《本港樓市》美聯工商舖︰首8個月工商舖市場「量升價跌」，情況料延續至年底

　　根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據，2026年首8個月全港工商舖買賣註冊量累計錄得3494宗，按年上升約14.5%，創近5年同期新高；惟註冊金額錄得約362億元，按年仍回落3.5%。
　
　　美聯集團暨美聯工商舖行政總裁馬泰陽表示，今年工商舖市場的走勢可概括為「量升價跌」，成交量明顯回升，但成交金額仍然下跌，部分工商舖物業售價較歷史高位回落逾四成，市場出現「價量背馳」，甲廈及乙廈的平均呎價續創有紀錄新低，反映工商舖資產價格仍在尋底階段。
　
*「量升價跌」情況料延續至年底*
　
　　馬泰陽表示，工商舖價格下跌不只是業主資產帳面損失，而是有可能影響整體香港經濟。工商舖是企業貸款融資的重要抵押品。若工商舖價格及租值持續下滑，業主及企業的借貸能力可能下降，部分借款人或會面對補充抵押品、加快還款或再融資困難。銀行因應信貸風險上升，亦可能增加撥備、收緊授信或降低對工商舖相關業務的信貸額度。若市場調整過急，便有可能形成「估值下調、信貸收緊、被迫出售、價格再跌」的惡性循環。若銀行因風險管理考慮普遍轉趨審慎，不僅高槓桿或租金現金流較弱的業主會受影響，零售、餐飲、物流、貿易、專業服務及其他中小企的營運資金周轉亦可能受壓。工商舖市場持續疲弱亦會影響企業投資及招聘意欲。
　
　　馬泰陽指出，首8個月註冊量增加但註冊金額下跌，反映市場買家確實增加，惟入市取態仍然審慎。成交量已初步建立較穩定的承接基礎，但價格尚未全面止跌。馬泰陽相信，「量升價跌」的情況料延續至年底，若價格持續急跌並觸發信貸收縮，或會影響企業融資、投資及整體經濟動力，必須及早正視。
　
*三大板塊價格續受壓，商舖市場仍面對多項結構性挑戰*
　
　　三大板塊價格續受壓。商舖市場方面，根據差餉物業估價署資料，反映商舖價格走勢的零售物業售價指數於2026年7月報318點，較2025年底再跌逾4.6%，較歷史高位更大幅下跌逾47%。
　
　　商舖市場交投大致企穩，惟資產價格仍面對壓力。馬泰陽表示，商舖市場仍面對多項結構性挑戰，包括訪港旅客消費模式改變、短途及即日旅客比例較高、本地居民北上消費、網購持續普及，以及零售和餐飲行業重整。旅客人次增加未必直接轉化為本地消費增長，呈現「旺丁不旺財」的情況；若消費未見提升，零售、餐飲及旅遊等重心行業難以受惠，商舖資產價格仍將持續受壓。
　
　　寫字樓交投相對活躍，惟價格調整未完。8月份整體甲級寫字樓平均呎價再創有紀錄以來新低，較歷史高位大幅下跌逾48.5%，較2025年底仍下跌5.2%。期內，上環甲級寫字樓平均呎價報11792元，較歷史高位下跌逾68%，成為價格調整最顯著的核心商業區；金鐘甲級寫字樓平均呎價亦較歷史高位下跌逾60%，跌幅居核心區甲廈第二位。
　
　　馬泰陽表示，商廈租務市場呈現高度分化。中環及尖沙咀受惠於對沖基金、私人銀行、財富管理、金融服務及專業服務機構需求，租務表現相對改善；但九龍東等非核心商業區仍面對較高空置率及租金調整壓力。
　
　　工廈價格跌幅相對較小，但是仍然未擺脫向下調整的趨勢。整體工廈平均呎價於2026年8月份已創2012年11月以來新低，較歷史高位下跌逾37%，較2025年底則下跌4.8%。工廈重點區域中，黃竹坑、香港仔及鴨脷洲一帶工廈平均呎價報4104元，較歷史高位跌近43.6%，跌幅最大；柴灣工廈價格跌幅次之，亦較歷史高位下跌逾42%。
　
　　馬泰陽指出，工廈及倉庫市場的困境不只是周期性需求放緩，亦涉及物流及產業結構變化。倉儲需求受物流路線改變、供應鏈重組、零售商整合倉儲及企業控制成本影響，工廈及物流物業仍面對供需調整壓力。
　
*經絡按揭：近年工商舖按揭申請量低位徘徊*
　
　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，早年本港經濟受疫情影響，政府分別於2020年、2023年及2024年，逐步放寬非住宅物業的按揭成數上限。然而，受整體經濟環境及營商氣氛下行等因素影響，投資者對非住宅物業的入市態度轉趨觀望，從而導致此類物業的按揭申請跟隨回落。根據經絡按揭客戶數據顯示，自放寬按揭措施推出至今，近年工商舖按揭申請數字與過往交投活躍時期相比，仍維持在低水平，反映工商舖按揭市場暫未見起色。
《經濟通通訊社16日專訊》