【FOCUS】港樓好淡對決 風向還看西九地王

 

　　香港第三季GDP錄十年最差表現，最新揭盅的先行指標採購經理指數(PMI)於10月跌速加大，錄十一年新低；惟資產市場卻處變不驚，不單港股收復牛熊線，港樓成交金額亦勁彈至5個月新高。

 

　　樓市回暖，多空對決之爭趁勢再起--繼早兩日花旗明言「樓價已見底」，並預估往後每月可升1%後；中信里昂卻打對台唱淡，預期未來12個月樓價將料由高位回調20%。孰是孰非，只有時間方可驗證，而將於兩周後(22日)截標的巨無霸西九商業地去向及呎價如何，勢成重要指標。

 

將於兩周後(22日)截標的巨無霸西九商業地去向及呎價如何，勢成港樓後市重要指標。

 

花旗VS中信里昂，已見底or跌兩成?

 

　　香港經濟內外飄搖，資本市場表現卻反其道而行，不單港股連升4日走高逾千點，成功收復牛熊線；土地註冊處統計的10月整體物業註冊金額亦按月勁彈逾79%，錄652.4億元的5個月新高。

 

　　儘管來自差估署及中原的樓價指數分別錄連跌4個月及10周，但累計跌幅較高位均不足5%，似乎抗跌力十足。大行花旗早兩日就高調看好港樓，明言「樓價已見底」，並將重返較長的正常上升周期，預計往後樓價每月可升1%，2019全年計料5%進帳。

 

　　花旗的理據包括，過往一般跌市記錄顯示，樓價由高位回落5%-7%即會掉頭再上；本港市民置業率僅65%，遠低於新加坡的85%和中國內地的90%；放寬按保更大幅提高入市槓桿，極度容易跑贏。

 

　　不過，有人看多自然也有人看空，時隔一日就有中信里昂發表報告指，港樓目前正處調整早期，預期未來12個月價格料由高位回調20%，並指地產股未來或最少下跌10%。

 

逆市推巨無霸引揣測，考驗風險資金胃納

 

　　單從里昂的報告標題「NO TAKERS(買家難覓)」看，對比港樓火速回升的成交量似乎並不合時宜；中原就估計，11月樓宇買賣合約登記數有望從10月的略高於5000宗續升至逼近7000宗水平。

 

　　一邊是地產商趁年尾加速散貨，周二(5日)剛公布價單的路勁基建(01098)旗下元朗「山水盈」，首批67伙折實均價即較同區二手低逾一成；另一邊是北角柏蔚山、長沙灣南昌一號、屯門The Carmel等大額一手新盤卻屢錄高價承接。

 

　　樓市是虛火返照，還是小陽春重臨，一眾春江鴨地產商的取態甚為關鍵。地政總署9月逆市推出的西九高鐵站商業地皮，將於兩周後的11月22日截標；該幅巨無霸地盤面積高達64.3萬方呎，若不分拆出售總價或高達800億元之鉅(相當於高銀早前撻訂的111億元啟德商業地總價的數倍)，換言之，極度考驗競拍者的風險和資金胃納。

 

　　倘若該西九地王成功獲財團接手，尤其是中資大手筆插旗，港樓近期的亢奮氣氛勢添一把火；反之，考慮入市的準買家恐需多幾分戒心耐心，對港樓好淡博奕、多空對決睇定些才落注。