【樓市加辣】分析：收緊按揭措施促銀行加按息 樓價乾升有點扭曲
金管局今日(19日)推出三招收緊樓市按揭措施，加強銀行資本要求，降低持有多個一個按揭物業的按揭成數，收緊海外投資者的供款入息比率要求。分析認為，樓價乾升有點扭曲，而多項針對按揭的措施對實力雄厚的投資者沒有太大問題，只是增加投資成本及減少回報率，但就影響中產人士供款，令住宅單位流轉更少。
政府連番出招，樓價升勢會否暫緩? (資料圖片)
陳德霖：暫難評論按揭業務所受影響 冀不影響首置
香港金管局總裁陳德霖表示，港銀普遍資本充足比率較高，新措施將令新造按揭資本需求增加，但銀行按揭業務成本取決於資金來源等因素，暫難評論對按揭業務之影響，但相信對銀行在樓市逆周期中的抗震力提升。
至於金管局今次未有將按揭成數進一步下調至五成，他表示，金管局推出逆周期措施均十分提防，不希望影響置業人士。
陳德霖公布新一輪物業按揭貸款審慎監管措施，對於有關措施能否有效為樓市降溫，他表示，樓市受多個因素影響，包括供應量、經濟及外圍環境，以及市場氣氛等。金管局留意銀行體系之風險管理，若有需要會推收緊措施。
他認為，新措施對銀行提供按揭融資的行為有改變，但現時難以預計對樓價影響。
他又指，金管局上周宣布收緊對發展商貸款，強調並非逆周期措施，而是屬於恒常措施，是平時亦應採用的風險管理舉措。
黃良昇：現時市場有點扭曲
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，金管局上調銀行對新造住宅按揭貨款的風險權重下限，將增加銀行的借貸成本，有效壓制銀行減息吸引按揭貸款，希望逼使銀行加息，相信未來加息步伐與美國同步，但仍然處於低息環境，估計加息後對樓市的影響不大。
他又指，收緊多於一個按揭物業的措施，對投資者有一定影響，但現時樓市以用家為主，繳交雙倍印花稅的個案都在減少，料樓價仍然會緩慢向上，但發展商就較難再推出「大手認購」等措施推售新盤。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文就認為，現時市場有點扭曲，呈現「乾升」狀態，少數成交已推高樓價，如果未來兩三個月樓價仍然創新高，估計政府會加「辣招」。
他提到，香港現時境外住宅買家以內地人為主，新招對有錢的買家影響不大，只會增加投資成本或買其他地區的資產。
他認為，多項針對按揭的措施對實力雄厚的投資者沒有太大問題，只是增加投資成本及減少回報率，但就影響中產人士供款，令住宅單位流轉更少。
阮國恒：按息有可能上調 但難一概而論
金管局宣布推出第八輪物業按揭貸款審慎監管措施，被問到有關措施會否令銀行有壓力提高按息，金管局副總裁阮國恒於記者會表示，按息有可能提高，但難以一概而論。
他表示，銀行是計算資金成本、收入及信用成本等來決定按揭業務的盈利，若果資本計提量加大，資金成本亦相應增加。銀行需判斷有關影響，再決定會否調整按揭業務。
他又指，未來按揭成數亦不排除會下調，但要因應風險狀況判斷。
第八輪逆周期措施的其中一個措施是要求採用內評法計算資本充足率的銀行，對新造按揭的風險權重下行，由15%提高至25%。阮國恒指，瑞典、澳洲及英國均採取類似的風險權重，因這些地區的地產市場亦出現風險，目的希望銀行資本提撥較充裕，確保有足夠盈利支持營運，現時本港有8間銀行採用內評法。
他又指，第八輪逆周期措施並非急於推出，是參考了市場因素後才決定。
撰文：黃健臻、陳佩珊