【生財有道】連租約買入物業 按揭有乜要注意？
隨著疫情回落，近月樓市交投轉旺，可供睇樓的鎖匙盤亦大為減少，叫價較低的連租約單位，買家心急入市之下，也成為買家的競購對象。不過，準買家要知道，連租約買入物業，與買入單位自住，在銀行承造按揭時，按揭成數及壓力測試的要求都有所不同。連租約買入物業，按揭究竟有乜要注意？立即拆解！
代理：新取用按保宗數連升3個月 創10個月新高
近月樓市交投轉旺，經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司的最新資料顯示，今年五月份新批出按揭保險計劃貸款宗數達5774宗，較四月份增加220宗；金額326.68億元，較四月份的增加16.72億元或5.4％，宗數及金額同創有紀錄以來新高。
可造按揭成數 連租約盤一般較低
盤源短缺之下，可睇樓的鎖匙盤亦大為減少，不少買家惟有向現正有人租用的物業埋手。對於連約盤，準買家除了無樓睇，難於評估內裡情況、買入後需要繼續承擔單位的租務責任以外，更會在承造按揭上比自住單位受更大限制。根據金管局要求，如果買家希望將連租約的單位作按揭，業主會被視為投資者，非自用單位按揭成數（LTV ratio）比自住單位為低。
具體例子（下頁）
具體來說，1000萬元以下的物業如屬自用，在按揭保險幫助下，最多可以承造高達8成甚至9成（要求所有抵押人於申請按保時均未持有物業，及固定收入）按揭，在沒有按保下也可承造6成按揭。不過，非自用單位，按揭便要降低至5成。然而，1000萬元以上物業，不論自用或連租約，均一律只可承造5成按揭。
以一個價值700萬元的物業為例，如果作自住用途，若不打算使用按揭保險，可承造6成按揭，貸款額為420萬元，首期為280萬元，以30年按、P-2.75厘（2.5厘）計，每月供款約為16595元；但同一價位的連租約物業，按揭成數最多只能造5成，貸款額只有350萬，首期有需要增加70萬，但每月供款減少為13829元。因此，所以買入連租約單位前要預備充足的首期。
（資料圖片）
壓力測試：要求更加嚴格
除了按揭成數要降低，連租約單位在供款與入息比例及壓力測試方面較為嚴格，自住物業則較為寬鬆。自用物業的供款與入息比率（DSR）上限為50%，壓力測試下的供款與入息比率上限為60%，而連租約單位供款與入息比率為40%，壓力測試下的供款與入息比率上限為50%，分別低10個百分點。
再以700萬物業為例，如果自住承造六成按揭（60% LTV）、以按息2.5%及30年按計算，自住物業的50% DSR月入下限為33190元，壓力測試後的月入下限為39745元。不過，如果連租約物業的按揭入息要求則較高，以按五成（50% LTV）計，40% DSR月入下限達34573元，壓測方面則雖然按揭成數低了，但DSR又收緊，五成按的50% DSR和原先的六成按60% DSR此消彼長下沒大變化，為39746元。
（資料圖片）
若買家首期不足，因自住樓可以透過按揭保險最多借九成，先將自住樓加按再套現買連約盤又是否可行？以上述700萬物業例子計，八成按揭，首期140萬元，借盡是560萬。假設業主買入時是借300萬元，累計還本已80萬，現時可套現340萬（700-140-300+80），佣金印花稅裝修要儲蓄搭夠。但因借款額多了，入息要求自然水漲船高，如保費全數加借，貸款額為574萬元，月供22673元，壓測60% DSR之下更達54303元，不要忘記還有收租單位的那39746元（雖然租金可用來抵消）。似乎加按再套現的方式，只適用於本身收入較高，當然還要早年買入物業已升值的一群。
如果本身月入只有39000元，只能通過自住物業的壓力測試，連租約物業則難以過關，因此，打算買入連租約單位前，要充份計算自己的負擔能力。
（iStock圖片）
想借盡？方法是．．．
如果買家希望借盡按揭，買入後業主其實可以嘗試向銀行解釋，當租客退租後，單位將會作自住用途。不過要留意，有關單位的租期須還剩不足6個月，及需要租客願意簽署不續租同意書，才能說服銀行批出較寬鬆的按揭。而如果租期超過6個月，實力較強的買家可考慮先以連租約物業身份申請低成數按揭，當租客遷出後，再向銀行申請加按，銀行便會根據申請人實際狀況，批出額外的按揭成數。
撰文：經濟通記者羅駿豪