陸東專訪｜新盤旺場需地產商「肯輸」，「買樓發達」日子已過去（有片）

　　西沙新盤SIERRA SEA、油塘擎海即日沽清，另邊廂，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）連跌三周報159.38點，錄逾3個月低位。有「星級分析員」之稱的陸東接受訪問時直言，新盤旺場全因發展商以二手樓為基準開價，屬惡性競爭，堅信樓價現時僅屬跌三成之後的反彈，在庫存及北都供應壓頂下，持續動力成疑，斷言「買樓發達」的日子已成過去，又指不知將來機管局怎樣填滿11 Skies。

 

 

一二手鬥平，持續反彈動力成疑

 

　　港股跌跌不休，內地又境外徵稅，惟新盤卻不乏「打蛇餅」盛況。陸東稱，現況有點像2000年至2002年的環境，即地產商為求去庫存和套現，新樓開價以二手樓價為基準，令買家在同價的情況下當然買新樓。隨後二手樓被迫降價，新樓定價基準再往下移，「這是一個惡性競爭，不是好事」。

 

　　他重申今年3月訪問時的觀點，即當樓價下跌三成後，反彈百分之十幾是理所應當，堅信這一輪升勢只是反彈，「還有沒有持續反彈的動力呢？我有點懷疑。始終庫存多（一手住宅潛在供應最新回升至10萬伙）、供應多，北都還有幾十萬個單位陸續有來」。

 

呎價兩萬去貨慢，租金回報難頂

 

　　新盤受捧，但亦有冷有熱，陸東認為，地產商若「不肯輸」，就肯定賣不出去。例如古洞北新盤PARK SILICON，他透露曾和中原創辦人施永青提及：「（呎價）11000元能全部售罄，17000元就賣不出去」，事實真是如此。另外，雖然牛池灣新盤「33清水灣」各方面都很方便，「但是（呎價）要兩萬多，去貨就比較慢」。

 

　　他慨嘆，油塘擎海呎價13000元一定有人捧場，一是始終有人要住樓，二是租金上升支持。但去到兩萬多，就租金回報亦「難頂」，扣了差餉管理費後只有兩厘多，「買美債都5厘，用不著搞那麼多事」。

 

建築面積Vs實用面積，地價難升

 

　　陸東強調，「買樓發達」的日子已經過去。回想自己那個世代，80年代回港很快就可以買樓，借九成放租「以租養貸」，相當於放下10%首期，樓價升10%就已賺一倍。不過，現時第一借不了那麼多，第二要明白一件事，地產商買地蓋樓是按建築面積計算，賣樓則是按實用面積計算，「就是說你那裏已經不見了兩成，樓價不升，你已經輸了」。

 

　　他相信，地產商利用物業發展斂取暴利的日子應該已經過去，未來將是一門利潤較低的生意。這亦解釋了發展商不需要持有幾千萬呎土地儲備坐等地價上升，因地價不會上升，即使升也可能只是較小升幅。

 

世界變了，不知怎填滿11 Skies

 

　　剛剛過去的萬聖節周末，訪港旅客勁升34%至逾60萬，惟改變不了11 Skies門可羅雀，以及西九文化區深陷財困。陸東對此的解讀是「世界變了」。他指，樓面面積380萬呎的11 Skies，當初的願景是遊客落機/落港珠澳大橋，不用進市區就可享名牌購物、私人銀行、美容服務等，一應俱全。

 

　　然而，現在遊客未必人人都窮遊，可能更喜歡去堅尼地城拍照、去西貢露營，「似乎消費習慣改變了」，加上內地不乏即時退稅，有錢人甚至可直接去意大利、法國，他慨嘆不知道將來機管局怎樣填滿那300多萬呎。至於西九靠賣樓頂住財赤，他認為無可厚非，長遠仍要依靠教育。