九置｜提升派息率至90%獲大行唱好，股價兩日累升近兩成可再吼？
九龍倉置業(01997)昨日（6日）中午公布業績，中期股東應佔虧損大幅收窄至1.76億元，基礎盈利按年升6%至約33億元，派息大增42%至94仙，最大亮點為集團決定自今年起將派息比率由65%調升至90%。九置績後獲多間大行唱好，股價繼昨日飆近14%後，今早再升半成，兩日累升近兩成，表現比其他收租股好得多，或可再吼。
（九龍倉置業網頁截圖）
中期基礎盈利升6%派息增42% 時代廣場收入跌12%
九龍倉置業截至今年6月底止中期股東應佔虧損1.76億元，而去年同期錄虧損24.06億元；每股虧損6仙，去年同期每股虧損79仙，派中期息94仙，按年升42.4%。期內收入63.4億元，按年跌1.05%。基礎淨盈利33.11億元，按年增加6%；投資物業重估減值淨額為35.47億元，去年同期則為51.18億元。集團稱，考慮到目前的盈利基礎及債務狀況，決定自2026年起將派息比率提高25個百分點，由65%調升至90%。
按業務劃分，投資物業收入跌2%至52.65億元；營業盈利減3%至44.13億元。其中，海港城整體收入（包括酒店）上升1%，營業盈利維持不變；商場的出租率92%；寫字樓出租率則升至93%。時代廣場整體收入下跌12%；營業盈利下挫13%；商場出租率維持於95%；寫字樓出租率89%。新加坡方面，宣布出售的會德豐廣場的商場出租率分別達99%。而待完成新加坡出售事項後，集團負債率將由現時16%降至約11%。
九置表示，入境旅遊業保持平穩，住宅物業市場逐步回暖並產生正面財富效應，均可望提振消費者信心及刺激本地消費，然而息口走勢不明朗及中國更新對外直接投資法規均限制跨境資本流動，或仍對租戶的承租部署帶來重重陰霾，而主要經濟體之間的地緣政治緊張局勢進一步升溫亦可能加劇市場波動並拖累氣氛。
吳天海：商業房地產市道逐步回穩 不擔心90%派息比率窒礙發展
九置主席吳天海表示，集團自2017年在港上市以來將派息比率定為65%，策略屬較保守，目前商業房地產市道已逐步回復穩定，故有能力將派息比率提升至90%，與本港不少房地產信託基金(REIT)相若，又指不擔心90%的派息比率會窒礙公司發展。他表示，集團資產不會因派息上調而受影響，此舉反而會吸引更多投資者。雖然不能保證90%派息比率會維持15至20年，但不會一朝一夕隨便改。
香港零售市場方面，吳天海認為下半年仍有望繼續增長，上半年零售銷售有上升，與港元轉弱有關，若日圓升值令港人去日本消費的意欲下降，對下半年零售有幫助，不過由於高基數，料增幅不及上半年。寫字樓市場方面，吳天海表示，本港寫字樓市況不可一概而論，現時市場整體空置率緩緩回落，但地區差距極大，中區供應的壓力已明顯消化，而尖沙咀、銅鑼灣未來供應仍持續增加，集團冀透過地點及配套優勢，盡量吸引現有及新租戶，保持出租率。
花旗：上調派息率至90%屬重大正面驚喜 升目標價至36元
花旗發表研究報告指，九龍倉置業自2017年上市以來維持65%派息比率以支持去槓桿，隨著負債減少及資本管理，預計2026年底淨負債降至約200億元，負債比率約11%。管理層決定由2026年起將派息比率調高25個百分點至90%，令今年上半年每股派息年增42%至0.94元，屬重大正面驚喜，將其目標價由31.6元上調近14%至36元，並維持「買入」評級。
花旗指，由於新的90%派息率，預期股價將進一步上行；主要風險是美國利率。基本面上，每股股息增長受以下支持：(1)海港城零售預測下半年起轉為正面租金回報，因2026年上半年租戶銷售增長約15%、較低佔用成本，以及現貨租金穩定；(2)時代廣場零售租金已大致見底，2027年預測租金下跌可能較少；(3)較低債務的融資成本節省。
中信里昂：股東回報堪比REITs 升目標價至42.2元
中信里昂則指，九龍倉置業上半年業績優於預期，將派息率由65%上調至90%屬正面驚喜。連同對每股股息有提升作用的會德豐廣場出售，此舉顯示管理層致力改善股東回報。公司現提供類似房地產投資信託基金的股東回報狀況。重要的是，管理層表示無意削減派息率。該行將其2026/27/28年每股股息預測上調40.1%/43.5%/43.5%，反映較高派息率及會德豐廣場出售的提升影響。該行相信其股東回報更佳值得重估，將目標價由40元上調至42.2元，並重申「優於大市」評級。
瑞銀稱，九置上半年基本利潤按年增長6%至33億元，大致符合該行預期。主要正面驚喜是管理層決定將派息率由香港投資物業及酒店營運產生的基本淨利潤的65%上調至90%。因此，中期每股股息按年增加42%至0.94元，較估計的0.7元高34%，維持「中性」評級，目標價23元。瑞銀相信集團去槓桿工作成功完成是該決定的主要驅動因素。在出售會德豐廣場後，備考淨資產負債率預期降至僅11%，由2020年高峰25%大幅下降。應用新派息率，估計2026財年每股股息可達1.94元，較目前預測的1.4元增加39%。假設交易倍數維持不變，該行相信股價可以類似幅度正面反應。
摩通：管理層對營運環境展望轉為樂觀 升目標價至35.7元
另摩通將九置評級由「中性」上調至「增持」，目標價由23元上調約55%至35.7元。摩通指，令人驚喜的是，長期被市場視為「一向謹慎」的九置管理層，已對其營運環境展望轉為「樂觀」。過去數年首次，管理層顯示出更高信念，認為最壞時期已過，可見於意外的股息政策變動。儘管2026年下半年基數較高，但預期海港城租戶銷售維持按年正增長並跑贏大市。租金回報亦可能於2027財年轉為正面。隨著時代廣場可能成為較少拖累，預測2025-28財年盈利複合年增長率4%。在類似房地產投資信託基金的派息政策下，該行將估值方法改為基於股息收益率息差。
在業績簡報中，管理層評論目前風險/回報背景較2017-18年上行周期更為平衡，當時管理層認為下行風險明顯較高，因此採取保守的65%派息率。隨著淨債務預期於2026年底降至約200億元，公司看到機會將股息派息率修訂至90%。管理層亦表示有意維持90%派息率，僅在有重大資本需求時才會重新檢視。較高派息率亦不與未來投資機會互相排斥。摩通相信這反映對股東回報的更強承諾及更友善股東的資本配置框架，相信潛在出售新加坡Scotts Square可為上行風險。
溫鋼城：估值仍不貴或可企穩30元 惟要留意美國息率變化
（溫鋼城）
iFAST Global Markets投資總監溫鋼城於今日《開市Good Morning》節目指，九龍倉置業最出名的商場包括海港城及時代廣場，另有荷里活廣場但那只是「街坊場」，大家對其沒甚麼期望，而時代廣場也沒以前那麼旺，「吉舖」多了很多，營運稍差，幸好仍有海港城支撐，海港城確很旺場，樓下也沒見有「吉舖」。九置未來表現應不會太差，最差情況市場也全已有所預期，昨日股價最高飆至近35元，但估值仍不貴。雖然公司之前有些虧損，但大家都預期未來可由虧轉盈，業務可回復正常。而寫字樓市場也正在改善，愈來愈多公司希望將員工搬回寫字樓，因在家工作未必可提升工作效率，始終人是有惰性，故現時寫字樓開始旺了很多。不過，九置也如其他地產股，要留意美國息率變化，聯儲局主席沃什又突然對9月議息「扮到很鷹」，而加息對地產商一向會是很大負擔，其中利息開支高的確不易處理。
溫鋼城續指，九置股價由2024年開始一直橫行，可能低估了其估值，疫情前曾升至60元以上，疫情期間則回至35至50元之間，近三年更跌至15至30元，在現時背景下，應有機會企穩30元以上，起碼回至疫情時區間，即30至50元之間。不過，加息可能對公司有些影響，若低位有貨可先減持一半，若未來能重上33元，可再買下去。至於公司將派息率調升至90%，暫可先當其為一次性，因不知往後會再做多少次。
九置半日升5.07%收報31.52元，連升兩日，累計升幅19.48%，成交3.43億元。其他收租股跌多升少，領展(00823)跌0.52%報38.58元，太古地產(01972)升0.96%報23.22元，置富產業信託(00778)跌0.95%報4.7元，希慎興業(00014)跌1%報17.91元，冠君產業信託(02778)跌1.33%報2.22元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
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