進博會｜從工廠遺址到潮流地標：嘉華翡悅里背後的上海更新之路
進博會期間，記者來到上海64條永不拓寬的馬路之一的武夷路。這裏梧桐夾道，車水馬龍，熱鬧非凡；記者的採訪目的地，是香港嘉華國際(00173)在長寧打造的城市更新旗艦項目「WYSH翡悅里」。
黃聖舟在嘉華翡悅里戶外廣場講解項目；這片空間由舊廠址改造而來。（黃燕明攝）
WYSH翡悅里2024年正式開業，匯聚Lawry's牛排館、NABI韓餐、GloryButter麵包店等多家城市首店，既是武夷路更新樣板，也是滬上炙手可熱的潮流打卡熱點。
前身飛樂音響廠舊址，發行新中國第一張股票
負責現場介紹的是黃聖舟，嘉華（中國）投資有限公司項目助理總經理，土生土長的上海人，也是在這間港資企業深耕內地多年的「老臣子」。從2019年嘉華拍下飛樂音響舊址地塊起，這個項目由他一手主導規劃、建設與長期營運；談起每一處設計細節，都滿懷感情。
嘉華早於九十年代已經踏足上海地產。WYSH翡悅里坐落武夷路168號，武夷路與昭化路之間，前身正是飛樂音響廠舊址。1984年，股票「小飛樂」在這裏發行，成為新中國第一張股票，這片土地就此寫進內地證券史。隨著城區發展，老廠留在市中心，原有功能早已和周邊地價、街區定位脫節，長寧區政府啟動功能置換，將地塊轉為文化創意類用途。2019年，嘉華國際透過「招拍掛」，正式拿下這幅備受矚目的地塊。
通透玻璃臨街而立，設計簡約現代。底層向內退縮，為街道留出行人空間。（黃燕明攝）
地塊呈「之」字形先天棘手，打開圍牆、底層內縮
黃聖舟最先提起的，是這塊地先天的棘手之處。地塊不是整齊方正的矩形，而是呈「之」字形，被周遭建築緊緊包裹，相鄰環境錯綜複雜：北面是居民住宅與兩棟珍貴花園老洋房，一旁便是皮膚病醫院；同時地處歷史風貌保護區。「想做出足夠的建築面積，又必須預留開放公共空間，兩者拉扯，就是整個項目最難解的題。」他說。
團隊拿出兩套核心解題方案：打通圍牆打開街區邊界，底層後退向上爭取空間。從武夷路入口原本只有兩道狹窄弄堂，牆壁封死，和街區割裂。嘉華把鄰近老洋房的院牆打開；待旁邊皮膚病醫院搬遷之後，同樣打通圍牆，原本封閉的弄堂，蛻變成向公眾開放的公共場域。那一棟老洋房本不在飛樂廠原有地界，為了打通武夷路的步行動線，集團特意將它收購下來。如今拱圈透空，成為坊間熱門的打卡熱點，旺季的時候，前來拍照的人甚至要排隊兩個小時。
打通的紅磚圍牆開闊通透，每逢夏天，吸引不少人前來打卡拍照。（黃燕明攝）
昭化路一側的改造同樣頗費心思。舊樓幾乎貼近道路紅線，街面狹窄壓抑。改造之後，首層大幅向內退讓，一下子鬆釋出沿街空間；樓體向上延展，選用輕盈的玻璃幕牆，減低對窄街的壓迫感，幕牆和街邊欒樹遙遙相映，室內往外望是街景，路人抬頭亦可看見建築裏流動的人影。
打造立體開放空間，換取鄰里和睦
項目更打造立體開放空間：階梯平台、空中連廊與屋頂綠化層層鋪開，電梯全面對外開放，不僅園區辦公人員，附近街坊也能帶孩子登上屋頂乘涼休憩。團隊在無障礙設計上投入大量成本，平台盡量做成平層。建築最高點特意向南退台，拉開與北面居民樓、老洋房的距離，用層層退台消解高樓壓迫感，不同高度的露台，望向老洋房的視角各有韻味。這種以公共空間換取景觀、換取鄰里和睦的做法，突顯在老城更新裏處理人和人之間距離的細心。
黃聖舟憶起一段故事：嘉華集團創辦人年逾九十歲時親臨現場，依靠代步車可以暢行至各層，抵達最高的平台，除平台台階無法通行，依然能夠飽覽武夷路老城新貌。一側是紅磚清水牆、紅瓦坡頂的花園老洋房，木質落地窗滿載復古韻味；另一側是新建建築通透的落地玻璃，幾步就從百年舊時光跨入現代新空間。
翡悅里頂層為公共平台，人人都可登樓賞景，遠望百年洋樓，亦可於旁邊咖啡廳乘涼小坐。（黃燕明攝）
兩棟百年花園老洋房成為項目商業的靈魂載體：嘉華一棟收購、一棟長期承租，引進知名服裝買手店「棟梁」－－這也是內地極少數入選英國權威時尚雜誌的買手店。老洋房的歷史肌理搭配設計師服裝與輕奢單品，吸引眾多國際奢侈品牌前來取景拍攝。洋房底層落戶設計師家居店與意大利奢侈家具品牌Visionnaire；保留挑高結構的老廠房，則改造為千餘平方米的展演空間，承辦品牌發布、行業論壇與時裝秀。記者到訪當日，正好遇上活動正在布場，晚間還有演出；要不然能看到舞台後方山牆開設的一面巨型玻璃窗，正對老洋房，站在場地中央向外望去，天然就是一幅構圖完整的畫。
租金貴一倍，辦公區仍滿租
原飛樂廠的舊食堂，改造成一間預約制高端韓餐，主打主廚定製，人均消費約1700元人民幣，不開放點餐，由廚師按季節配餐；每月一號開放全月預約，往往開放當日便迅速約滿，就算願意付出價錢，也未必搶得到名額。這種稀缺感，本身就是項目獨特的招商籌碼。
黃聖舟介紹，這裏的辦公租金，較周邊普通辦公物業高出一倍，支撐溢價的理由，正是這一套完整營造出來的街區環境，而市場也願意為此買單。目前辦公部分已經全數租出，底層商舖僅剩兩個鋪位，處於業態置換階段。項目總建築面積約18500平方米，地上五層、地下兩層，兩棟老洋房都完成修繕保護。
百年花園洋房藏於綠樹之間，滿是滬上舊時韻味。活化後與商業空間融為一體。（黃燕明攝）
租金貴、依舊滿租，折射出中心城區寫字樓市場的結構轉變：上海從來不缺甲級寫字樓，真正稀缺的，是擁有獨特城市歷史記憶、具有設計巧思的開放公共空間。對於文創、設計、精品消費品牌而言，梧桐樹下的老廠房與百年花園洋房，比起冷冰冰的商廈，具備更高的軟價值。
先營造舒服、放鬆環境，消費自然會發生
談起營運邏輯，黃聖舟稱：「現在做商業地產，不是單純吸引顧客入店消費。我們先營造舒服、放鬆的整體環境，留住人流；人願意長久停留，消費自然會發生。」這句話聽似營銷口吻，背後卻是清晰的商業判斷：空間品質就不再只是額外成本，而是資產本身。他也提到集團近年的戰線調整：從今往後的趨勢來說，新的增量項目會越來越少，必須要參與到城市更新項目之中，以長期營運為核心，而非一次性開發銷售。
採訪當天下午，階梯平台上的咖啡座坐滿了人，樓下的紅磚拱圈和小洋房不斷有衣著時尚的女生在拍照打卡。一個城市更新項目算不算成功，或許就看它能不能容納兩種時光：既有慕名前來的遊客，也有日常把這裏當成後花園的街坊。嘉華並沒有在今年進博會設立展位；從發行新中國第一股的飛樂廠，到今天的翡悅里，這片土地本身就是一個可以親身走進去觀察的樣本－－示範一間香港企業，如何在上海老城最棘手的縫隙之中，把「存量時代」四個字，變成一筆能夠算得通、同時留住人氣與歷史的長期生意。
撰文、攝影：經濟通記者黃燕明