30/09/2026 16:30
【內房股】內地推首套房貸貼息遭大行唱淡，內房股借勢回吐可否趁機吸？
近日國務院常務會議提出「研究出台穩定房地產市場政策措施」後，當局隨即推出全國性房貸貼息政策，補貼符合條件的首套房貸息1厘，單戶最多可慳息5萬元（人民幣．下同），另人民銀行同時宣布下調抵押補充貸款(PSL)利率0.25個百分點，一年期PSL利率由1.75厘降至1.5厘。惟大行對新政普遍看淡，指支持力度遜預期，非全面重振樓市。近日已偷步炒高的內房股今日普遍回吐，其中中海外(00688)及龍湖(00960)都曾跌逾半成，萬科(02202)更曾插逾一成，惟其後跌幅均大為收窄，可否趁機吸納？
*內地10月起補貼首套房貸息1厘，單戶最多慳5萬人幣*
國家財政部、中國人民銀行、金融監管總局昨日聯合發布通知，為通過強化財政金融政策協同，支持城鄉居民剛性住房需求，決定自10月1日起在全國範圍內實施居民購房貸款貼息政策，減輕新購買首套住房家庭的商業性個人住房貸款利息負擔，實施期限暫定1年。
此次發布的通知明確，對同時符合以下條件的居民家庭給予貼息支持：一是使用新發放的商業性個人住房貸款購買首套住房，不包括存量貸款置換；二是所購住房建築面積不超過120平方米；三是所購住房價格不超過150萬元。根據通知，可享受貼息的貸款規模最高可達100萬元，財政部門給予年化1個百分點的貼息，貼息期限最長5年。單戶可享受貼息的貸款規模上限為100萬元，即最多慳息5萬元。
*大摩：房貸貼息規模僅符預期底部，不足以打破去槓桿陷阱*
摩根士丹利發表研究報告指，中國當局宣布針對性房貸利息補貼及對投資的準財政支持，整體方案規模溫和，雖有助於為經濟增長保底，惟不足以打破去槓桿陷阱，預料全年實質GDP增長仍將接近4.5%至5%目標範圍的下限。大摩將此次房貸貼息政策形容為「小規模、針對性」，主要惠及非一線城市首套購房家庭，估計每年補貼總額約150億至200億元，處於該行及市場預期的低端。大摩認為，這是為增長保底的溫和方案，不太可能扭轉基於信心不足的居民去槓桿趨勢。該行列舉三大制約：就業市場前景疲弱、現有房貸利率仍高達3%，以及土地銷售結構性下滑與地方政府債務高企，政策緊縮的風險仍在。不過，報告強調，政策訊號效應比實際作用更重要，即使對住房銷售提振有限，但顯示當局現在願意動用中央財政預算支持住房需求。
準財政支持方面，人民銀行將一年期PSL利率下調25個基點，以支持水網、電網、算力網等「六張網」項目；同時新增7000億元再貸款額度，其中科技創新獲增2000億元，中小企獲增5000億元。大摩認為，這些措施可在預算執行緩慢之際，補充資本支出所需資金。
*花旗：內房盈利壓力仍存，改革最終利好龍頭首選中海外潤地等*
花旗則指，近期內房股股價受新政策支持而反彈，包括國務院常務會議和按揭利息補貼。該行估算新首置買家的每月按揭供款可減少13%，相較於大幅提升購買力，政策支持在改善家庭對房價預期方面的意義更為重大。該行認為2027年將是核心城市樓價復甦的關鍵年份。行業數據顯示，上海、北京和深圳的二手樓價錄得溫和升幅，而上海和深圳的租金年初至今分別上升2.3%和2.2%。一線城市的二手樓掛牌量持續下降，但二線城市的掛牌量則回升。該行正在等待更多訊號以確認此趨勢，而二線城市樓價廣泛復甦可能需要更長時間。
房企方面，該行預期發展商的資產周轉和股本回報率壓力仍然持續。雖然市場對北京與上海推行的「現樓銷售」政策反應正面，但1%至3%預售訂金屬微乎其微，而大部分的銷售款項需待項目竣工後才可收取，現金回收周期延長至約兩年。除非樓價上升7%或以上，否則盈利壓力難以緩解。該行認為，改革最終將利好行業龍頭，加速市場寡頭形成，並促進核心城市供需再平衡，有助促進2027年樓價復甦。股份方面，該行首選中海外、華潤置地(01109)、貝殼(02423)及中國金茂(00817)，目標價分別為18.3元、43.1元、75.4元和2.3元，均予「買入」評級。
*大和：政策非全面重振樓市料影響有限，里昂：支持力度遜預期*
大和稱，中國將對首套商業房貸買家給予最高5年、每年100個基點的利息補貼。雖然補貼由中央財政支持且屬全國性政策，但附加條件大幅收窄實際覆蓋範圍。政策中涉及的150萬元總價上限基本排除了一線及核心二線城市的買樓需求，使補貼主要集中於庫存過剩最嚴重的低線城市及郊區。此外，符合條件的買家多數可使用住房公積金貸款，補貼更多是取捨而非明確增益。另外，5年的補貼期限難以持續收窄租金回報率與融資成本的差距，因此該行將政策視為針對性的去庫存措施，而非全面重振樓市的舉措，並預期影響有限。相信按揭補貼消息已大致反映在股價之中，惟補貼限制尚未充分定價。該行續列華潤置地及中海外為行業首選股，均予「買入」評級，分別維持目標價37元及17.1元。
中信里昂表示，內地為合資格的首置買家提供1個百分點的按揭利息補貼，補貼期最長5年，此舉屬針對首置需求的定向支持，但150萬元的價格上限及120平方米的面積上限顯著收窄了政策覆蓋範圍。估計約3.5萬億元的新樓及二手樓交易符合計劃資格，每年可節省利息支出約175億元。政策主要支持低線城市的剛性首置需求，對高線城市主流項目的直接影響有限。雖然政策屬正面驚喜，但力度小於市場預期。預期內房股短期內將回吐過去兩日的部分升幅。不過，對一線城市樓價在11月前後加快上升，以及農曆新年後市場更廣泛復甦仍持建設性看法；行業首選維持為貝殼、華潤置地及越秀地產(00123)，目標價分別為62元、40.8元和5.5元，均予「優於大市」評級。
*陳政深：樓市仍供過於求內房有下調空間，惟博反彈可揀中海外*
艾德金融執行董事陳政深指，內地房貸貼息政策只面向首套住房，且要求其建築面積不超過120平方米，若不計超一線城市，其實此面積很小，即使一線城市亦偏小，加上住房總價要不超過150萬元，若該城市購房負擔較重，其實大部分家庭都不太符合資格。首先政策受惠的人有限，而1個百分點的貼息力度亦麻麻。內地第二季平均房貸利率為3.06厘左右，看起來慳了1厘息，但實際幫助相對有限，因有每年補貼1萬元的上限，且不超過5年，相對一套百幾萬元住房，這只佔了5萬元，不會大幅刺激需求面。而內地目前面對的樓市困境是嚴重供過於求，尤其於全國範圍，只有一些一線城市出現求過於供，且是最核心區域，在此背景下，其實沒改變供求，加上整個中國正面對人口老化問題，肯定會降低住宅樓宇需求。
因此，陳政深認為，內房現階段沒任何長線投資價值，絕對仍有下調空間，惟博反彈另計，可揀走勢沒那麼差的股份，但仍難走出目前困局，例如中海外現價相對於2020年時高位仍很低，大部分人亦很難於此前8.32元低位撈到貨，現時其移動區間可能大約12至15元，在這3元之間游走其實沒甚麼意思。另萬科走勢確有改善，短平均線升穿了長平均線，技術上相對好，但若看較長線始終處於下行趨勢，只能說嘗試向上突破，始終從整體行業來看其面對困局仍大，進取的投資者現價可博，但對於一般注碼不足的投資者風險仍不小。
內房股今日普遍下跌，中海外跌1.57%收報13.16元，龍湖跌1.3%報5.695元，越秀地產跌1.16%報3.41元，萬科跌0.71%報2.79元，融創中國(01918)跌5.07%報0.655元，中國金茂跌3.65%報1.32元，雅居樂(03383)跌2.24%報0.131元，世茂(00813)跌4.55%報0.042元，保利置業(00119)跌3.66%報1.315元，新城發展(01030)跌2.68%報1.455元，建發國際(01908)跌0.07%報13.67元，惟潤地倒升0.33%報30.56元，碧桂園(02007)升3.68%報0.197元，旭輝(00884)升3.03%報0.034元，富力地產(02777)升0.69%報0.145元，貝殼則升0.41%報44.6元。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
《經濟通通訊社30日專訊》
*內地10月起補貼首套房貸息1厘，單戶最多慳5萬人幣*
國家財政部、中國人民銀行、金融監管總局昨日聯合發布通知，為通過強化財政金融政策協同，支持城鄉居民剛性住房需求，決定自10月1日起在全國範圍內實施居民購房貸款貼息政策，減輕新購買首套住房家庭的商業性個人住房貸款利息負擔，實施期限暫定1年。
此次發布的通知明確，對同時符合以下條件的居民家庭給予貼息支持：一是使用新發放的商業性個人住房貸款購買首套住房，不包括存量貸款置換；二是所購住房建築面積不超過120平方米；三是所購住房價格不超過150萬元。根據通知，可享受貼息的貸款規模最高可達100萬元，財政部門給予年化1個百分點的貼息，貼息期限最長5年。單戶可享受貼息的貸款規模上限為100萬元，即最多慳息5萬元。
*大摩：房貸貼息規模僅符預期底部，不足以打破去槓桿陷阱*
摩根士丹利發表研究報告指，中國當局宣布針對性房貸利息補貼及對投資的準財政支持，整體方案規模溫和，雖有助於為經濟增長保底，惟不足以打破去槓桿陷阱，預料全年實質GDP增長仍將接近4.5%至5%目標範圍的下限。大摩將此次房貸貼息政策形容為「小規模、針對性」，主要惠及非一線城市首套購房家庭，估計每年補貼總額約150億至200億元，處於該行及市場預期的低端。大摩認為，這是為增長保底的溫和方案，不太可能扭轉基於信心不足的居民去槓桿趨勢。該行列舉三大制約：就業市場前景疲弱、現有房貸利率仍高達3%，以及土地銷售結構性下滑與地方政府債務高企，政策緊縮的風險仍在。不過，報告強調，政策訊號效應比實際作用更重要，即使對住房銷售提振有限，但顯示當局現在願意動用中央財政預算支持住房需求。
準財政支持方面，人民銀行將一年期PSL利率下調25個基點，以支持水網、電網、算力網等「六張網」項目；同時新增7000億元再貸款額度，其中科技創新獲增2000億元，中小企獲增5000億元。大摩認為，這些措施可在預算執行緩慢之際，補充資本支出所需資金。
*花旗：內房盈利壓力仍存，改革最終利好龍頭首選中海外潤地等*
花旗則指，近期內房股股價受新政策支持而反彈，包括國務院常務會議和按揭利息補貼。該行估算新首置買家的每月按揭供款可減少13%，相較於大幅提升購買力，政策支持在改善家庭對房價預期方面的意義更為重大。該行認為2027年將是核心城市樓價復甦的關鍵年份。行業數據顯示，上海、北京和深圳的二手樓價錄得溫和升幅，而上海和深圳的租金年初至今分別上升2.3%和2.2%。一線城市的二手樓掛牌量持續下降，但二線城市的掛牌量則回升。該行正在等待更多訊號以確認此趨勢，而二線城市樓價廣泛復甦可能需要更長時間。
房企方面，該行預期發展商的資產周轉和股本回報率壓力仍然持續。雖然市場對北京與上海推行的「現樓銷售」政策反應正面，但1%至3%預售訂金屬微乎其微，而大部分的銷售款項需待項目竣工後才可收取，現金回收周期延長至約兩年。除非樓價上升7%或以上，否則盈利壓力難以緩解。該行認為，改革最終將利好行業龍頭，加速市場寡頭形成，並促進核心城市供需再平衡，有助促進2027年樓價復甦。股份方面，該行首選中海外、華潤置地(01109)、貝殼(02423)及中國金茂(00817)，目標價分別為18.3元、43.1元、75.4元和2.3元，均予「買入」評級。
*大和：政策非全面重振樓市料影響有限，里昂：支持力度遜預期*
大和稱，中國將對首套商業房貸買家給予最高5年、每年100個基點的利息補貼。雖然補貼由中央財政支持且屬全國性政策，但附加條件大幅收窄實際覆蓋範圍。政策中涉及的150萬元總價上限基本排除了一線及核心二線城市的買樓需求，使補貼主要集中於庫存過剩最嚴重的低線城市及郊區。此外，符合條件的買家多數可使用住房公積金貸款，補貼更多是取捨而非明確增益。另外，5年的補貼期限難以持續收窄租金回報率與融資成本的差距，因此該行將政策視為針對性的去庫存措施，而非全面重振樓市的舉措，並預期影響有限。相信按揭補貼消息已大致反映在股價之中，惟補貼限制尚未充分定價。該行續列華潤置地及中海外為行業首選股，均予「買入」評級，分別維持目標價37元及17.1元。
中信里昂表示，內地為合資格的首置買家提供1個百分點的按揭利息補貼，補貼期最長5年，此舉屬針對首置需求的定向支持，但150萬元的價格上限及120平方米的面積上限顯著收窄了政策覆蓋範圍。估計約3.5萬億元的新樓及二手樓交易符合計劃資格，每年可節省利息支出約175億元。政策主要支持低線城市的剛性首置需求，對高線城市主流項目的直接影響有限。雖然政策屬正面驚喜，但力度小於市場預期。預期內房股短期內將回吐過去兩日的部分升幅。不過，對一線城市樓價在11月前後加快上升，以及農曆新年後市場更廣泛復甦仍持建設性看法；行業首選維持為貝殼、華潤置地及越秀地產(00123)，目標價分別為62元、40.8元和5.5元，均予「優於大市」評級。
*陳政深：樓市仍供過於求內房有下調空間，惟博反彈可揀中海外*
艾德金融執行董事陳政深指，內地房貸貼息政策只面向首套住房，且要求其建築面積不超過120平方米，若不計超一線城市，其實此面積很小，即使一線城市亦偏小，加上住房總價要不超過150萬元，若該城市購房負擔較重，其實大部分家庭都不太符合資格。首先政策受惠的人有限，而1個百分點的貼息力度亦麻麻。內地第二季平均房貸利率為3.06厘左右，看起來慳了1厘息，但實際幫助相對有限，因有每年補貼1萬元的上限，且不超過5年，相對一套百幾萬元住房，這只佔了5萬元，不會大幅刺激需求面。而內地目前面對的樓市困境是嚴重供過於求，尤其於全國範圍，只有一些一線城市出現求過於供，且是最核心區域，在此背景下，其實沒改變供求，加上整個中國正面對人口老化問題，肯定會降低住宅樓宇需求。
因此，陳政深認為，內房現階段沒任何長線投資價值，絕對仍有下調空間，惟博反彈另計，可揀走勢沒那麼差的股份，但仍難走出目前困局，例如中海外現價相對於2020年時高位仍很低，大部分人亦很難於此前8.32元低位撈到貨，現時其移動區間可能大約12至15元，在這3元之間游走其實沒甚麼意思。另萬科走勢確有改善，短平均線升穿了長平均線，技術上相對好，但若看較長線始終處於下行趨勢，只能說嘗試向上突破，始終從整體行業來看其面對困局仍大，進取的投資者現價可博，但對於一般注碼不足的投資者風險仍不小。
內房股今日普遍下跌，中海外跌1.57%收報13.16元，龍湖跌1.3%報5.695元，越秀地產跌1.16%報3.41元，萬科跌0.71%報2.79元，融創中國(01918)跌5.07%報0.655元，中國金茂跌3.65%報1.32元，雅居樂(03383)跌2.24%報0.131元，世茂(00813)跌4.55%報0.042元，保利置業(00119)跌3.66%報1.315元，新城發展(01030)跌2.68%報1.455元，建發國際(01908)跌0.07%報13.67元，惟潤地倒升0.33%報30.56元，碧桂園(02007)升3.68%報0.197元，旭輝(00884)升3.03%報0.034元，富力地產(02777)升0.69%報0.145元，貝殼則升0.41%報44.6元。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
《經濟通通訊社30日專訊》