26/02/2025 17:12

預算迴響 | 預算案放寬物業印花稅，地產股可追落後？可揀買邊隻？

　　財政司司長陳茂波今日(26日)公布新一份財政預算案，當中直接刺激地產需求的措施較少，惟宣布將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，減輕買家置業成本，助更多人上車。另外，來年賣地表有八幅住宅地，但不推售商業用地，並考慮將部分商業地改劃作住宅用途。政府又指「新資本投資者入境計劃」累計接獲逾880宗申請，並即將推出一系列優化措施。今日地產股雖然普遍造好，但相對恒指飆逾3%再破頂，升幅普遍較溫和，只有新世界發展(00017)升逾半成，表現較突出。地產股相對大市仍大落後，可否再吼？哪一隻可留意？

（Shutterstock）

買400萬以下物業印花稅減至100元　寬減首季住宅物業差餉

　　陳茂波在新一份財政預算案指，為減輕購買樓價較低的住宅及非住宅物業人士負擔，將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，即日生效，預計可惠及約15%的物業成交個案，政府收入將每年減少約4億元。換言之，若以樓價400萬元的住宅單位為例，舊制所涉稅款為6萬元，而新制則僅為100元，大幅降低99.8%。

　　陳茂波又宣布，寬減2025/26年度首季的住宅物業差餉，以每戶500元為上限，涉及約312萬個住宅物業，政府收入將減少約15億元；寬減2025/26年度首季的非住宅物業差餉，以每戶500元為上限，涉及約43萬個非住宅物業，政府收入將減少約2億元。

來年推八幅住宅地不推商業用地　研將部分商業地改劃住宅用途

　　另陳茂波表示，政府密切留意市場情況和發展，有節有序推出土地。吸取過去土地不足導致本港發展受到制約的經驗，政府的規劃和造地工作不能停下來，但推出土地的步伐可以因應實際情況作出調整。而來年賣地表包括八幅住宅用地，加上鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約1.37萬個單位，與《長遠房屋策略》預計私人房屋的年度需求相若。未來5年，政府會準備可供興建約8萬個私營房屋單位的土地。當中約六成半的土地來自北部都會區和東涌新市鎮擴展區。市區重建局及其他私人發展項目的供應尚未計算在內。

　　他指，商業房地產在過去幾年面對不少挑戰。考慮到寫字樓空置率近年處於高水平及未來幾年的供應仍相對充足，政府在來年不會推售商業用地，讓市場有空間消化現有供應。政府亦會考慮將部分商業用地改劃作住宅用途，及提供更多用途上的彈性。為配合有關工作，政府亦會推遲洪水橋／厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限。

未來5年公營房屋單位供應19萬個　私樓平均每年落成量1.7萬個

　　另陳茂波指，公營房屋供應方面，政府已覓得足夠土地於未來10年滿足30.8萬個公營房屋單位的供應目標。連同「簡約公屋」，未來5年總體公營房屋供應量將達19萬個，較本屆政府上任時的5年期增加約八成。私營房屋供應方面，私人住宅單位在未來5年的平均每年落成量估計超過1.7萬個，較過去5年的平均數減少約8%。至於一手私人住宅潛在供應量，在未來3至4年約為10.7萬個。

　　此外，他表示，政府已邀請港鐵公司(00066)研究將紅磡站南面的臨海及前碼頭用地打造成海濱新地標，包括興建具特色的商業及住宅項目，提供零售、餐飲、娛樂等設施，並設立遊艇會以帶動遊艇旅遊。政府會在年中就土地用途提出建議。另為了抓緊科技創新迅速發展帶來的機遇，政府需要加速「北部都會區」建設，投資未來。

「新資本投資者入境計劃」累計接獲逾880宗申請　即將推優化措施

　　另方面，陳茂波指，政府短期內會在「優秀人才入境計劃」下，主動邀請頂尖及領軍人才來港發展，同時優化「輸入內地人才計劃」和「一般就業政策」，容許具專業技術資格及經驗的年輕非學位專才來港，投身人力短缺的技術工種。而人才辦計劃於明年初舉辦第二屆「香港．全球人才高峯會」，鞏固香港為國際高端人才集聚高地的地位。

　　他又提到，「新資本投資者入境計劃」累計接獲超過880宗申請，預計帶來超過260億元的投資，政府即將推出一系列優化措施，為計劃提供更大彈性。

黃光耀：放寬印花稅激活換樓鏈　古洞項目有望年內推出

　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，歡迎財政預算案放寬從價印花稅，減輕置業成本，幫助更多年輕人及用家上車，亦有助推動置業階梯，激活換樓鏈。集團旗下多元化優質項目將受惠。預算案亦公布加速「北部都會區」建設，將加強發展商投資「北都」信心，同時令創科、新興產業加快落戶區內，為區內帶來更多工作、住屋需求及經濟活動。會德豐地產一直對「北都」發展有信心，古洞站旁的優質項目有望今年推出，第1期涉457伙，集團會運用打造新社區的豐富經驗，一同推動「北都」發展。

　　此外，「啟德智慧綠色集體運輸系統」將於今年內招標，勢令區內配套全面升級，而集團於區內有多個優質項目，將非常受惠於此重點基建，加上體育園將正式開幕，盛事連連，進一步提升區內潛力。預算案亦公布考慮將部分商業地作住宅發展用途，此舉能提供更多優質住宅地，助年輕人、用家安居樂業，而且令土地用途更具彈性，集團對此表示歡迎。

萊坊：放寬印花稅料推升相關住宅成交　戴德梁行：宜放寬住宅投資門檻

　　萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，預算案放寬印花稅有助部分上車人士或年青人置業，預計將帶動相關住宅成交量上升5至10%。另外，支持政府以創新及多元的發展模式就北部都會區不同地區及產業與商界合作。考慮到北都將成為香港未來10至20年的新經濟引擎，落戶北都的產業將會與香港及九龍的兩個CBD截然不同，所帶來相關的地產資產類別亦會不同，相信過去由政府提供基建的賣地模式並不完全適合北都的產業發展。因北，萊坊建議政府以不同的公私營合作模式(PPP)方案，加快落實不同產業的發展。

　　戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄稱，就政府提到即將推出一系列優化措施的「新資本投資者入境計劃」(投資移民計劃)，建議當局考慮進一步放寬住宅物業投資門檻至1000萬元，並取消房產投資上限，以吸引更多資金支持房地產市場。相信降低門檻將有助於改善投資移民政策，吸引中小型投資者投資香港房地產，擴大潛在投資者群體，進一步提升香港作為國際金融中心的競爭力，吸引更多人才和資金。

世邦魏理仕：直接刺激地產需求措施較少　仍料全年住宅交易量增一成

　　世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，預算案對香港房地產行業沒有太大直接影響，旨在直接刺激地產需求的政策措施較少。去年預算案中徹底取消了緊縮措施，但對交易量及樓價的正面影響有限。高融資成本及房地產供應過剩仍然為影響投資需求大幅增長的主因。不過，政府決定暫停推售商業用地，並將部分用地改建為住宅用途，將有助減低各個商業地產板塊的的空置情況。而政府計劃在2028年將香港打造為全球最大的財富管理中心，並進一步放寬對離岸人民幣業務的限制，將推動金融業界對寫字樓空間的持續需求。

　　世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，一旦股市復甦，住宅市場也會在6個月內隨之復甦。政府在香港資本市場措施將對住宅市場產生正面影響。由於2025年農曆新年較早，樓市今年年初交易量較低，但預測住宅交易量將按年增加起碼10%，達到接近6萬宗。即使息口持續下調，樓市價格或在2025年觸底，樓市或會出現小幅復甦。儘管愈來愈多內地人士關注豪宅市場，但只專注於較新豪宅項目，豪宅市場在2025年仍將面臨下行調整。另預計2025年土地市場將繼續低迷。為了使土地銷售更具吸引力，政府應避免增加過多的發展限制或義務。

中原CCL按周跌0.8%今年累跌0.2%　惟高盛料今年樓價升半成

　　值得一提，中原城市領先指數CCL上周五(21日)報137.39點，按周跌0.78%。新春長假期間，二手買賣淡靜，美國放慢減息步伐及中美貿易戰升溫，令市場觀望氣氛濃厚，CCL跌穿138點水平，創近8周低位，跌幅是去年9月減息以來20周最大。CCL處於近8年半低位，在2016年9月中水平徘徊。2025年樓價由升轉跌，暫時累跌0.18%。

　　不過，高盛近日更新地產行業預測，今年樓價續看升5%，寫字樓租金預測由升2%變更為倒跌5%；零售貨值及租金回穩。高盛指，基於預期次季後聯儲局會減息，紓緩按揭貸款利率壓力，因此調升樓價預測；寫字樓租金預測由升轉跌，主因空置率仍高企，且今年計劃增加新供應多於對上兩年。預計未來數月零售銷售趨勢回穩並按年錄得增長，且料樓市率先見底，因此將所涵蓋地產股及綜合企業股2024至2026財年每股盈利預測上調8%至23%，並將其目標價下調13%至上調11%。

　　該行提高對港鐵、九倉(00004)、九倉置業(01997)每股資產淨值(NAV)折讓預測，以反映市場對相關公司股息可持續性及新投資項目回報率下降憂慮加劇。此外，新世界股價下跌情況反映市場憂慮其現存債務水平可持續性及緩解途徑。另關注恒地(00012)、嘉里建設(00683)和港鐵潛在削減派息或調整股息政策可能性。仍看好太古(00019)(00087)、九倉置業股息可持續性較好，且有強勁自由現金流支持公司；新地(00016)、領展(00823)、恒隆地產(00101)更好受惠於潛在回穩的香港樓價及中港零售銷售。

鄧聲興：放寬印花稅對發展商幫助不大　惟博追落後可吼恒地

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（鄧聲興）

　　香港股票分析師協會主席鄧聲興表示，預算案對地產股股價未必有太大幫助，其中將徵收印花稅的物業價值上限調高，不會有很大量的買家會受惠，措施主要是針對上車盤，但新樓上車盤很多都是600萬以上，受惠的可能都是二手樓，對發展商幫助未必太大。其實，現時香港樓市其中一個問題是貨尾及已落成單位供應多，基本上多於過往平均需求一倍，若繼續有土地供應，很難令地價重新上升，發展商不願意用高價投地，本身手頭也有很多存貨，若地價不升，樓價也很難升。

　　至於預算案提到將會優化「新資本投資者入境計劃」，鄧聲興指，若真的放寬投資移民住宅投資門檻，會對住宅需求有些幫助，但加快審批投資移民個案，甚至放寬審批，積極吸納投資移民，會更有幫助。另外，政府保持公營房屋充足供應合理，始終排隊上樓仍要等7至8年，相信不會對私營房屋有太大壓力，始終是兩個不同市場，雖然現時私樓已落成及貨尾單位數量仍多，但未來一兩年供應可能會減少，去年開始已沒見甚麼新盤動工，應會慢慢改善供求關係。

　　鄧聲興續指，地產股應會追回些少落後，但很難與科技股相比，因現時市場正炒作AI概念。地產股當中，較喜歡恒地，因其地產與收租業務組合較平衡，收入較穩定，而其新廈The Henderson開始陸續招租，對收入會有幫助。至於最近發了盈警的新世界則不建議吸納。

　　本地地產股今日普遍造好，新世界升6.46%收報4.78元，新地升2.61%報74.6元，恒地升1.17%報21.2元，信置(00083)升0.76%報7.98元，嘉里建設升4.02%報16.56元，恒隆地產升3.72%報6.7元，港鐵升0.39%報25.75元，惟希慎興業(00014)跌0.15%報13.36元，長實(01113)跌0.73%報33.9元。

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