【豬年運程】蘇民峰：股市入秋見高位，樓市年尾跌定
2018年的股樓跌勢延續至今年初，元旦後首日開市大跌715點，創24年來的最差開局，浮浮沉沉之下，投資者都沒有太大心情。每年iMoney都邀請堪輿學家兼資深投資者蘇民峰，預測來年的股市、樓市走向，他預計今年跌勢仍會持續，其中股市在今年2月4日或5月6日都有機會出現低位，但其後會慢慢向上爬，至入秋時分，8月8日或10月7日迎來高點，但他預計升幅非常有限，不超過29000點。
蘇民峰
年齡︰59歲
背景︰80年代曾當髮型師，1983年開始睇風水，最初在廟街擺檔，其後人氣急升，成為著名堪輿學家，出版多本風水運程書。
投資組合︰九成為住宅、商舖，餘下是股票及現金。
海外投資︰日本北海道二世古Vale酒店、馬來西亞住宅單位
揀股方面，由於股市的表現不會太突出，但其中屬火的股票表現會較好，即是石油、電力、電訊等股票，但一向投資穩陣的蘇民峰更加保守，建議從中購入收息大藍籌，他個人可能會完全不入貨，靜待高峰過後再吸納。
上升多年的樓市在去年下半年開始轉向，一手樓交易不多，二手業主劈價放售，但整體樓價只是回復年初水平，蘇民峰預計，今年上半年繼續在低位徘徊的機會極大，至年底才會跌定或稍為回升，但他建議急上車人士，不要等到明年或後年，因為該兩年的樓價會再現高峰。
股市篇：承2018年跌勢 先升後跌 未來兩年會更好
本港股市自2018年6月初一直下跌，恒指全年累跌4,073點，2019年一開市，跌勢延續，首日跌715點，蘇民峰預計，2019年的股市仍然是「好棘手」，全年表現浮浮沉沉，沒有特定的股票表現突出，短期內更加仍有得跌，「2019年屬於先升後跌，我預計2月4日（立春）或5月6日（立夏）有機會出現一個低位，之後會慢慢爬升，至入秋時分，即是8月8日（立秋）、10月8日（寒露）、11月8日（立冬）出現高位，估計約28000點，升不穿29000點，亦不會是一條氣衝上去的，我自己會在這幾個時候分段減持。」他更說，今年立春的八字水火不穩，因此今年特別容易出現黑天鵝事件。
他又說，與現時25000多點比較，升至28000多點的水位都不多，他個人認為，不求賺大錢的投資者，不妨趁年初的低位入貨，至秋天的高位沽貨，也許可賺得5%至10%，但他個人暫時未有部署，「2019年不易賺錢，所以我睇2020年、2021年，後者更是下一次賺大錢的機會。」
今年或跌穿18000點
不過，蘇民峰一向看得長遠，去年訪問他的時候，他說自2019年為3年大水年，即整體經濟、股市、樓市都會向好的年份，但今年承接去年的跌勢，不會突然大升，但他已逐步部署未來3年的大計，「股市每兩年一個循環，2019年是先升後跌，2020年就是先跌後升，2021年又是先升後跌，換言之，2019年中至2020年中都有機會跌，我就是部署這段時間入貨，揸到2021年入秋，我就很大機會賺錢。」至於他提到今年的低位，他更是看得非常淡，「樂觀地看，低位正常是23000點，但我自己心入面估計，有機會跌到20000點，甚至跌穿18000點。」豈不是跌很多？「容乜易，跌到20000點都不是很低，只是股市由2015年一路升上來，大家習慣了26000點、28000點，聽到20000點好似好低，但睇返轉頭幾年，都不是太低。」
10年可賺7年已夠
作為參考，蘇民峰多年的預測不中亦不遠，去年他預計股市下跌，低位會跌至23000點，結果未如他的預期般低，全年收市最低位為10月30日，當日收市報24585點。在數年前，他曾預測，2015年至2017年為3年大水年，該3年股市尤其暢旺，特別是2016至2017年，兩年間股市升35%，他個人在2015年買入中銀香港（02388），買入價約23元，直至2017年他以40多元沽出，賺近一倍。蘇民峰經常強調，自己只識睇市，不識睇股，預計到個別行業的板塊來年較旺，從中選來選去都是大藍籌、收息股，博其不升也可收息當賺錢。去年他看中服裝股，一招漁翁撒網，個別股份有賺有蝕，「之前買了鷹美（02368）、特步國際（01368）都有賺，但是賺得少，特步我抵死，3個幾沽了，一沽就一直升至4個幾（周四收報4.25元），無沽的361度（01361）偏偏跌返落來（周四收報1.66元）。」總結全年，蘇民峰說，買貨的人幾乎沒有機會賺到錢，他粗略計算自己的股票倉蝕了3%，「都可以啦，我成日話，10年賺7年錢已經夠，不要太貪心。」
去年預測準唔準？
股市
去年預測︰狗年效應下，股市多回吐，但不會大跌市，屬先跌後升回落機會大，在2月4日或4月5日回落後，跌到年底。
結果︰股市在年初高開，一度達33000多點，及後上半年反反覆覆，但明顯走勢向下，上半年兩個低點分別是2月12日及4月4日，分別收報29459點及29518點，並後走勢一直向下，跌至全年最低位為10月30日，收市報24585點，之後一度升至27000點，惟升幅有限，至2018年最後一日市報25845點，全年累跌4,073點。
揀股
去年預測︰2018年為木火年，屬木、屬火的股票，表現較佳，即服裝、紙張、石油、電力等，至於前幾年大旺的屬金、屬水的股票，表現則大不如前。
結果︰蘇民峰去年推介生產名牌服裝的鷹美（02368），在過去兩年由低過2元，升至超過4元，但自去年中，隨大市下跌至周四收報2.78，全年跌近兩成；另一隻推介的特步國際（01368），去年全年則升近三成二，但同是內地運動品牌的361度（01361），表現完全是兩回事，全年跌逾四成。
蘇民峰︰跌市才是出動時
蘇民峰投資多年，從來只會在低位入貨、高位沽貨，「我不怕跌市的，逢跌市就是我出動的時候，升市我不買的，本來就應該是這樣，但很多人的心態是高追，跌的時候怕再跌。」
自言不懂揀股的他，一向只選隨大市升跌的股票，科技股如騰訊控股（00700）從來不在他的名單，「有人問我，騰訊壓住晒點算，我話你300元都壓住晒，即是400元買啦，他真係400多元時高追，就是這種心態，騰訊跌到260元都吸引不到我，我都唔識，識睇股票梗係好。」
不過，這兩年決心在股票市場靜下來的蘇民峰，依然鍾情於心頭好美麗華酒店（00071），而且相當長情，至今已持有50多萬股，以現價計算，價值約750萬元，佔其股票倉九成，他笑笑說︰「2017年底沽售了六、七成股票後，現金都用來買美麗華，現在仲跌緊，我咪繼續買，買到跌完為止，我用了很多年時間，儲吓儲吓好鬼多，由11元買到19元，再買到13元。」
記者多年來都奇怪，為甚麼他一直不沽售，「放不到的，放1萬、2萬股出來，已經有人搶，以前我都會，現在只是沒有現金，（股價）不升便收息，升就賺一筆。」近日大跌市，美麗華的股價仍企硬，甚至上升。
房地產股 收息為主
蘇民峰另一隻長期持有的股票是領展（00823），他更是以收息為主，早在43元已開始購入，不時看住股票入貨、沽貨，相比高峰期，他已沽出了一半，唯近年領展股價長期在70元以上，蘇民峰認為價位太高，未有購入，靜待跌穿70元後或再入貨。去年初，他更買入長江基建（01038）作收息之用，但為了「換馬」而沽出，「平均價是62元買入，沽出是59元多，賺埋息都蝕。」新加入的是內地房地產股富力地產（02777），「長江基建不會升，富力跌到11個幾，仲有機會升返，息率仲有10幾厘，就算唔升，一年都賺返10%。」
樓市篇：樓價年底跌勢穩定 2020-2021再現高峰
多年來蘇民峰都說看不準樓市，預測樓價會跌，結果愈升愈有，他也直言已「唔識睇」，但去年訪問時他說，2018年的經濟放緩，樓市回落機會較大，結果終被他言中，「雖然2019、2020及2021年都是屬水，但始終2018年跌到底，2019上半年有機會都是低位徘徊，最樂觀都要入秋、入冬，才有機會跌定或者上升返。」他更說，今年不買的話，2020、2021年的樓價或再現高峰，「有些人可能又追，很多人都不是看機會，講追的，所以如果不急的，不是等層樓用的，不如等到2024年。」
根據蘇民峰的分析，樓價每20年出現一個大循環，回看1984年和2004年均出現大動盪，樓價長時間在低位，「那個時候比較多機會買到價錢合適的樓，便宜就很難。」他再解釋，機會大的意思是這些年份的樓價偏低，而有機會突然上升，「以1984年黃埔花園樓花每平方呎900元為例，現樓立即升至1,700元，接近一倍。」
「梗係樓價跌買啦，唔通樓價升買」
外國僱員愈來愈少
對上一次購入單位已是2015、2016年的事，與買股票的心態一樣，蘇民峰說自己從不追貨，「去年買的人以為樓價會再貴，今年已經跌一成多，如果你買細價樓，當你買沙田第一城，600萬元跌到500萬元都死，不見了20%。」
蘇民峰現持有3個住宅物業，其中之一是2007年時，以500萬元購入一個位於中環的舊樓單位，面積約300平方呎，從這個單位，他看到全球經濟正在變化中，「第一日租出是18,500元，現在是1.8萬元，10年沒有升過，因為現在沒有外國人，中環的舊樓都是他們搶高租金，現在來的外國人都不再是高級僱員，房屋津貼減了很多，我的租客成日問我可不可以減租至1.5萬元，他一次過交一年，因為只有1.5萬元的房屋津貼。」
他又說，市場上有些月租逾10萬元的單位，更是租不出去，「連美國紐約都是，1萬美元跌到8,000美元都有，我在馬來西亞層樓以前租18,500元，租客全部是海外高級僱員，後來都沒有了，現在租給當地一個有錢人，月租1.6萬元，不知道為甚麼，看來全世界經濟都有個危機。」
睇勻香港 難執平貨
不過，蘇民峰仍是租樓住，一住已10多年，租金由4.8萬元加至7.5萬元，升幅比他出租給其他人的物業更高，但他說加幅仍可接受，預計仍會繼續多住5年，甚至10年，「其實樓價升幅比租金升幅厲害很多，所以說已經沒有投資價值。」他以自己購入的首個物業為例，90年代他以90多萬元買入，現時大約是300多萬元，升幅3倍多，但同期租金由5,000元升至1.2萬元，升幅是一倍多，「咁多年計算，租金是無乜升過。」
蘇民峰自言有「睇樓病」，以前每星期放假例必走遍港九新界，但他睇舖多過睇樓，「雖然我成日話無值得買的樓舖，但我好知道市場賣緊咩。」他打開電話的Whatsapp對話給記者看，全是經紀傳來的「筍盤」，其中一個叫售的辦公室，聲稱由3,700萬元劈價至2,600萬元，「減千幾萬好似好吸引，我一睇，之前的成交呎價是1.1萬多元，賣2,600萬元呎價都要1.3萬元。」
蘇民峰說現在已「無平嘢執」，以及銀碼太大，又難借錢，直言他都「完全買不起」。但他並不會因價就貨，買舖依然以地舖、夠大為目標，「買樓是細樓抵，因為大樓的租金回報低，但面積大的地舖，好處是可以做食，租金收入穩定，租金可以高些，可以做食的舖都要有一定條件，有前後門、門口夠闊等，另外，細舖用的人手與大舖差太多，變相你的租客好難賺錢。」
去年樓市預測
預測︰有可能隨整體經濟下跌
結果︰樓市在上、下半年走勢相反，上半年推出多個新盤多，半年售出逾7500伙，年中特首林鄭月娥推出樓市「娥6招」兼美國加息等因素下，市況逆轉，一、二手樓同步減價，中原城市領先指數（CCL）由去年8月開始，連續10多個星期下跌。
海外置業 中美之爭
在去年的訪問中，蘇民峰以過來人身份說過，買海外樓手尾長，回報也沒有發展商所說的高，更麻煩是隔山買牛，有事也不能立即親身處理，「起碼在香港追租、壞水管維修，我都即刻搞掂。」但有「睇樓病」的他依然非常留意海外樓市，特別是他心儀的美國，「我想遲些在紐約、加州買層樓，放假去住吓。」還有另一個原因，他說美國樓市正值高峰回落之勢，正等待合適時機入市，「美國每12年一個循環，2012年時是低位，當時我想買個Multi-unit收租，已看了兩個單位，考慮一星期便被其他人買了。我看平均每6年是高峰或低位，即是2018年已到頂，再看前一點，2006年是高位。」至於近年不少港人北上買樓，蘇民峰以地運分析內地樓市，1984年至2004年以東面城市為旺，因此上海等沿海城市發展得快，及至2004年至2024年以西南方位最旺，「我成日話邊有開發大西北，是西南才對，很多人識四川成都，其實蘭州、昆明的樓價基數低，升幅更大更快，因為那些城市本身已有很多住屋需求。」但他說沒有想過買，「都是費事上去收租咁麻煩。」
地運篇：中美大限5年後 2024年面對大挑戰
中美貿易戰未完，蘇民峰說自己不懂貿易，不知道如何評價，但從兩國的經濟、地運，他便可以說出中、美兩國的未來走勢，而兩國的「大限」同是2024年，即是5年之後。
稍平穩便有人出手
「美國最棘手，因為按美國的循環，2012年是低位，2018年到頂了，未來幾年都有危機，美股無啦啦係咁跌，仲未跌夠的，個市有排跌，啲人都未知死，是特朗普（Donald Trump）未知死先啱，仲懶叻話自己一上場，股票就升。」因此，他說從2018年至2024年間，美國經濟都是向下行，至2024年跌至谷底，「所以我都唔買樓住，死都忍住，無理由在高峰買。」
至於中國經濟到2024年，同樣要面臨大挑戰，經濟發展等各方面會慢下來，「中國這幾年仲有得維持，但去到2024年，中國剛剛行完地運，就要看你夠不夠膽，次次危機都是入市的好時候。」
他認為，中美交戰中，很多人是看不清形勢而不敢輕舉妄動消費，暫時不敢用錢，但稍為見到平穩之勢，手頭有資金的人便會出手，「（中美貿易關係）我就不太驚，商人始終是靈活的，不是靠政府的，最多中國的經濟會愈來愈慢，或者搬去其他地方開廠，最後都入美國，從經濟角度計數，中國仲有地位的。」
2024後旺北面的水
至於歐洲的經濟，蘇民峰便不看好，雖然當地經濟由2008年的高位跌至2014年的谷底，現在正值上升期，至2020年高位又會再跌，但他說歐洲的問題更多是人為問題。「以前我成日去法國巴黎，差不多最近10年無去，人又無本事，食老本，靠遊客生存，又要人工高，又不想做，根本整個國家的制度沒有生機，所以最近咪出事（黃背心事件），他們無得救。」
他又說，早年到希臘旅行，市區杳無人煙，原來人人在海邊開派對，幾乎每把太陽傘下都放有威士忌一枝，「那些國家邊有資格咁消費，後來咪有咁嘅後果（希臘破產）。」
雖然每個國家有其周期循環，但蘇民峰說，地運是影響全球的，例如2004年至2024年旺西南水，意指西南方位有海、河等，而且沿岸要呈內彎型，「咁先包得住啲水，流晒出去即是無用。」他舉例有澳洲的珀斯（Perth）、葡萄牙的波圖（Porto）、日本沖繩、緬甸、柬埔寨等，2024年開始是北面，但很多國家北面都沒有水流，他現在不時鼓勵別人到澳洲北部投資，「但而家全部是荒蕪之地。」又說，俄羅斯和加拿大北部都是冰天雪地的地方，未來都有發展機會。
「香港島北面是中環，九龍沒有北面的水，可能要到上水，北面是深圳河，但現在上水的樓價追到萬幾蚊一呎，計升幅真是跑贏所有市區。」以中國內地計算，最接近是黑龍江一帶，蘇民峰認為有發展機會，「但河與海比較，梗係海勁得多，所以現在經濟增長再慢，也有6%增長，但不會永遠是6%，可能跌返3%、2%也可以的。」
買樓按地運揀方向
有意置業的人士買樓，蘇民峰說可以留意附近有沒有河或海，最重要是要「環抱啲水」，他舉例，荃灣西和青衣的海灣都有環抱形，而且是來自西南水，但他強調，由於全香港的樓價在過去幾年大升，再無地區之用。不過，還可以看看大門方向，他說在2024年前置業，最好選大門向正東南、正西北的單位，不宜選正東北或正西南，因為既不旺財又不旺丁，但在2024年之後買的話，則不需要理會方向，「2024年之後無旺財旺丁，又無損財傷丁的方向，即是亂買都得。」
至於沒有水的市區，蘇民峰說一樣有得睇，例如2004年由東面轉向西南面時，以彌敦道為中線，尖東在2004年後一片死寂，變成尖沙咀西如廣東道一帶興旺。以他最熟悉的中環去看，他則以威靈頓街為中線，在2004年後，以西的上環一帶發展則較快，因此最先是要找出中線位，以辨別方向。
2019年交通意外多
根據蘇民峰的分析，2018年是流行疾病年，意指去年特別多腹部、腸位疾病，例如手足口病，「每連牛年、龍年、羊年和狗年都是病毒年。」狗年屬於戊戌年，天災、人事問題都特別多，「所以會有很多怪事發生。」
至於2019年，他預測股、樓、經濟都不太好，但不只如此，今年更是交通意外高危年，容易有刀傷、交通意外，而且全球發生，在經濟方面又可能出現黑天鵝事件，「即是無法預測是甚麼的突發。」至於每個月去旅行的他則少理所謂的「災難區」，以玩為先。
養生篇：踏入60歲 不會完全退休
蘇民峰的身形一向高瘦，今年見他更為清減，「我一直保持住個磅數，最高位約是135磅，最低有130磅，一瘦就食，但最近都低過130磅少少。」原來是樓上單位趁年尾裝修，習慣晚睡晚起的他，每早被嘈醒，無覺好瞓，幸好在訪問後兩日，他就出發回到第二個家，日本北海道的二世古去滑雪，住在他的自置物業，休息十日八日。
不常購物仍緊貼潮流
說到滑雪，蘇師傅總會滔滔不絕，年底到北海道滑雪已是每年的例行行程，「現在每年3月都去一個新的滑雪場玩，之前去過志賀高原，很大很好玩，都不見有香港人，下次想去白馬看看，全世界咁多滑雪場，滑到死都滑唔晒。」除了日本之外，蘇民峰每年都會到歐洲滑雪一次，法國、瑞士、奧地利、美國、意大利等輪流去，今年他已經計劃再到法國的滑雪場。
以前去歐洲，蘇民峰例必花幾日去意大利米蘭購物入貨，但近年已不常購物，「Shopping不會厭的，問題是去到而家的年紀，已經無嘢好買。」他指指身上的Dior Homme黑西裝，原來已是去年初買的，一直放在衣櫃，「今年買了6件西裝都無著過，全年都沒有凍過，夏天又著不到，又不想著咁靚返工。」但他依然緊貼潮流，見到靚的會繼續買，一於買了再算。
蘇民峰早在30歲為自己部署退休，買樓買舖收租，為自己製造持續收入，遇上好時機就放售套現，或者換樓換舖，自己繼續租住他人的物業；投資股票的收益則用作旅費，見他每月去一次選行，次次幾乎都是最豪華的食宿，便知道他在股票市場賺不少。
食無避忌跟個人習慣
除了在財政上部署外，他也早早在為身體部署，「養生我做了10幾年了。」自10多歲他每早做氣功，每日只做兩分鐘，分別做太極8式和八段錦，「八段錦有8式，我偷懶只做兩式，八段錦好易，又有益，而家上網都有得學。」在他的Facebook經常見他到處飲飲食食，但其實他食量不大，日頭幾乎不食，只食水果和少許下午茶，晚餐則任食任飲，而且對食沒有甚麼避忌，對於很多人說早餐應食得最多，晚餐最少，他一於少理，「我覺得是個人習慣，以前我凌晨4、5點瞓，8點食飯都好正常，等於其他人食完午餐，晚餐不食。」
今年底蘇民峰便踏入5字頭的最後一年，蘇民峰的支持者不用擔心，因為他明言，就算踏入60歲，都絕不會完全退休，仍會保持少許工作量，「一日只做3個鐘仲唔夠少。」
12生肖財運
鼠
今年是辛苦個人力量得財年，工作量可能比以往大，如果是自僱人士，意味著工資也隨之上升，其次是從商人士，工作量上升雖不代表收入會上升，但工作機會多了，也增加收入上升的機會。上班一族的收入雖然不會改變，另一角度代表在公司仍受重用。
牛
今年是財運年，尤其是春夏出生，西曆3月6日後至8月8日前的平命人及熱命人，宜努力一點，其他日子出生的人，即寒命人的運程開始減慢，但遇上財運年，或多或少有點好處，收入穩定的上班族可嘗試買些彩票，看看今年有沒有意外收穫。
虎
今年是貴人舒服懶年，財運必然也會慢下來，能有突破的機會不大，上班人士反而更好，不會因此令收入減少。西曆8月8日至3月6日出生的寒命人便不要太進取，懶一點也無妨，西曆3月6日後至8月8日前的平命人及熱命人則要積極應對，而今年的人緣比去年好，對今年事業發展必有幫助。
兔
今年是貴人舒服得財年，人難免會慵懶一點，財運也會慢下來，但今年有貴人扶助，即使不是很努力去爭取，事業運還是可以的。今年有財星之助有利儲積財富，平日財來財去的人，在今年也可儲一些錢，但平命和熱命人今年宜進攻，這必會引起額外開支。
龍
今年是財運年，是各個生肖中最好，今年同時是人緣桃花年，代表人緣好，易有貴人扶助，讓你更易達到目標，對從商和自僱人士最有為利。不過，今年都會有小破財，即是生活上的花費，最大筆開支可能是買車換車，或者購買平常不捨得買的貴重東西。
蛇
今年是是權力地位提升年，與財運無直接關係，除非打工一族獲升職，今年也是沖太歲，各方面都容易出現變化，在事業方面，春夏出生的平命人和熱命人，轉好的機會較大，相後，秋冬出生的寒命人，最好是不要變，一定要變的話，就要有心理準備，轉壞的機會非常高。
馬
今年是權力地位提升年，易得貴人暗中扶助，從商的或自僱人士也可藉此提升行內名聲，雖然對財運並無立竿見影的好處，但長遠而言，生意增長的機會也會大增，唯這段時間2增加了應酬活動，或多或少有額外開支。
羊
今年是財運年，雖然不是12生肖中最好，但屬於中上游，故今年要好好收拾心情，全力投入工作以爭取更好的財運。另今年雖有遠方貴人扶助，但貴人的力量不是很大，惟有事事親力親為，但由於人緣運較去年好，最少可專心工作，不用花時間防備是非。
猴
今年是思想學習投資年，適宜學習、進修，或多或少有額外花費，或者買些平日不捨得花錢的東西，也算是另類投資。如果在投資或新發展構思方面，最適宜夏天出生的熱命人，其次是平命人，寒命人在今年作新投資，則大大不宜，因為往後3年對你的運程都沒有幫助，不想失敗收場，最好不要開始。
雞
今年是思想學習投資年，適宜學習、進修，但如果在投資方面，最適宜夏天出生的熱命人，因為往後數年都是你的好運年，如果想有新嘗試，時間上非常適合。其次是平命人，寒命人今年宜一切守舊，轉工已不太適宜，何況是投資。而1969年出生的肖雞人士，今年財運易有不錯進展，其他年份出生的則最好謹慎一點。
狗
今年是財運年，在各生肖中，僅次於肖龍人士。對從商和自僱人士幫助最大，可努力做好工作，爭取天好收益，打工仔則可以嘗試買彩票或學習投資，看看可否在固定工資外獲得額外收入。
豬
今年是辛苦個人力量得財年，工作量可能比平常多，對犯太歲的你而言是利多於害，自僱人士的收入會隨之增加，即是是收入穩定的打工仔，也因為工作忙碌，大大減少自己靜下來胡思亂想的機會。
轉載自《iMONEY智富雜誌》