二季度銷情保持緩跌之勢，相對於1-3月份所減13.1%和1-2月份下跌15%有頗明顯改善。

　　情況同樣見之於(II)銷售額，於2026年1-6月份累計3.327萬億元同比減少13.7%，比1-5月份2.5783萬億元的14.1%減幅收窄0.4個百分點，低於1-4月份的15.7%、1-3月的18.5%和1-2月份的21.8%，意味整體樓價有逐步回穩甚至稍向上的傾向。

　　新建商品房銷售情況漸次好轉，可以在一定程度顯示：房地產開發商要持續不斷「減價促銷」的「去庫存」，策略漸取成效。

　　再從供應方面看（乙）全國商品住宅房的（一）「開發投資」於2026年1-6月份累計2.93萬億元同比減少17.8%，相對於1-5月份的15.6%和1-4月份的13.1%減幅，持續明顯減投和形成下行態勢，預示著商品住宅房供應於未來兩三年會持續減少，有助縮窄多時盲目投資所造成的供過於求關係，市場有望穩步平衡。

　　正因新開發投資持續大幅減少，故（二）施工等多個方面的跌幅，亦遠大於新建商品房銷售額度降幅，確實朝著理想的方向調整：(1)「新開工面積」亦同步大幅回落，於2026年的1-6月份累計1.69億平方米，同比大幅下跌24.1%和比1-5月的23.4%多跌0.7個百分點，使(2)施工總面積38.4453億平方米同比多減0.3個百分點至12.9%，充分顯示房地產開發商過去的盲目或過大投資情況不復返。

　　此使（三）住宅的「竣工面積」期內亦相應大幅減少：於2026年1-6月份累計達1.2148億平方米同比減少25.3%，較1-5月份累所減的25%多減0.3個百分點，相對於開發投資與相關施工持續大幅減少，使（四）「待售面積」持平於上年的4.0865億平方米，而1-5月份為4.1620億平方米尚僅增0.8%，更可見持續「去庫存」。

　　凡此，皆屬相當良性的發展態勢。

*待售面積僅持平上年之數有利供求進一步調節*

　　最惹人注目的，是具預示性的（五）房地產開發企業的「到位資金」，於2026年1-6月份累計4.02萬億元同比減少20.2%，比1-5月份的19%和1-4月份的18.4%要多減，同樣意味新開發的力度持續減弱，其中：(1)個人按揭貸款於1-6月份達5137億元同比減少24.9%；(2)定金及預收款期內為1.244萬億元同比減少15.8%，此二數顯置業者的買樓態度十分審慎，可預期也。

　　和(3)房地產開發商的自籌資金為1.474萬億元，同比減16.4%。(4)「國內貸款」累計5716億元同比減少31.7%。

　　但國家統計局未有再披露「房地產開發景氣指數」（國房指數），實在可惜。

*中央今年要著力穩定住宅房地產市場*

　　再看中央政策。中央經濟工作會議於2025年12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有：對房地產市場「著力穩定」，做法有要「控增量」、「去庫存」和「優供給」，引人注目的更是「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，亦為吸引用家的必不可少的基本因素。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 　　
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。