內房股 | 內地延長個人住房貸款期限，惟同步推現房銷售改革，內房股先升後急插未宜沾手？
內地多部門於周末密集推出一攬子支持房市政策，其中將個人住房貸款最長年限由30年延長至40年，另要求有力有序推行現房銷售，現房項目可在銷售備案後發放按揭貸款，預售項目原則上須待竣工備案後放款。有分析指，這有助於降低購房者交付風險和月供壓力，但亦有指現房銷售政策會加大房企資金鏈壓力，加上美國聯儲局主席沃什於Jackson Hole全球央行年會上放鷹，令加息預期上升，內房股普遍由升轉跌，其中中海外(00688)及華潤置地(01109)都插逾9%。傳統旺季「金九銀十」臨近，可趁機吸納抑或未宜沾手？
（中海外網頁截圖）
個人住房貸款期限延長至40年 預售房貸延至竣工備案後發放
中國人民銀行、金融監管總局8月28日聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》。《意見》明確，個人住房貸款期限最長不超過40年，金額不得超過擬購買住房的評估價值。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次性還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。人行有關部門負責人表示，將個人住房貸款期限延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定。此舉是為適應經濟社會發展需要。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指，以100萬人民幣貸款本金、年利率3%、等額本息還款方式測算：30年期月供為4216.04元人民幣，延長至40年後月供降至3581.02元人民幣，每月還款額直接減少635.02元人民幣，降幅約15%。這意味著購房家庭每年可節省約7620元人民幣的現金流支出，前五年累計可釋放近3.8萬元人民幣的還款壓力。
《意見》同時提出，房地產開發貸款實行主辦銀行制，要求單個房地產項目對應一家主辦銀行，項目存續期間開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等全部資金均納入該行帳戶封閉管理；預售項目貸款期限最長不超過5年，現房銷售項目、商業地產項目最長不超過7年。為維護購房人合法權益，《意見》還延後了個人住房貸款發放時點：所購新建住房實行現房銷售的，房貸應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放。與此前的按揭放款節奏相比，購房人貸款資金的進入節點大幅後移，從制度上確保「能拿房、再還貸」。
潤地中期純利跌17%派息維持23.1仙 碧桂園融創中期虧損收窄
另方面，多家房企公布業績，其中華潤置地公布，截至2026年6月30日止中期，錄得股東應佔溢利98.42億元人民幣，按年下降17.2%，派中期息每股20分人民幣（約23.1港仙），與去年持平。期內營業額為678.69億元人民幣，按年減少28.5%，綜合毛利率為25.4%，按年增1.4個百分點。上半年實現物業簽約銷售額1165億元人民幣，行業排名第三，簽約面積316萬平方米。期內集團總借貸為2711.8億元人民幣，持有銀行結餘及現金為989.1億元人民幣，淨有息負債率維持在41%的健康水平。加權平均債務融資成本較去年底再下降9個基點至2.63%，維持行業低水平。
另碧桂園(02007)中期虧損156.16億元人民幣，比去年同期虧損190.78億元人民幣收窄，不派中期息。總收入約440.8億元人民幣，減少約39.3%。截至6月30日止6個月，集團連同合營企業及聯營公司共錄歸屬股東權益的合同銷售金額約142.5億元人民幣，歸屬股東權益的銷售面積約182.5萬平方米。集團借貸從去年12月31日約1479.59億元人民幣下降至6月30日約1426.6億元人民幣，資本負債比率由約74.5%升至約80.3%。
融創中國(01918)中期虧損125.4億元人民幣，比去年同期虧損128億元人民幣收窄，不派中期息。收入約163.5億元人民幣，減少約18.2%，而在上半年，集團連同合營公司及聯營公司的銷售金額約102.5億元人民幣，較去年同期減少約56.5%。到期未償付借貸本金合共約1171.8億元人民幣，導致借貸總額本金約263億元人民幣可能被要求提前還款。於6月30日，借貸總額約1861.8億元人民幣，較去年底減少約20.8億元人民幣。
（Shutterstock圖片）
里昂：現房銷售改革料令樓價明年回升5% 首選貝殼潤地越地
里昂發表研究報告指，內地當局日前宣布將完善商品住房銷售制度，預料是次改革將重塑開發商現金流及住宅供應格局。新制度下預售項目須在結構封頂後方可推售，銷售所得款項須受更嚴格的監管帳戶託管；現房銷售項目則須在開工後方可收取訂金。同時住宅按揭最長年期由30年延長至40年，但按揭貸款須在項目完工後方可提取。該行預計未來2年半內新房供應將出現衝擊，新房銷售量將於2027年下跌20%，銷售額下跌16%，但供應收緊將改善新房供需關係，特別是在復甦中的高線城市，支持房價回升，預期2027年房價上升5%，2028年新房銷售額增長15.5%。
里昂認為，買家將成為短期受益者，受惠於交付風險降低及供款能力改善；銀行受惠於更長的開發貸款及免息託管資金；小型開發商或將退出市場，而財務實力較強、現金流穩健的龍頭開發商有望獲取更大市場份額；地方政府則因土地出讓收入減少而成為最大輸家。行業首選依次為貝殼(02423)、華潤置地及越秀地產(00123)，均予「跑贏大市」評級，目標價分別為62元、40.8元及5.5元，並將中國金茂(00817)自首選股名單中剔除，因其淨負債率相對較高，受現金流影響較大。
麥嘉嘉：現房銷售政策恐加大房企資金鏈壓力 惟中海外可候低吸
（麥嘉嘉）
永豐金證券（亞洲）金融商品交易部主管及研究部主管麥嘉嘉認為，內地今次政策是從供需端作出改變：供應方面，房地產開發商可能要先將樓房建成50%才可作為現貨推出市場；需求方面，將個人住房貸款期限延長至40年。個人房貸期限延長會令首付比例及月供下調，另亦希望房貸利率不要處於高水平，以支撐個人對於住房需求的消費釋放。而針對現貨售樓的政策，是希望減少因資金鏈斷裂而有爛尾樓的情況，但這是一把雙刃刀，因短線其實會影響房企現金流回籠速度，因為過往它們可能邊起屋邊賣樓，令資金不斷輪轉，但現時若要求以現貨樓優先，有部分財務狀況沒那麼理想的開發商面對的資金鏈壓力會加大，中長期有機會淘汰一些財務實力較弱的房企，料內房股價短線受政策因素影響有些下行壓力，暫看來不是合適時間買入，要先看政策對於房企資金鏈中長線的影響。
麥嘉嘉又指，若參考近一兩年「金九銀十」，帶來的刺激作用較短暫，且力度輕微，若想部署內房股可揀龍頭如中海外，但因受今次政策影響，有機會先下試3月底時底部約11.3元，該處安全邊際才較大，不過始終對內房看法較審慎，就算是國內龍頭，若銷售情緒即需求端沒很大改變，很難再推升股價，而對於潤地看法較保守，暫不建議買入，融創等二三線內房更不宜沾手。
內房股今日普遍下挫，潤地跌9.4%收報30.06元，中海外跌9.33%報12.53元，龍湖跌7.07%報6.31元，越秀地產跌13.64%報3.26元，碧桂園跌3.55%報0.19元，融創中國跌10.37%報0.605元，中國金茂跌15.92%報1.32元，萬科(02202)跌3.61%報2.4元，雅居樂(03383)跌3.51%報0.165元，世茂(00813)跌3.39%報0.057元，保利置業(00119)跌8.11%報1.36元，新城發展(01030)跌5.84%報1.37元，建發國際(01908)跌16.43%報12.92元，旭輝(00884)跌2.56%報0.038元，富力地產(02777)跌3.05%報0.191元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
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