【回顧展望－港樓風雲】社會動盪令樓價升幅化灰 新盤減價撐交投

　　香港樓市於2019年上下半年呈相當大的反差，官方樓價指數自年初起開展連續5個月升浪，更於5月攀上歷史新高。然而踏入6月後，社會局勢突然升溫，加上中美貿易戰持續拉鋸的陰霾下，樓市氣氛急轉直下，樓價自6月起出現跌勢後至今仍未有起色。雖然政府在10月祭出放寬按揭貸款成數，令二手交投急增，惟反彈僅有一個月即消散，市場估計，由於社會局勢不確定性仍未消除，預計年底前樓價指數仍會再下挫，令全年樓價升幅「化為灰燼」。至於社會局勢發展將左右明年樓價走勢，一旦事件可平息，樓價或會現「噴射式」上升。

 

中美貿易戰持續拉鋸加上社會局勢不穩，年內樓市氣氛一度急轉直下（資料圖片）

 

樓價先升後跌 大型屋苑再現跌價

 

　　據差估署數據顯示，樓價指數於今年1月至5月累升10.43%，惟其後連續回調5個月，累積跌幅為5.24%，令今年以來樓價升幅收窄至4.65%。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL亦呈現相同走勢，指數自今年初第二周開展升浪，當時CCL報170.19點，連升25周至6月底「斷纜」，其間累積升幅11.92%，其後跌幅在8月進一步加劇兼連跌10周。不過，市場淡靜氣氛一度被政府放寬按揭打破，CCL於10月底曾反覆反彈2周，曾出現過業主封盤加價的景況，惟截至本月15日，CCL從今年高位計亦回落近6%。

 

　　眼見局勢前景持續未明朗，政府出招刺激樓市成效亦不大，不少大型屋苑再出現跌價。截至本月16日，多個CCL成分屋苑呎價已跌至去年底水平，當中以新界東屋苑跌幅較為明顯，大埔區更屬跌價「重災區」，太湖花園及新峰花園至今分別按年累跌9.8%及8.8%，惟藍籌屋苑沙田第一城樓價仍「硬淨」，呎價仍高見1.7萬元，按年升近14%。

 

發展商減價推盤策略湊效 一手註冊量料達2.1萬宗

 

　　若單以交投表現來看，今年一手市況成交表現突出，主要是在「空置稅」步步進逼下，發展商今年推盤步伐相當積極，為求去貨，更爭相低價開盤搶客。其中，新地(00016)旗下九龍南昌站「匯璽III」首張價單就以「時光再倒流價」推出，首批開價與兩年前「匯璽II」相若。受低價推盤策略湊效帶動，今年全年一手交投仍突出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合資料，預料全年一手私樓註冊量達2.1萬宗，較去年的約1.57萬宗大升33.5%，並創15年新高。惟成交金額則有下跌，料錄2040億元，較去年的約2243億元減少約9.05%。至於二手市場表現則較失色，今年交投「量額齊跌」，全年料錄約4.13萬宗，按年跌4.6%，為三年新低；估計註冊金額約3300億元，按年跌3.4%。

 

　　不過，美聯住宅部行政總裁布少明預計，明年新盤銷售將「量額齊跌」，銷量或跌至1.8萬伙，銷售金額料跌至約2000億元。由於放寬按揭保險成數令市場聚焦二手樓，雖然短期二手樓價仍受制於經濟持續下滑的憂慮，以及失業率上升影響，預計明年首季或有輕微下調，但隨著社會事件緩和，在農曆新年後，累積多月的購買力或會爆發，形成「小陽春」，料明年二手住宅註冊量錄得4.7萬宗，有望創6年新高；註冊金額料升至約3800億元，創10年新高紀錄。

 

樓市或進入下行周期 倡「減辣」刺激交投

 

　　事實上，6月修訂《逃犯條例》引發的一連串社會風波成樓市的轉捩點，隨著樓價在下半年由升轉跌，仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平對《經濟通通訊社》表示，估計今年全年樓價按年持平，意味上半年升幅全「化灰」；明年中小型住宅樓價料跌10%至15%，惟豪宅因內地買家需求大減，料樓價將急挫約20%。

 

潘銳民(右)建議政府應適時「減辣」，助增加流轉率，買家物業選擇度亦可增加（黃和美攝）

 

 

　　他續指，樓市已無懸念進入下行周期，雖然放寬按保長遠對市場有幫助等，但短期而言仍不足以抗衡社會持續動盪及貿易戰等陰霾，認為政府應該調整樓市「辣招」，包括雙倍印花稅及特別印花稅等。麗新發展(00488)高級副總裁潘銳民對本通訊社指，建議政府應適時「減辣」，由於目前市道轉趨淡靜，「減辣」有助增加買家流轉率，而買家物業選擇度亦可增加。

 

市場對明年樓市走勢看法分歧

 

　　值得注意是，由於中美達成第一階段貿易協議，市場對明年樓市看法未算一面倒悲觀。戴德梁行指出，中美成功達成首階段協議，對樓價有支持作用，因此對明年樓市看法轉趨樂觀，故將明年上半年樓價跌幅預測由10至15%，修訂至跌10%。至於在地產代理行中，以利嘉閣看法最「牛」，預期農曆新年後樓市可逐步復甦，明年整體樓價有望出現「噴射式」，全年料升10%，其中，中小型住宅樓價明年料升8%至10%；而豪宅樓價則升3%至5%。

 

 

撰文：黃和美