27/11/2025 10:00
《談國論企－黎偉成》商品住宅10月份續穩調漸離危境
《談國論企》中國的新建商品住宅的銷售面積和銷售額於2025年1-10月份同比即使持續下降，但跌幅遠低於開發投資金額、新開工和竣工面積，加上待售商品房的升幅不斷收窄，充分顯示「去庫存」、減新投以力求供需趨平衡的良性調整取得預期效益。國務院最新發行的地方政府專項債券，有適用於「土地儲備和收購存量商品房」政策性措施，可逐步化解樓市危機。此可見商品住宅房持續穩定有秩的徐徐調整，有利漸離危境也。
*新建商品房銷售減幅低於開發促供求趨平衡*
來自中國國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供與求關係有日趨平衡和漸次改善走向。最惹人注目的，當然是（甲）市場需求，有不斷回穩趨勢。特別是新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(I)所涉銷售面積於2025年1-10月份累計6.0272億平方米同比減少7%，和(II)銷售額6.0687萬億元減9.4%，無疑高於1-9月份分別5.6%與7.6%的減幅，暫時毋須引以為憂，乃因商品房銷售減幅遠低於新增的投資，可視為十分有序的良性調整。
由是須看（乙）以商品房為主的市場的投資及供應，數據顯示收縮情況確實是比需求方面的跌幅更甚，特別是房地產開發企業的到位資金不斷減少，跌幅相對於銷售所跌的幅度要大，但比新開發的減幅為少，便在可在一定程度意味房地產市場的供與求會逐步拉近使開發企業對樓市漸建信心：
在供應方面，先看商品住宅房市場的「去庫存」情況不錯，使供求關係有望漸趨平衡：（一）全國商品住宅房的開發投資於2025年1-10月份累計5.595萬億元同比減少13.8%，比1-9月份5.2萬億元所減的12.9%多減0.9個百分點，相對於新建商品房銷售額於1-10的減幅多減6.8%，有助縮窄多時供過於求的關係，市場有望穩步平衡。
*住宅開發投資加大跌幅使新開工面積大跌*
正正因為新開發持續強化減慢投資的力度，故（三）商品住宅的多個與供應有關的項目，亦同告減縮：(1)新開工面積亦同步大幅回落，於2025年的1-10月份累計3.5952億平方米同比減少19.3%，比1-9月份所減18.3%多減1個百分點，使(2)施工總面積於前10個月達45.52億平方米同比減幅持平於1-9月份的9.7%，跌幅亦高於銷售面積，有望緩和供應和消化庫存。
此使（四）竣工面積期內亦相應大幅減少：於2025年1-10月份累計2.4866億平方米同比減少18.9%，比1-9月份累計2.2228億平方米所減17.1%多減1.8個百分點，屬持續十分大幅度的縮減，顯市場的供應在不斷減少，即有利供與求關係漸次平衡。
由是（五）商品住宅的待售面積增幅亦見持續放緩：於2025年1-10月份累計3.9645億平方米同比增長5.4%，比1-9月份累計3.9937億平方米所增5.8%收窄0.4個百分點，亦有助樓市持續「去庫存」。
*竣工面積大減而待售面積增幅不斷收窄*
最惹人注目的，是具預示性的（四）房地產開發企業的「到位資金」，於2025年1-10月份累計7.8853萬億元同比減少9.7%，比1-9月份7.2299萬億元所減8.4%多減1.3個百分點，其中：(1)個人按揭貸款於2025年1-10月份達1.0834億元同比減少12.8%，而2024年全年則大幅減少27.9%，足見今年之況有步穩傾向；(2)定金及預收款期內為2.3257萬億元同比減少12%，亦高於1-9月份2.1138萬億元所減10.3%。
*房地產開發商到位資金基本保持穩態*
和(3)房地產開發商的自籌資金為2.8419萬億元，同比減少10%，相對於2024年全年3.7萬億元所減11.6%收窄3.1個百分點為低，顯示潛在新開發投資續減，算不錯。
至於(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」，於2025年1-10月份累計1.216萬億元同比減少1.8%，比1-9月份之數的1.4%減幅略有提升，結束1-8月份升0.2%、1-7月份增0.1%和1-6月增0.6%的三連升，意味以商業銀行業為主的金融機構對商品住宅房的開發投資，作出相對溫和的支持。
*國房指數處93意味樓市有望進一步改善*
總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於2025年10月份為92.43，比9月份92.75略高，尚高於2024年12月的92.24水平。此點意味後市會逐步向好。
我之見為：(I)穩樓市和股市，肯定會產生良性的財富效應，有利於國民經濟發展。(II)更要牢記的是：商品住宅房泡沫爆破的沉重教訓，今後要避之哉。(III)商品房樓市曾經有一段頗長時間炒賣風氣，其中最大問題是房地產開發商缺乏周詳合理計劃和部署開發投資，令市場供過於求，樓價由反覆闖高後長期回調，遂打擊置業者的信心，使若干城市和地方建成的住宅區幾乎無人問津，出現漫長的下行整固：房地產開發企業不得不持續減少新開發投資，減緩市場新的建設和供應，以消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，至今開始邁向供與求逐步合理關係之境，代價重大。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
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*新建商品房銷售減幅低於開發促供求趨平衡*
來自中國國家統計局所發布數據顯示，商品住宅房的供與求關係有日趨平衡和漸次改善走向。最惹人注目的，當然是（甲）市場需求，有不斷回穩趨勢。特別是新建商品房銷售的減少幅度和速度皆見緩和下來，包括(I)所涉銷售面積於2025年1-10月份累計6.0272億平方米同比減少7%，和(II)銷售額6.0687萬億元減9.4%，無疑高於1-9月份分別5.6%與7.6%的減幅，暫時毋須引以為憂，乃因商品房銷售減幅遠低於新增的投資，可視為十分有序的良性調整。
由是須看（乙）以商品房為主的市場的投資及供應，數據顯示收縮情況確實是比需求方面的跌幅更甚，特別是房地產開發企業的到位資金不斷減少，跌幅相對於銷售所跌的幅度要大，但比新開發的減幅為少，便在可在一定程度意味房地產市場的供與求會逐步拉近使開發企業對樓市漸建信心：
在供應方面，先看商品住宅房市場的「去庫存」情況不錯，使供求關係有望漸趨平衡：（一）全國商品住宅房的開發投資於2025年1-10月份累計5.595萬億元同比減少13.8%，比1-9月份5.2萬億元所減的12.9%多減0.9個百分點，相對於新建商品房銷售額於1-10的減幅多減6.8%，有助縮窄多時供過於求的關係，市場有望穩步平衡。
*住宅開發投資加大跌幅使新開工面積大跌*
正正因為新開發持續強化減慢投資的力度，故（三）商品住宅的多個與供應有關的項目，亦同告減縮：(1)新開工面積亦同步大幅回落，於2025年的1-10月份累計3.5952億平方米同比減少19.3%，比1-9月份所減18.3%多減1個百分點，使(2)施工總面積於前10個月達45.52億平方米同比減幅持平於1-9月份的9.7%，跌幅亦高於銷售面積，有望緩和供應和消化庫存。
此使（四）竣工面積期內亦相應大幅減少：於2025年1-10月份累計2.4866億平方米同比減少18.9%，比1-9月份累計2.2228億平方米所減17.1%多減1.8個百分點，屬持續十分大幅度的縮減，顯市場的供應在不斷減少，即有利供與求關係漸次平衡。
由是（五）商品住宅的待售面積增幅亦見持續放緩：於2025年1-10月份累計3.9645億平方米同比增長5.4%，比1-9月份累計3.9937億平方米所增5.8%收窄0.4個百分點，亦有助樓市持續「去庫存」。
*竣工面積大減而待售面積增幅不斷收窄*
最惹人注目的，是具預示性的（四）房地產開發企業的「到位資金」，於2025年1-10月份累計7.8853萬億元同比減少9.7%，比1-9月份7.2299萬億元所減8.4%多減1.3個百分點，其中：(1)個人按揭貸款於2025年1-10月份達1.0834億元同比減少12.8%，而2024年全年則大幅減少27.9%，足見今年之況有步穩傾向；(2)定金及預收款期內為2.3257萬億元同比減少12%，亦高於1-9月份2.1138萬億元所減10.3%。
*房地產開發商到位資金基本保持穩態*
和(3)房地產開發商的自籌資金為2.8419萬億元，同比減少10%，相對於2024年全年3.7萬億元所減11.6%收窄3.1個百分點為低，顯示潛在新開發投資續減，算不錯。
至於(4)房地產開發企業的到位資金中的「國內貸款」，於2025年1-10月份累計1.216萬億元同比減少1.8%，比1-9月份之數的1.4%減幅略有提升，結束1-8月份升0.2%、1-7月份增0.1%和1-6月增0.6%的三連升，意味以商業銀行業為主的金融機構對商品住宅房的開發投資，作出相對溫和的支持。
*國房指數處93意味樓市有望進一步改善*
總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於2025年10月份為92.43，比9月份92.75略高，尚高於2024年12月的92.24水平。此點意味後市會逐步向好。
我之見為：(I)穩樓市和股市，肯定會產生良性的財富效應，有利於國民經濟發展。(II)更要牢記的是：商品住宅房泡沫爆破的沉重教訓，今後要避之哉。(III)商品房樓市曾經有一段頗長時間炒賣風氣，其中最大問題是房地產開發商缺乏周詳合理計劃和部署開發投資，令市場供過於求，樓價由反覆闖高後長期回調，遂打擊置業者的信心，使若干城市和地方建成的住宅區幾乎無人問津，出現漫長的下行整固：房地產開發企業不得不持續減少新開發投資，減緩市場新的建設和供應，以消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，至今開始邁向供與求逐步合理關係之境，代價重大。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
| 銷售面積 （萬平方米） | 銷售金額 （億元） | 房地產開發景氣指數 （當月） | |
|---|---|---|---|
| 1-10/2025 | 60272 -7% | 60687 -9.4% | 92.43 |
| 1-9/2025 | 55063 -5.6% | 55329 -7.2% | 92.75 |
| 1-8/2025 | 48086 -4.7% | 48447 -7.0% | 93.05 |
| 1-7/2025 | 43218 -4.1% | 43593 -6.2% | 93.45 |
| 1-6/2025 | 38358 -3.7% | 38849 -5.2% | 93 |
| 1-5/2025 | 29745 -2.6% | 30119 -2.8% | 93.72 |
| 1-4/2025 | 23853 -2.1% | 23866 -1.9% | 93.86 |
| 1-3/2025 | 18481 -2% | 18362 -0.4% | 93.95 |
| 1-2/2025 | 9270 -3.4% | 9160 -0.4% | 93.78 |
| 12月/2024 | 9226 +4.46% | 9993 +6.94% | 92.24 |
| 11月 | 6856 +5.02% | 7385 +3.37% | |
| 10月 | 6580 -0.58% | 7246 +0.76% | |
| 9月 | 7976 -10.97% | 7815 -16.17% | |
| 8月 | 5411 -12.55% | 5638 -16.27% | |
| 7月 | 5287 -12.33% | 5517 -15.7% |
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