24/07/2026 15:10
商業房地產REITs元年啟幕 中國公募REITs市場邁入雙輪驅動新周期
香港 - Media OutReach Newswire - 2026年7月24日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行今天發布《2025-2026亞洲REITs研究報告》。作為戴德梁行亞洲房地產證券化領域的年度重磅研究成果，該系列報告已連續發布十年。本期報告憑藉戴德梁行一線房地產估值與顧問服務實踐，結合全球市場數據與本土實務經驗，對亞洲REITs整體市場、細分業態運作特徵及長期發展趨勢展開系統梳理。報告顯示，2025-2026年全球REITs市場已進入結構性擴容的新階段；亞洲市場在成熟市場企穩修復、新興市場快速崛起的雙輪驅動下整體回暖；中國內地集資REITs市場正式形成「基礎設施+商業房地產」雙支柱發展格局，成為全球REITs市場最具增長活力的核心區域。
亞洲REITs市場回暖擴容 區域分化態勢凸顯
截至2026年3月31日，亞洲市場活躍REITs產品共289種，總市值達2,794億美元，較2024年末成長18%，整體呈現明確回暖態勢。期內全市場新增REITs產品26種，其中21種來自中國內地，新增標的集中於倉儲物流、工業廠房、消費基礎設施及可持續發展領域。
從區域格局看，除中國台灣外，亞洲主要市場市值均實現正增長，日本、新加坡、中國內地位列亞洲市場前三，合計總市值佔比約74%; 印度REITs總市值較2024年末大幅增長62%，首次超越中國香港，躍居亞洲第四位。
成熟市場整體保持溫和增長，資產布局持續優化。 日本、新加坡及中國香港REITs市場市值分別增長12%、14%及8%; 其中新加坡市場加大對辦公、零售及工業/物流的資產配置，資產交易活躍度提升，日本市場辦公REITs底層資產及二級市場回暖，酒店REITs受益於入境旅遊熱潮維持高分派水準。 新興市場則呈現高速增長特徵，印度、中國內地、馬來西亞市值增速領跑，分別達62%、50%、38%。
中國內地基礎設施公募REITs常態化發展 產權類資產成增長核心
截至2026年3月31日，中國內地基礎設施公募REITs已上市79種產品，發行規模達2,155億人民幣，總市值約2,213億人民幣，同比上升19%，產品發行數量位居亞洲首位。分業態來看，房地產權類產品數量佔比達90%，是市場增長的絕對主力；其中倉儲物流、消費基礎設施各新增5種，數據中心類REITs實現首次發行落地。截至2026年6月底，中國內地基礎設施公募REITs市場上市產品達82種，發行規模2,243億人民幣，總市值約2,141億人民幣。
二級市場表現持續分化。截至2026年3月31日，全市場REITs市值較發行價平均上漲3%，其中房地產權類產品平均上漲15%，收費收益權類產品平均下降11%。分賽道來看，數據中心REITs較發行價溢價53%，漲幅居全市場首位；消費基礎設施類平均漲幅38%，優質項目表現突出；產業園區、高速公路類產品則受供需結構、營運表現等因素影響，價格承壓。
在收益層面，截至2026年3月底，全市場平均分派收益率約5.6%，收費收益權REITs的分派收益率為8.3%，顯著高於房地產權REITs的4.3%。不同業態分化特徵明顯，數據中心REITs分派收益率達5.6%-6.9%，領跑房地產REITs賽道；產業園區分派收益率走弱；工業廠房受擴募攤薄影響，分派收益率階段性回落；保障性租賃住宅分派收益率維持低位。
商業房地產REITs元年開啟 試點落地啟動萬億存量市場
2025年底商業房地產REITs試點政策正式落地，標誌著中國內地公募REITs正式邁入「基礎建設+商業房地產」雙輪驅動的全新發展階段，成為盤活萬億級商業存量資產、服務實體經濟的核心金融工具。
截至2026年6月30日，滬深交易所累計受理22種商業房地產REITs申報產品，涵蓋購物中心、綜合商業、飯店、辦公、名店倉全業態，預計募集總規模達758億人民幣。首批4種產品於2026年5月上市，合計集資約203億人民幣，發行溢價率區間為6.3%-10%。首批上市的商業房地產較首發的漲跌幅呈現分化。其中底層資產為名店倉的REITs產品表現較好。第二批四種產品已完成詢價，預計集資約92億人民幣，首年分派率介於4.1%-6.0%之間。
目前22種申報產品總計持有57處底層資產，廣泛分布於一線至三線城市。各業態營運特性清晰：名店倉抗週期屬性突出，連續三年出租率穩定在99%以上，現金流穩定性強；購物中心經營韌性充足，租金較為穩健，出租率保持高位；辦公業態出租率穩步修復，核心城市優質資產價值凸顯；酒店業態短期承壓，長期具備文旅復蘇修復彈性。
全球寫字樓市場呈現結構性分化 核心資產價值持續凸顯
報告顯示，全球寫字樓市場整體進入存量博弈與結構性機會主導的發展階段，呈現「總量過剩、核心稀缺」的特徵。受全球經濟動能差異影響，不同城市市場分化顯著：紐約曼哈頓、香港等城市呈現高租金、高空置的結構錯配特徵；倫敦、新加坡、東京等核心城市供應稀缺，需求穩固，租金持續上行；北京市場供需率先改善，空置率穩定回落；深圳、上海、廣州等城市仍處於供應消化期，以價換量特徵明顯，租金持續承壓。
國內寫字樓市場正從增量開發向存量運營轉型，商業房地產REITs政策落地為辦公存量資產打通「投融管退」閉環。 一線核心優質寫字樓現金流穩定、租戶結構優質，契合REITs資產標準，未來有望迎來穩步擴容，同時倒逼行業運營管理提質增效，加快與國際成熟市場接軌。
ESG 實務持續進階 從合規揭露向資產價值創造延伸
目前亞洲主要市場ESG披露正從自願逐步過渡至強制，向ISSB國際準則靠攏，氣候風險、範圍一二排放成為監管重點。 GRESB等國際評級體系已成為REITs行業主流基準評估工具，新加坡、日本均推出基於GRESB數據的綠色REIT指數，ESG表現與融資成本、指數篩選深度綁定。
中國公募REITs目前暫未納入強制披露範圍，監管正通過多種方式積極引導行業規範發展，2026年可持續資訊鑒證準則落地為行業提供了統一標準。 截至2026年4月，已上市REITs單獨ESG報告披露率約29.6%且持續提升，頭部管理人示範效應顯著，各業態已形成差異化實踐路徑，ESG正逐步從合規要求向資產價值創造方向深度滲透。
戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示：「2025-2026年全球REITs市場在週期修復與政策擴容中穩步前行，中國市場憑藉基礎設施REITs常態化發行與商業房地產REITs試點落地，已成為全球最具增長活力的市場之一。 隨著資產業態持續豐富、運營能力不斷升級、ESG價值逐步深化，國內REITs行業將持續發揮盤活存量資產、服務實體經濟、豐富資產配置的核心功能，邁向高品質發展新階段。」
戴德梁行北區董事總經理胡峰指出：「2026年是中國商業房地產REITs的發展元年，政策體系完善、市場認可度高、底層資產優質，行業正式進入高質量擴容期。 短期來看，市場化審核、靈活資金規則、合理收益機制將持續釋放政策紅利，推動優質存量資產加速入市；中長期來看，規模擴容、結構優化、主體多元、運營升級將成為行業核心發展方向，商業房地產REITs有望成為資本市場的核心配置賽道。」
戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝表示：「借鑒全球REITs市場發展經驗，我國商業房地產REITs成長空間廣闊。 一方面，核心優質商業房地產現金流穩定、租戶結構優良、運營確定性較強，符合集資REITs底層資產准入標準；另一方面，商業房地產REITs可有效幫助房企盤活存量資產、實現市場化變現，同時為保險、認可基金等長期機構提供穩健配置標。國內商業房地產步入存量提質、精細運營階段，商業房地產REITs有望持續穩步擴容。」
Hashtag: #戴德梁行
亞洲REITs市場回暖擴容 區域分化態勢凸顯
截至2026年3月31日，亞洲市場活躍REITs產品共289種，總市值達2,794億美元，較2024年末成長18%，整體呈現明確回暖態勢。期內全市場新增REITs產品26種，其中21種來自中國內地，新增標的集中於倉儲物流、工業廠房、消費基礎設施及可持續發展領域。
從區域格局看，除中國台灣外，亞洲主要市場市值均實現正增長，日本、新加坡、中國內地位列亞洲市場前三，合計總市值佔比約74%; 印度REITs總市值較2024年末大幅增長62%，首次超越中國香港，躍居亞洲第四位。
成熟市場整體保持溫和增長，資產布局持續優化。 日本、新加坡及中國香港REITs市場市值分別增長12%、14%及8%; 其中新加坡市場加大對辦公、零售及工業/物流的資產配置，資產交易活躍度提升，日本市場辦公REITs底層資產及二級市場回暖，酒店REITs受益於入境旅遊熱潮維持高分派水準。 新興市場則呈現高速增長特徵，印度、中國內地、馬來西亞市值增速領跑，分別達62%、50%、38%。
中國內地基礎設施公募REITs常態化發展 產權類資產成增長核心
截至2026年3月31日，中國內地基礎設施公募REITs已上市79種產品，發行規模達2,155億人民幣，總市值約2,213億人民幣，同比上升19%，產品發行數量位居亞洲首位。分業態來看，房地產權類產品數量佔比達90%，是市場增長的絕對主力；其中倉儲物流、消費基礎設施各新增5種，數據中心類REITs實現首次發行落地。截至2026年6月底，中國內地基礎設施公募REITs市場上市產品達82種，發行規模2,243億人民幣，總市值約2,141億人民幣。
二級市場表現持續分化。截至2026年3月31日，全市場REITs市值較發行價平均上漲3%，其中房地產權類產品平均上漲15%，收費收益權類產品平均下降11%。分賽道來看，數據中心REITs較發行價溢價53%，漲幅居全市場首位；消費基礎設施類平均漲幅38%，優質項目表現突出；產業園區、高速公路類產品則受供需結構、營運表現等因素影響，價格承壓。
在收益層面，截至2026年3月底，全市場平均分派收益率約5.6%，收費收益權REITs的分派收益率為8.3%，顯著高於房地產權REITs的4.3%。不同業態分化特徵明顯，數據中心REITs分派收益率達5.6%-6.9%，領跑房地產REITs賽道；產業園區分派收益率走弱；工業廠房受擴募攤薄影響，分派收益率階段性回落；保障性租賃住宅分派收益率維持低位。
商業房地產REITs元年開啟 試點落地啟動萬億存量市場
2025年底商業房地產REITs試點政策正式落地，標誌著中國內地公募REITs正式邁入「基礎建設+商業房地產」雙輪驅動的全新發展階段，成為盤活萬億級商業存量資產、服務實體經濟的核心金融工具。
截至2026年6月30日，滬深交易所累計受理22種商業房地產REITs申報產品，涵蓋購物中心、綜合商業、飯店、辦公、名店倉全業態，預計募集總規模達758億人民幣。首批4種產品於2026年5月上市，合計集資約203億人民幣，發行溢價率區間為6.3%-10%。首批上市的商業房地產較首發的漲跌幅呈現分化。其中底層資產為名店倉的REITs產品表現較好。第二批四種產品已完成詢價，預計集資約92億人民幣，首年分派率介於4.1%-6.0%之間。
目前22種申報產品總計持有57處底層資產，廣泛分布於一線至三線城市。各業態營運特性清晰：名店倉抗週期屬性突出，連續三年出租率穩定在99%以上，現金流穩定性強；購物中心經營韌性充足，租金較為穩健，出租率保持高位；辦公業態出租率穩步修復，核心城市優質資產價值凸顯；酒店業態短期承壓，長期具備文旅復蘇修復彈性。
全球寫字樓市場呈現結構性分化 核心資產價值持續凸顯
報告顯示，全球寫字樓市場整體進入存量博弈與結構性機會主導的發展階段，呈現「總量過剩、核心稀缺」的特徵。受全球經濟動能差異影響，不同城市市場分化顯著：紐約曼哈頓、香港等城市呈現高租金、高空置的結構錯配特徵；倫敦、新加坡、東京等核心城市供應稀缺，需求穩固，租金持續上行；北京市場供需率先改善，空置率穩定回落；深圳、上海、廣州等城市仍處於供應消化期，以價換量特徵明顯，租金持續承壓。
國內寫字樓市場正從增量開發向存量運營轉型，商業房地產REITs政策落地為辦公存量資產打通「投融管退」閉環。 一線核心優質寫字樓現金流穩定、租戶結構優質，契合REITs資產標準，未來有望迎來穩步擴容，同時倒逼行業運營管理提質增效，加快與國際成熟市場接軌。
ESG 實務持續進階 從合規揭露向資產價值創造延伸
目前亞洲主要市場ESG披露正從自願逐步過渡至強制，向ISSB國際準則靠攏，氣候風險、範圍一二排放成為監管重點。 GRESB等國際評級體系已成為REITs行業主流基準評估工具，新加坡、日本均推出基於GRESB數據的綠色REIT指數，ESG表現與融資成本、指數篩選深度綁定。
中國公募REITs目前暫未納入強制披露範圍，監管正通過多種方式積極引導行業規範發展，2026年可持續資訊鑒證準則落地為行業提供了統一標準。 截至2026年4月，已上市REITs單獨ESG報告披露率約29.6%且持續提升，頭部管理人示範效應顯著，各業態已形成差異化實踐路徑，ESG正逐步從合規要求向資產價值創造方向深度滲透。
戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示：「2025-2026年全球REITs市場在週期修復與政策擴容中穩步前行，中國市場憑藉基礎設施REITs常態化發行與商業房地產REITs試點落地，已成為全球最具增長活力的市場之一。 隨著資產業態持續豐富、運營能力不斷升級、ESG價值逐步深化，國內REITs行業將持續發揮盤活存量資產、服務實體經濟、豐富資產配置的核心功能，邁向高品質發展新階段。」
戴德梁行北區董事總經理胡峰指出：「2026年是中國商業房地產REITs的發展元年，政策體系完善、市場認可度高、底層資產優質，行業正式進入高質量擴容期。 短期來看，市場化審核、靈活資金規則、合理收益機制將持續釋放政策紅利，推動優質存量資產加速入市；中長期來看，規模擴容、結構優化、主體多元、運營升級將成為行業核心發展方向，商業房地產REITs有望成為資本市場的核心配置賽道。」
戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝表示：「借鑒全球REITs市場發展經驗，我國商業房地產REITs成長空間廣闊。 一方面，核心優質商業房地產現金流穩定、租戶結構優良、運營確定性較強，符合集資REITs底層資產准入標準；另一方面，商業房地產REITs可有效幫助房企盤活存量資產、實現市場化變現，同時為保險、認可基金等長期機構提供穩健配置標。國內商業房地產步入存量提質、精細運營階段，商業房地產REITs有望持續穩步擴容。」
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戴德梁行
戴德梁行是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有350多個辦公室，擁有53,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2025年公司全球營業收入達103億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、專案管理服務、資本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行致力於 "戴領無限超越"，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽
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source: 戴德梁行