《談國論企－黎偉成》新建商品住宅市疲二手樓增售一成

　　《談國論企》中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2026年1-9月份持續下跌，且近月更稍擴跌幅，但所跌仍低於開發投資額度、新開工和竣工面積等回落的幅度，而待售商品房由升轉跌，減「增量」和「去庫存」或市場供求會漸趨平衡；難得的是二手樓交易網簽約面積增售期內10.7%，乃樓市調整有良性啟示。商品住房的盲目過份亂投多年，要調整和回復相對平衡穩妥常態，當需時也。

*二手樓交易網簽面積穩快增稍挺樓市*

　　值得注意的，是中國家統計局發布全國房地產開發投資1-9月份的數據的同時，第二個月新增「二手樓交易網簽約面積」資料：此數於前9月份累計達6.1746億平方米同比增加20.7%，比1-8個月10.6%的升幅略多0.1個百分點；此數比新建商品住宅房銷售面積同期即1-9月份所達的4.6996億平方米，要多1.4750億平方米或31.3%，在在顯示二手樓交易穩定向好，誠屬十分良性的新變化。要留意，「二手樓交易網簽約面積」之數，乃國家統計局引用「住房城鄉建設部」所披露的資料。

　　再從全國房地產開發投資的資料，看新建商品住宅房的供求關係，可見一手樓市維持多時的漸趨平衡的同時，仍見反覆，特別是（甲）「需求」層面，新建商品房銷售減幅由持續收窄轉稍擴大升幅，(1)所涉銷售面積於推廣2026年1-9月份累計4.6996億平方13.8%（見附表），連同1-8月份累計4.1503億平方米同比減少13%、1-7月份的12.7%和1-6月份的12.4%跌幅，跌幅逐月擴大，意味三季銷情有轉趨疲淡傾向。

　　情況同樣見之於(II)銷售額，於2026年1-9月份累計4.7335萬億元同比減少13.7%，比1-8月份的13.6%、1-7月份的13.2%亦見逐月多減，房地產開發商「減價促銷」的「去庫存」策略，未能產生預期效益。

*住宅新開發投資動工施工皆減使增量受控*

　　至於供應方面（乙）全國商品住宅房的（一）「開發投資」於2026年1-9月份累計4.112億元同比減少20.5%，相對於1-8月份3.7萬億元所減19.7%，要多減0.8個百分點，為持續明顯減投即下行態勢，預示著商品住宅房供應於未來兩三年會持續減少，有助縮窄多時盲目投資所造成的供過於求關係，市場有望穩步平衡，但需時而達標。

　　正因新開發投資持續大幅減少，故（二）施工等多個方面的跌幅，亦遠大於新建商品房銷售額度降幅，確實朝著理想的方向調整：(1)「新開工面積」亦同步大幅回落，於2026年的1-9月份累計2.4774億平方米同比減幅持平於1-8月份的25.4%，而又比1-7月的24.6%多跌0.8個百分點，使(2)施工總面積38.808億平方米環比多減0.1個百分點至12.6%，充分顯示房地產開發商過去的盲目或過大投資情況不復返。

　　此使（三）住宅的「竣工面積」期內亦相應大幅減少：於2026年1-9月份累計達1.63億平方米同比減少26.6%，較施工總面積所減的13.2%多減13.4個百分點，（四）「待售面積」於9月末時為3.9億平方米同比減少0.7%，不僅跌破4億平方米心理關口，更與8月末時為4億平方米而減少0.5%，為連續兩度之跌，而1-7月份及1-6月份均持平於上年同期之數，更可見持續「去庫存」的效應。此屬相對良性發展態勢。

*待售面積由升轉略減乃去存量有利平衡供求*

　　惹人注目和具預示性的（五）房地產開發企業的「到位資金」，於2026年1-9月份累計5.68萬億元同比減少21.6%，比1-8月份多減0.6個百分點，意味未來的新開發力度會進一步減弱，其中供應方面的(1)房地產開發商的「自籌資金」於1-9為2.05萬億元同比減少21.4%，比1-8月份的20。跌幅多減1.4個百分點之普。(2)「國內貸款」累計7624億元同比減少33.1%。

　　反而需求方面似稍穩(3)個人按揭貸款於1-9月份達7678億元同比減少22.1%，比1-8月份少減0.3個百分點；(2)定金及預收款期內為1.798萬億元持平於1-8月份的同比減幅14.8%，此二數顯置業者的買樓態度十分審慎，可預期也。

*就業情況尚待改善使樓市短中線添憂增煩*

　　（丙）商品房前景還要看居民的購買能力，而就業情況於下半年轉差：全國城鎮調查失業率平均值於9月份達5.2%，比8月份的5.3%低0.1個百分點，但要注意者為人工智能AI在許許多多行業漸次取代個人的勞動，會使就業情況受到壓力，不可忽視。此使社會消費品零售總額在2026年9月份同比增長即使未有進一步放緩，仍處相當疲弱狀況，更何況要買樓作長期投資的承諾，引人以憂。

　　再看中央政策。中央經濟工作會議於2025年12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有：對房地產市場「著力穩定」，做法有要「控增量」、「去庫存」和「優供給」，引人注目的更是「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，但新建商品住宅房的銷情亦欠理想，真值得深加思考。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 　
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