《談國論企－黎偉成》新建商品住宅房續調，二手樓增售一成

　　《談國論企》中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2026年1-8月份保持溫和下跌態勢，惟逐月的跌幅不斷收窄，和低於開發投資額度、新開工和竣工面積等回落的幅度，而最難得的是待售商品房由升轉跌，減「增量」和「去庫存」使市場供求漸趨平衡；尤其二手樓交易網簽面積期內增10.6%，顯樓市有全面良性的調整。商品住房的盲目過份亂投多年，要調整和回復相對平衡穩妥常態，當需時也。

*二手樓交易網簽面積穩快增顯市道漸次有序復甦*

　　值得注意的，是中國國家統計局發布全國房地產開發投資1-8月份的數據的同時，新增「二手樓交易網簽約面積」資料，於前8個月累計上升10.6%達5.4923億平方米；此數比新建商品住宅房銷售面積同期所達的4.15億平方米，要多1342萬平方米或32.3%，在在顯示二手樓交易穩定向好，誠屬十分良性的新變化。「二手樓交易網簽約面積」之數，乃國家統計局引用住房城鄉建設部所披露的資料。

　　再從全國房地產開發投資的資料，看新建商品住宅房的供求關係，可見一手樓市亦維持多時的漸趨平衡佳態，特別是（甲）「需求」層面，新建商品房銷售所減的幅度和速度逐步緩和下來，包括(1)所涉銷售面積於推廣2026年1-8月份累計4.1503億平方米，同比減少13.0%（見附表），略多於1-7月份的12.7%和1-6月份的12.4%跌幅，可解讀為新建商品住宅房於三季度延續二季度保持緩步有序的下跌趨勢。

　　情況同樣見之於(II)銷售額，於2026年1-8月份累計4.1776萬億元同比減少13.6%，比1-7月份3.7543萬億元的13.2%減幅收窄0.4個百分點。

　　凡此，可意味房地產開發商要持續不斷「減價促銷」的「去庫存」策略，使整體一手樓市逐步有序的穩定調整，所要產生的預期良性效益。

*住宅新開發投資動工施工皆減顯增量受控*

　　至於供應方面（乙）全國商品住宅房的（一）「開發投資」於2026年1-8月份累計3.7萬億元同比減少19.7%，相對於1-7月份的19.1%和1-6月份的17.8%減幅，持續明顯減投和形成下行態勢，預示著商品住宅房供應於未來兩三年會持續減少，有助縮窄多時盲目投資所造成的供過於求關係，市場有望穩步平衡，但需時而達標。

　　正因新開發投資持續大幅減少，故（二）施工等多個方面的跌幅，亦遠大於新建商品房銷售額度降幅，確實朝著理想的方向調整：(1)「新開工面積」亦同步大幅回落，於2026年的1-8月份累計2.18億平方米，同比大幅下跌25.4%和比1-7月的24.6%多跌0.8個百分點，使(2)施工總面積38.9347億平方米環比多減0.2個百分點至13.2%，充分顯示房地產開發商過去的盲目或過大投資情況不復返。

　　此使（三）住宅的「竣工面積」期內亦相應大幅減少：於2026年1-8月份累計達1.4798億平方米同比減少25.4%，較施工總面積所減的13.2%多減12.2個百分點，（四）「待售面積」於8月末時為4億平方米同比減少0.5%，而1-7月份及1-6月份均持平於上年同期之數，更可見持續「去庫存」的效應。屬相當良性的發展態勢。

*待售面積由升轉略減乃去存量有利供求進一步平衡*

　　最惹人注目的，是具預示性的（五）房地產開發企業的「到位資金」，於2026年1-8月份累計5.08萬億元同比減少21.0%，意味新開發的力度持續減弱，其中：(1)個人按揭貸款於1-8月份達6846億元同比減少22.4%；(2)定金及預收款期內為1.6037萬億元同比減少14.8%，此二數顯置業者的買樓態度十分審慎，可預期也。

　　和(3)房地產開發商的自籌資金為1.8432萬億元，同比減20.0%。(4)「國內貸款」累計6880億元同比減少33.3%。

　　但國家統計局未有再披露「房地產開發景氣指數」（國房指數），實在可惜。

*中央今年要著力穩定住宅房地產市場*

　　再看中央政策。中央經濟工作會議於2025年12月11日發布議決的「2026年經濟工作」，八大要「堅持」任務中的第八個「堅持」指出要「守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險」，所涉的重點有：對房地產市場「著力穩定」，做法有要「控增量」、「去庫存」和「優供給」，引人注目的更是「深化住房公積金制度改革」，讓「住房公積金」加大投資於自置自用物業比例，是為增加市場剛性需求的有效做法。「有序推動『好房子』建設」，亦為吸引用家的必不可少的基本因素。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
 　
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