《娥姐錦囊－張賽娥》內地房地產新招刺激不大，市場信心和供需失衡仍待修復

　　《娥姐錦囊》中央在國慶假期前公布房地產新政策，自10月1日起在全國範圍內對首次購房者實施房貸貼息1個百分點，另外下調抵押補充貸款利率25基點至1.5%。內房股在消息公布前短期有炒作，但政策出台後對市場刺激不大，畢竟估算5年內可享受的房貸補貼僅5萬元（人民幣．下同），而且合資格貸款規模最高100萬元，一、二線城市樓價高，幾乎難以受惠；估算整體政策補貼規模僅150至200億元，對整個經濟和樓市而言可謂是「毛毛雨」。

　　縱觀2000年至2022年，內地居民見證逾20年的樓市大升浪，當然中間有一些小調整，但都是「大漲小回」，變相很多內地居民、不論是自住人士或投資者，都從未經歷樓市大調整。他們過去對樓價期望很高，有些人甚至把所有投資集中在房地產。當「三條紅線」出台成為了「壓倒駱駝的最後一根稻草」，令樓市瞬間崩潰。人們失去信心後，一些微小的補貼、「保交樓」政策等，並不足以從根本提振樓市。

　　一些輿論認為，要全面取消政策限制，尤其是一線城市；亦有人要求直接的大額補貼，或政府加大收購存量房力道，甚至提議成立國家級房地產穩定基金，將「保交樓」責任提升至中央信用層面。不過我認為，這些措施未必對樓市有很大作用。過去市場升得太高，供需失衡。現時供應太多，需要慢慢收緊，才能重拾平衡。另一方面需求亦不足，重建市場信心仍需時。如果經濟得以改善，居民賺更多錢，自然想改善生活環境，從而推動置業需求。

　　我建議當局鼓勵住屋升級。既然樓價已回落，可以在居住環境方面多下功夫，例如優化住宅環境、提高質量，讓大家住好一點、安心一點。過往質量太差的樓宇，政府可考慮收回重建、升級等。至於重磅政策，我相信當局亦不太敢推出，畢竟擔心炒風再起，加上政府財政亦有一定壓力。整體而言，內地樓市仍需時恢復，期間政府可盡量優化相關政策和配套，同時好好教育居民。《南華證券副主席　張賽娥》

註1：本文為個人觀點。
　
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