《京城近觀》難賣的二手房

07/06/2023

 

  5月以來天氣漸熱,北京的二手房涼意卻在加重。在4月大跌8000套後,5月北京的二手房網簽套數繼續下跌。有「談都不用談主動降價」的,有「降價90萬(人民幣.下同)賣不掉」的,也有「地產中介片區門店月成交量不足10套」的。


  雖然大幅降價各有各的理由,「談都不用談主動降價」的是「連環單」的業主為了不違約急於出售;「降價90萬賣不掉」的是該單位的裝修較好,業主掛牌起始價不切實際地遠高於巿場價近100萬,但是「二手房難賣」幾乎成了當前市場的共識:如果不肯大幅降價,二手房就賣不掉。 

 

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北京大興區一地鐵站附近小區。北京二手房掛牌量持續增加,成交卻下降。(黃燕明攝)


  記者身邊一名「佛系」賣房的朋友,在地鐵站旁小區的一房單位,以巿場價在中介網站上掛牌了一年多也未賣出。朋友在大概5年前,即差不多北京樓巿高位購入單位自住,總價二百多萬。這幾年結婚生孩子,一房對她來說早就不夠住,想把一房單位出售換兩房。相對當年買入的總價,巿價跌了約一成,按巿場價出售已是虧本,如果想快速售出,價格還要再降,加上已還的房貸,意味著至少虧50-60萬,只能把換房的想法暫時壓下。


網簽連降兩月  掛牌量大升


  從官方的數據來看,二手房巿場的表現確實不太如意。北京住建委官網公布,5月份,北京二手房網簽1.3萬套,環比下滑6.8%。5月較4月降的不算多,4月較3月的幅度則比較驚人。4月份住宅網簽量為1.39萬套,較3月份的2.22萬套下降了45.4%,按月計連續兩個月下降。


  此外,包括和平里、德勝等西城區熱點區域的掛牌量出現大幅攀升,成交量卻大跌同樣引人注目。鏈家官網數據顯示,截至5月31日,北京二手房掛牌量已經突破了12萬套,實際掛牌量已經快逼近15萬套。不斷增加的房源是換房需求增加還是投資客拋售離場?二手房成交量的接連下降是否北京樓巿開始下行信號?這也帶來了對調控放鬆的預期。

 

北京二手2

5月二手房成交量繼續下降,有的北京月成交量不足10套。(資料圖片)


  事實上,樓市調控最為嚴格的北京已在4月初加入「一區一策」。作為剛需上車的首選之一,近郊的房山區率先針對性地提供購房支持,擬試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策;房山區亦發布了引才聚才支持辦法落實引進落戶、住房保障等優惠政策。不過這些政策內容只是框架,具體細則及執行落地還需爭取人行營管部和住建部同意。


新樓成交仍增加  土拍巿場一片火熱


  不少人對今年2月和3月北京二手房成交的火熱仍歷歷在目,被疫情壓抑購房需求密集釋放,迎來強勁反彈,3月成交規模時隔23個月再次突破2萬套,創近6年同期新高。4月和5月高速恢復並未持續。究其原因,三月向來是擇校買房的高峰期,如須當年9月入學,家長一般都會選擇在3月前購房,擁有較好教育資源的東西城和海淀區仍然受到家長青睞。


  不過,麥田房產分析師指出市場也不必過分悲觀。拉長時間看,今年1-5月份北京二手房成交超過7.2萬套,在近五年中僅次於2021年的9.1萬套,排名第二,市場整體表現較為穩定。


  二手房市場的涼意並沒有明顯傳遞到一手房。據北京統計局數據,1-4月份北京市新建商品房銷售面積為345.2萬平方米,同比增長36.5%。其中,住宅銷售面積為246.6萬平方米,同比增33%。北京土拍巿場更是一片火熱。6月1日,北京有4宗宅地進行現場競價,共吸引48個主體單位參與競拍。4宗地總成交金額為95.2億元人民幣,平均溢價率超10%。其中順義2宗宅地未開拍已封頂。北京順義新城第19街區地塊最受熱捧,吸引了45家企業參拍報名。中原地產研究院統計,北京歷史上超過20家以上房企參與競買土地的情況只有4次,其中3次出現在今年。


 
「帶押過戶」常態化辦理  料未來一兩個月階段性築底


  今年3月31日,北京市宣布啟動二手房交易「帶押過戶」。即個人辦理房屋過戶和抵押登記,不必先結清前一筆按揭貸款,押款方可以將貸款、押款等信息直接過戶給另一方。在正式推出之前,「帶押過戶」被認為是提振二手房巿場的利好消息,因其打破了傳統「先還後賣」的模式,疏通了二手房解押資金成本高、手續繁多的困難,縮短交易時間,能提升二手房交易效率。


  政策至今兩月以來,北京已在10多家銀行實現常態化辦理,跨行「帶押過戶」也步入線上化軌道。不過,「帶押過戶」未帶來明顯的提振效果。麥田房產分析師認為,雖然近期北京出台了「帶押過戶」等政策,但政策目的在於優化交易流程,提升交易效率,對市場供需端預期及入市行為上沒有產生實質性影響,預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性築底過程。

 

撰文:經濟通駐京記者黃燕明

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