【港樓演義之愈辣愈升】逆周期＋辣招密密推 供求錯亂覓地無果
2005年3月14日董建華「腳痛」下台時，中原城市領先指數(CCL)徘徊在51附近；到「孤獨的推銷員」曾蔭權2012年6月30日卸任特首時，翻倍至逾105；再到最初憑「打擊地產霸權」高民望而爆冷勝出的梁振英2017年6月30日卸任，已衝高至近160。
有「全球最自由經濟體」之稱的香港，政府自2009年6月推出第一輪收緊按揭（又名逆周期）措施；此後「九招十二式」、「三招十四式」、「3D辣招」、「港人港地」……將樓市供求打得經脈錯亂，招數愈辣樓價愈升，升斗市民亦愈等愈絕望。
2006年－2016年，香港私人樓價癲升近兩倍，背後一大元兇當屬房屋供應嚴重不足 (Kenji攝)
供應「失落的5年」 樓價升近五成
早在2005年6月，尚在候任的曾蔭權就公開表示，日後樓市「一切是由市場定奪」。忌憚樓市繼續下挫，其上任後一邊沿用「孫九招」的停建及停售居屋政策，另一邊續以被動的勾地制取代定期賣地。今天樓價愈升愈有，不少人詬病是煲呔當年種下的惡果。
統計顯示，05／06、06／07、07／08、08／09、09／10財政年度，政府勾地表顯示的賣地數量分別為35、45塊、47塊、62塊、61塊，但實際勾出的地塊僅有9塊、10塊、18塊、3塊、10塊。
房屋供應隨之大幅縮水，2005年－2009年，私營房屋單位落成量持續下跌，分別只錄17321、16579、10471、8776及7157個單位，埋下供應斷層的種子。
在此「失落的5年」內，香港樓價升近五成，即使2010年私樓供應量回升至13405個單位，2011年再銳減至僅3300個。但面對龐大的需求缺口和公屋輪候人數逼近13萬，港府終於在2011年10月宣布復建居屋；2013年2月，再宣布取消勾地、全面主動賣地。
與市場脫節 低估人口增長及北水湧至
曾蔭權於房屋政策的「無為」，固然是出於擔心樓市在自己任內再次爆煲而吝於供地、建屋，但亦與其低估香港人口增長和內地資金大舉南下，造成供求嚴重失衡有關。
政府統計處數據顯示，香港出生人口於2005年－2011年節節攀升，從2004年的自然增長僅9500人，大增至2011年的52600人。同時，淨遷移人口也規模驚人，其中2007年高達30600人，甚至超過當年的自然增長人口。
2008年內地啟動「四萬億」救市計劃後，熱錢紛紛南下掃樓，據中原對已知買家資料的統計，內地個人買家佔香港私宅一手成交金額比例從2008年第三季的約20%，一路攀升至2011年第三季的近40%，豪宅更有四成遭內地客買走。恒大(03333)主席許家印2010年斥4億港元購入布力徑洋房，創下當時山頂呎價最高價紀錄即是一例。
礙市場機制運作 物業註冊宗數腰斬
煲呔與市場變幻脫節，房策聊勝於無，直到離卸任還有9個月時的第七份《施政報告》，才提出未來10年的土地供應大計，包括每年可建不少於2萬個私人住宅單位、1.5萬個公屋單位及5000個居屋單位，但顯然「遠水救不了近火」。
樓價飛升，劏房盛行，市民厭惡「地產霸權」，最終令梁振英以四成高民望，在特首選戰中鬥贏被認為跟地產商關係密切的唐英年。2012年10月，甫上任3個月的CY就祭出被稱為「雙辣招」的額外印花稅（SSD2）、買家印花稅（BSD）；2013年2月，再推出雙倍印花稅（DSD）。
辣招出台倍受地產界人士質疑，中原創始人施永青就指，辣招原意是打擊買家的入市意欲，但實際上卻打擊了賣方放盤興趣，妨礙市場機制運作。果不其然，2012年10月－2013年10月，中原城市領先指數不跌反升7%，整體物業註冊宗數則腰斬。
施永青指，辣招原意是打擊買家的入市意欲，但實際上卻打擊了賣方放盤興趣，妨礙市場機制運作 (資料圖片)
私樓供應未達標 港人港地無疾而終
除了祭出3D辣招，梁振英「協助中產置業」的另一大舉措－－增加私營房屋供應，可謂強差人意。2013年1月，其於首份施政報告提出，未來三至四年，私人住宅一手市場預計可提供67000個單位。
但差估署統計顯示，實際私樓落成量2013－2016年分別為8254、15719、11296、14595個單位，總量僅相當於目標的74%。
另一是CY在競選時主打的「港人港地」項目，2013年6月由中海外(00688)以45.4億元中標，此後發展的「啟德一號」首批單位入場費高達492萬，根本無助中產上車，最終「港人港地」政策無疾而終。
公屋年年「肥佬」 橫洲風雲埋伏筆
「協助中產置業」4年無果，「協助基層上樓」的公屋供應亦年年「肥佬」。2014年，港府定下雄心勃勃的未來10年供應量達47萬個單位的新目標，其中公營房屋約28萬伙，相當於每年2萬個公屋及8000個資助出售單位。
但「全速覓地」之下，12／13、13／14、14／15、15／16、16／17公屋實際建成量分別僅為13114、14047、9938、14264、11276個單位，資助出售單位更是5年僅得3017個。2016年8月，公屋輪候時間突破4年，再創新高；到今年5月，更突破5年。
「全速覓地」之下，梁振英任內公屋供應未達標，公屋輪候時間不斷延長 (Henry攝)
對此，梁振英多次暗批是上屆政府減慢規劃及開發土地的速度和規模，更指上屆政府將大量土地規劃為非發展用途，包括郊野公園。為了爭取土地建屋，政府不惜見縫插針式「盲搶地」，據「環保觸覺」翻查城規會及規劃署資料發現，梁任內有87幅包括社區、綠化地帶及休憩等用地被改劃作住宅用地，面積共約111.59公頃。
2016年立法會選舉時，更爆出政府與新界鄉紳被指「官商鄉黑勾結」的元朗橫洲風雲。種種利益盤根錯節之下，埋下今屆政府「土地大辯論」大龍鳳的伏筆。
表列曾蔭權、梁振英任內金管局八輪逆周期措施
表列曾蔭權、梁振英任內印花稅連環辣招
表列曾蔭權、梁振英任內供應量及樓價變幅
2006年－2016年，香港私人樓價癲升179%，背後一大元兇當屬房屋供應嚴重不足。其中，2011－2016年度，資助出售單位更為0。表列曾蔭權、梁振英任內房屋供應及樓價變幅：
撰文：俞瑾