賣地收入落差大，工務擔增妥規劃

　　發展局公布本財年末季賣地計劃，住宅用地再次僅推一幅。雖然政府近月愈趨願意靈活回應業界意向，但全年度土地相關收入仍將遠遜預期，創近年新低，北部都會區連串大小工程的推進步伐及公私營分工，必須妥為規劃。

 

流標地捲土來 應市場改條款

 

　　面對反覆升溫的地緣政治壓力、未盡回暖的經濟動能，本地發展商不僅自身一手住宅餘貨充裕，融資償債成本亦高居難下，故疫後兩年取態均相當保守，近月還曾與市建局就啟德道地皮流標底因各執一詞。即使有官地成功賣出，每呎樓面地價也比早年相類地皮大跌。

 

　　發展局局長甯漢豪的開場發言也好，傳媒的接續提問也好，均對準鼓勵商企入市的板斧。甯漢豪指出，前年曾流標的東涌擴展區住宅地，今次是因應市場意見重推，單位平均面積和數目此消彼長，相信有助增加回報率。

 

　　有別本財年首幅應市的小瀝源住宅地，中標者仍須負責興建長者中心及停車處，一再強調審時度勢推地的局長挑明，今次也是按訴求特選工程條款和工序簡單地皮，毋須興建政府設施。

 

　　儘管財政司司長陳茂波近日略趨樂觀，計及發債後，財政赤字應在1,000億元以下，但甯漢豪解釋，地價受經濟環境左右，特區政府不能純粹藉此應付開支，信息相當明顯。

 

　　按照未完整的公開數據，她指本年度相關收入累計超過40億元。

 

　　這意味著全年勢會大幅跑輸預算案交出的330億元目標，亦較2023/24及22/23年度的195億及699億元，還要差上不少。

 

　　由於重要收入下降，財政司近月銳意先節流、再開源。甯漢豪援引預算案指出，今後5個財年的工務工程開支，仍會以平均900億元為指標，只是當中的資源分配和工作先後有優次。

 

　　大眾首先要問，庫房及公共機構均莫財之際，公私界別將如何分攤工務工程成本。招牌上蓋發展模式遇困的港鐵日前放風，現金流無法應付未來10年開支，有分析相信，正正是不欲全盤承擔上千億的北環線成本。

 

公私擔子待議 省錢須顧影響

 

　　市民極怕東涌線、將軍澳線昔日為省錢造成的運力樽頸，將在北都或其他新區重現。一旦政府要入局參建，會否觸及每年發債1,350億上限，仍不敷應用？港深西部鐵路應否邀請港鐵以外的財團機構參與承建，均須及早籌謀規劃。

 

　　政府土地招標條款原本不時包括的社區設施，未必太有增值貢獻，當局倘在賣地時剔除，會否因為自身財力挑戰，迫於延遲交付、甚至局部煞停，惹人關注。

 

　　在北都的三個片區試點，發展局列明，負責企業將須承建部分公共設施如休憩用地，再交回政府管理，業界將視之為當區整全規劃的助力，還是抗拒揹起的財務擔子，當局要在未來近3個月好好摸清。

 

　　對特區政府來說，片區模式是減省現金流壓力的法門，由私企承擔工務基建，本就很可能要提供地價折扣，再想如願扶持助長重點產業，或要準備讓利更多，都有可能影響實際地價收益。

 

　　以啟德新區規劃漸次走樣廣惹批評為鑑，發展局確保北區全力向前邁進之餘，顯然也須貫徹積極溝通的精神，及早與商界和市民溝通，避免再像落馬洲河套創科園，坊間幾乎到最後一刻才知悉，發展密度和樓高將會驟增。