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政經頑石不低頭
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15/01/2019

樓價短期難返高峰

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  • 石鏡泉

    石鏡泉

    石鏡泉是經濟通董事,經濟日報研究部門主管,負責研究部門及副刊部的整體發展及管理。石老師擁有逾20年的媒體及出版業經驗,現為《香港經濟日報》、旗下雜誌、及本網站的專欄作家。 此外,石老師曾出版多本有關投資、金融及財富管理的書籍,並經常在不同的投資及財富管理會議及講座中擔任演講嘉賓。


    本欄每日更新

    政經頑石不低頭

  樓,肯定在調整,會調幾多?

 

  有講是15%,有講是30%,我不知,但我估計,樓價在2、3年內難再升逾2018年的高價,原因?

 

 

  ⑴有山頂豪宅撻訂

 

  2018年12月31日香港Mount Nicholson頂級豪宅以7.22億元成交,但近日遭買家撻訂,損失高達3,610萬元的訂金。香港地產信息網站Dataelements的數據顯示,2018年以來,截至2018年10月26日,香港已經出現36宗購房違約案例,而2017年全年僅出現9宗。

 

  而這並非個例,還蔓延到香港二手樓市場。2018年8月中旬,新界大埔白石角新樓盤雲滙第二期,一位買家撻訂。按照合同,買家損失樓價5%的訂金,共36.27萬元。

 

  去年開售的元朗錦田北PARK YOHO Milano樓盤也傳出至少5宗買家撻訂的案例,據悉該樓盤每宗成交價在604.38萬元至792.45萬元間,因撻訂導致的訂金損失總額近200萬元。

 

  有認為買樓者撻訂是因為利息上升,但大家都知,美儲局鮑威爾已講明再加息要等啦!買逾7億元物業,你估買斤菜?不看清楚利率走勢就買,怎可能?可能的解釋是資金鏈不繼,要留意,是2018年12月31日買,不夠1個月就撻訂,應是買家荷包突然水乾所致。

 

  ⑵李嘉誠警告你

 

  李嘉誠也對香港樓市發聲警告,他認為香港房地產市場2019年或有更大波動,買樓者應當謹慎管理自身財務。

 

缺乏足夠土地建樓

 

  ⑶確認港樓價回落

 

  截至2019年1月11日,中原城市領先指數將至171.92,環比此前一周(2018年12月24日至2018年12月30日)下降1.47%,環比上月下降2.09%,這指數是反映香港樓價變動趨勢,而該指數已經連續4個月下跌,為2016年以來持續時間最長的下跌。

 

  美聯數據顯示,2018年12月全港樓價平均呎價為12,507元,較2018年11月下降2%,其中港島區12月平均呎價為16,521元,較2018年11月下跌0.6%;九龍區平均呎價為14,155元,較2018年11月下跌1.8%;新界區下降幅度較大,12月平均呎價為10,492元,較2018年11月大幅下跌3.8%。

 

  ⑷土地供應增加

 

  這個原因最搞笑,香港土地供應是「被提議」增加,土地供應專責小組提出了N個土地增加方法,但筆者認為他們是搞錯了,又或許是港人搞錯了,這個專責小組是提議-再講一次,是提議-不是實行小組,要有地去建樓?先過立法會,再過眾多的社會反對團體、利益團體,沒有十年八載,恐怕沒有足夠的土地可拿出來建樓,除非出現奇迹,可以用郊野公園及大幅度填海,不然,都是望梅止渴,不過都OK的,港府提出大折讓賣樓,確使不少無殼一族口水滿盈,但口水吞了仍會口渴的。

 

  要樓價真跌及穩定下來要能在5年,以至最長10年內,落成逾40萬至80萬個單位,才可以應付一直所講的剛需。而且還要確切執行這些樓是只能住不能炒,但這易嗎?

 

  絕對不易,所以目前的樓價估計跌到2019年第三季就可止咳。

 

  止咳並不代表可再升,而是穩下來而已!因為國內資金會因中美貿戰而限制流出,港府不撤辣招,就會出現有價無市的情況。

 

  有市的,是一手發展商,他們會減價求售,一方面是賣得快好世界(資金回籠),其開售價可以低於二手價。二手市場則會膠着,因為有6成現時業主已供完,如果不是要支持個仔買樓,老竇一定不會賣樓,因為賣咗唯一一層樓,瞓街呀?但如果個仔話,你來我層樓住吖,慈父9成會賣咗自己層樓,去支持個仔買樓。不過,對這類慈父慈母,筆者還是建議個老竇同個仔講,阿仔,你來我間屋住會好啲,因為個仔如果失業、唔生性,一對老嘢都可以靠逆按揭,令自己有退休金,以及為自己同個仔提供遮頭瓦,筆者不是教父母不錫仔女,而是……

 

可買中港樓股壓倉

 

  ⑸地產商籌資金不易

 

  2019年1月12日,王健林表示,應該說萬達已經不是房地產企業,而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團。萬達的地產集團,至此似乎已經完成了被「邊緣化」的過程。

 

  萬達是地產起家,今時主要盈利退出地產業,是因為地產要求大資金,而在未來10年,大地產商要籌大資金似不易,因為環球央行在縮表,雖然中國有放水,但水已不再向地產放(走偏另計),那麼這些地產巨無霸要怎籌錢?萬達之前入主百年人壽,近日綠城應是買了萬達手中百年人壽的貨。地產入主險資,可以有多方好處,目前也不願再多猜測,巴菲特就是先入主了家保險公司,有了平資金來源,錢多便可買大。不少人研究巴菲特揀股之道,但買來買去,你都買不到間可為你提供資金的保險股嘛!你買滙豐,可否叫滙豐借平錢予你?

 

  樓現不宜買,樓股又可宜買?可以的,就是在今時樓市下滑、有困難之時,才好買些樓股壓倉。怎買?

 

  港樓股買有大量土地儲備的;國內樓股買自己本身現金充足、少債務者。

 

  兩地樓股,各自生存因素不同,故要揀也要用上不同指標,講完。呀!未講完,投資有風險,要獨立思考,輸咗不要鬧我。

轉載自: 晴報

 

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