京城近觀｜從鰂魚涌到頤堤港，內地首座「太古坊」下月登場
在北京東北四環外運營長達十四年的頤堤港，下月正式更名為「北京太古坊」。（黃燕明攝）
在北京東北四環外的將台鄉，運營長達十四年的頤堤港，將於11月1日正式更名為「北京太古坊」。這是太古地產(01972)第一次將其旗艦商業品牌「太古坊」這一商務社區品牌引進內地，也是太古地產在內地投資規模最大的項目。
從香港鰂魚涌船塢舊址，到北京壩河河畔的城市更新項目，這次調整並非單純更換招牌、更新視覺形象，而是項目經過二期擴建、股權重組、區域城市更新後的一次大升級。
前身頤堤港誕生於14年前，由太古地產與遠洋合作開發
根據規劃，北京太古坊由原有頤堤港片區與全新二期擴建片區整合而來，總建面達86萬平方米，較一期擴大2.6倍，總投資約230億元人民幣。整體包含八座全新甲級寫字樓、合計約15萬平方米商業街區、升級版東隅酒店與服務公寓。二期建成後，將通過兩條空中連廊、六條地下連廊與現有頤堤港購物中心全面連通，並直接接入地鐵，成為北京五環以內最大的商業綜合體。
北京太古坊二期包括升級版東隅酒店。（黃燕明攝）
二期項目2025年10月完成全部結構封頂，不過項目採取分階段推進模式。首批樓宇將自2026年底陸續落成交付，二期以寫字樓為主導，首批辦公樓預計從2027年起迎來辦公租戶。這一轉變意味著北京太古坊正從「社區商業綜合體」向「國際商貿區」躍進，與香港太古坊的定位形成呼應。
北京太古坊前身頤堤港誕生於2012年9月，是由太古地產與遠洋集團合作開發，各持股五成的合資項目，位處朝陽區將台鄉、壩河河畔，涵蓋購物中心、甲級寫字樓和東隅酒店三大業態。這一選址在當時頗具前瞻性--既非北京傳統核心商務區，也非成熟的商業走廊，而是位於望京、酒仙橋、798藝術區之間的「價值窪地」。
北京太古坊位處壩河河畔，環境優美。（黃燕明攝）
2020年啟動的二期擴建，最初同樣是與遠洋集團合資，但遠洋因資金壓力而在2024年全面退出，以約40億元人民幣將所持二期項目64.79%股權賣給太古地產和中國人壽(02628)(滬:601628)。
北京太古坊參照鰂魚涌太古坊經驗
太古地產旗下有多個商業品牌，各自有不同的主體。相較於太古地產旗下「太古里」、「太古匯」、「太古廣場」等品牌的全國知名度，「頤堤港」的品牌辨識度始終存在局限。
相對太古的其他品牌，「太古坊」更像是一個商務社區，不只是商場。「太古坊」品牌起源於香港島東部的鰂魚涌，其發展歷程本身就是一部城市更新的經典範本。從1883年的太古糖廠及船塢舊址，到1972年太古地產成立後的工業區轉型，再到1990年代起的系統性改造，2008年港島東中心落成、2016年公布150億港元重建計劃，太古坊最終形成了由10座甲級辦公樓組成、總寫字樓面積逾700萬平方呎國際商貿區，吸引逾200家跨國公司進駐。
二期由原有頤堤港片區與全新二期擴建片區整合而來，部分仍在建，將採取分區開業形式。（黃燕明攝）
北京太古坊的命名，是參照香港鰂魚涌太古坊長期社區營造經驗，打造新一代綜合發展項目，包含甲級辦公、零售、酒店、廣闊綠地空間，構建「工作、生活、休閒」一體化的新一代綜合商業社區。
有望形成錯位的濱水商務集群
當前，北京商業地產競爭格局日趨激烈，CBD、金融街、望京、麗澤等商務區多點開花，新項目層出不窮。同時，北京辦公樓市場仍處於深度調整期，空置率攀升與租金承壓並存，對以寫字樓為主導二期招商構成現實挑戰。
二期整體包含八座全新甲級寫字樓、合計約15萬平方米商業街區，將通過兩條空中連廊、六條地下連廊連通。（黃燕明攝）
北京太古坊有望把798的文創、酒仙橋數字產業、望京互聯網資源串聯，形成錯位的濱水商務集群，而不是和其他核心商務區直接硬碰硬。這場從頤堤港到北京太古坊的蛻變，最後能否在北京朝陽壩河之畔重現港島東的商業傳奇？
撰文、攝影：經濟通駐京記者黃燕明