【回顧展望－港樓風雲】房策乏力難解民怨 未來供應目標不升反跌

　　反修訂《逃犯條例》引發的社會風波已蔓延大半年，政府將社會撕裂的「元兇」歸咎於樓價過高，年輕人難以「上車」導致民怨積深所致，因此今年行政長官林鄭月娥在《施政報告》中推出多項針對房屋及土地政策的措施，其中以放寬首置客按揭保險計劃的樓價上限最惹外界議論，不但有業主即時將放售物業加價或封盤，多間外資大行更預期措施將刺激樓價上升，麥格理更形容措施屬「危險之舉」，令市民質疑此舉或有托市推高樓價之嫌。

 

政府在資助房屋供應上加大力度，但未來十年房屋供應總目標卻連續兩年下調（Shutterstock圖片）

 

放寬按保刺激交投 政府否認「托市」推高樓價

 

　　按保計劃是在銀行按揭外，為市民提供二按的方式，通過高成數按揭，讓市民能以較低的首期「上車」。而《施政報告》提出放寬按保樓價的上限，將申請九成按揭貸款樓價上限由400萬元提升至800萬元；申請八成按揭樓價上限則由600萬元提升至1000萬元，意味市民買較貴樓的入場門檻進一步降低。在新按保措施刺激下，樓市迅速由冷轉熱，據土地註冊處數據顯示，10月一手及二手樓宇買賣合約各錄得1387份及2614份，分別按月升3.66%及23.94%。

 

　　值得留意是，當時時值反修例風暴進入第四個月，樓價已連跌5個月，而香港各項重要經濟數據更均錄得倒退，憂慮新房策將會令負資產個案大增。不過，運輸及房屋局局長陳帆強調，政府推出措施是基於市場、市民訴求和金融穩定等因素，而不是為了推高樓價。他又說，政府從來沒有呼籲市民應不應該入市，亦無水晶球可以預測未來樓市走向，呼籲市民需量力而為，有需要才置業。

 

增供應走數？十年房屋總供應量連續兩年下降

 

　　除從樓按入手之外，政府亦銳意在供應量上加大力度。繼「煥然懿居」後，政府計劃推出第二個港人首置上車盤，選址將坐落於觀塘安達臣道用地，預期提供1000個首置單位。同時，明年將預售1.2萬個居屋和「綠置居」單位，並會進一步增加「白居二」配額。此外，亦會建議房委會以市價二折、加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售單位，勢要協助市民成為「有產階級」。

 

　　然而，據政府今年長遠房屋政策報告顯示，未來十年房屋供應目標不升反跌，最新修定為43萬個單位，較去年推算減少2萬伙，為連續兩年下調總供應量。其中，公營房屋供應目標減少1.4萬伙至30.1萬個單位，包括21萬個公屋和綠置居單位，及9.1萬伙居屋；至於私樓單位供應目標則由13.5萬伙減至12.9萬伙。

 

收地短期難救火 2022年後或現供應不足情況

 

　　事實上，政府一直強調要從根本解決房屋供應不足的問題，關鍵就是積極覓地，而今年《施政報告》另一重點亦落在政府將引用《收回土地條例》收回三類私人土地，改劃為公營房屋。林鄭月娥形容是「突破思維」之舉，預計可收回約700公頃私人土地，其中逾400公頃棕地料可於未來五年收回。不過，萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文認為，此舉難於短期內增加供應，因許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者，2022年及2023年後土地及住宅供應有機會出現不足情況。

 

空置稅能否於今個立法年度通過存疑 私樓供應增不確定性

 

　　另外，為防發展商囤積居奇，政府去年祭出徵收俗稱「空置稅」的空置一手私人住宅單位「額外差餉」，逼使發展商加快推盤，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至12月18日為止，今年一手住宅註冊宗數錄2.08萬宗，較去年全年升32%，亦為自2004年後首次重上2萬宗水平。惟「空置稅」能否在今個立法年度通過仍存有風險，陳帆指，立法會內會至今未能選出正副主席，倘若未能在今個立法年度審議「空置稅」議案，便需在下屆立法會重新啟動立法工作，這亦將為明年樓價及私樓供應量帶來更多不確定性。

 

撰文：黃和美