專訪 | 曾煥平：港樓今年起碼跌5%，留意新盤「日光」的背後（有片）
香港樓價自2021年8月歷史高位累計下跌已近三成，2025年是「續跌」還是「反彈」？見仁見智。仲量聯行香港主席曾煥平接受專訪時就指，預計今年樓價「起碼」跌5%，若以時鐘理論計，港樓現時處於「凌晨兩點」階段，距離黎明仍需時。他並解畫坊間「超額認購」、「大手掃貨」、「供樓負擔」等所謂入市風向，強調港樓仍貴到難以負擔。
壞消息不斷湧現，跌幅恐超5%
樓價跌夠沒了嗎？無論是有樓一族，還是無殼蝸牛，都恨不得手握水晶球。過去幾年一直是「看跌派」的曾煥平認為，鑑於經濟未見改善，樓市今年「起碼」跌5%；如果經濟情況再差下去、美聯儲減息次數不如預期、中美關稅戰等壞消息不斷湧現，有可能跌超過5%。
特朗普的關稅政策，會否加劇通脹，最後令息口減不得甚至掉頭回升？事實上，美聯儲2025年減息預期，從去年9月點陣圖的4次降至12月點陣圖的2次，而眼見1月CPI加快至3%，今年僅減息一次、甚至不減息的押注驟增。曾煥平強調，今年減息是1次還是2次，區區25基點對買家的影響，分攤到每月不過是多飲少飲一餐茶的分別。但對發展商而言，利息成本若一直高企，將被迫不斷劈價賣樓，一手樓減價勢拖累二手市場走低。
三大看不通，距離黎明尚有時
（Carol攝）
那麼樓市何時才能見曙光？曾煥平以「時鐘理論」形容，現在可能是凌晨兩點時，距離黎明還有些時間，「因為這個局還沒有看通」。看不通的原因有三，一是發展商仍滿手庫存，減價去貨一定令樓價續跌，「看黃竹坑站從均價38000元跌到22000元」；二是經濟難言改善，困局仍需時間解決；三是走出困局的具體藍圖暫時未見。
他續指，經濟和樓價不能兩者分開來看，香港困局在於夾在西方國家和祖國的博弈中間，出口表現、外來投資、港元匯率等都會拖累競爭能力，而港府應告訴市民出路何在，「你提出了個方案，令人覺得有機會逃出這個森林，人心會定很多，到時我覺得香港會慢慢復原，但暫時來說我未見到。」
新盤超購顯發展商「聰明」
既然樓市前景仍一片漆黑，又怎麼看坊間新盤「日光／超購」新聞？曾煥平表示，所謂「日光／超購」，是指明明有1000個單位，拿出100個單位來賣，以令到這一批根據真客數而定的單位盡量賣得到。「發展商很聰明，但賣到這100個單位是不是就叫好呢，你不要忘記它還有900個。」他提醒，很多時候看到某樓盤第二輪、第三輪推售時，購買情況會現衰減，因此買家要自行分析。
又怎看「資深炒家大手掃貨」新聞？他指，市場上買家形形色色，投資者買來收租並不鮮見。買家想分析市場，例如整體樓市是否走下坡，應看政府數據而非此類新聞。
供款若接近家庭收入一半危險
至於有觀點指，「供樓負擔比率顯示樓價已回落至合理水平」，他認為，始終香港仍是全球最難負擔住宅樓價的地方之一，如果用高成數按揭的話，很多時候供款已超過家庭總收入的一半，「其實任何超過一半或接近一半都危險的」，因此並不認同香港是供樓負擔能力很好的地方。
市建局「做一輸一」應轉模式
（shutterstock）
港樓除了貴，還有一大特色 - 舊，50年樓齡或以上的私樓保守估計近萬棟，石屎傷人、滲水糾紛、消防隱患等將來勢會持續發酵。
曾煥平表示，政府對此一路以來的做法是由市建局幫助舊樓業主去翻新，或者收購重建。不過市建局的定位「好慘」，因為其用同區7年樓齡的價格，即動輒過萬元收購舊樓，但現時樓市不景，賣給發展商可能只能收回幾千元，可謂「做一單輸一單」。
市建局去年8月已成功發債120億「撲水」，但他坦言，這筆錢很快就會用光，長遠而言應考慮別的模式，例如方法一為自行重建，但由於收購價太貴，將來仍可能蝕本；方法二為拿出土地跟發展商合作，保證後者有一定利潤後進行分紅。「這一兩年地產市場受壓，或者過多幾年會好一點都不出奇，到時建好後在分紅的機制下，會有一個合理的分成。」
撰文：經濟通記者俞瑾