【FOCUS】城中村改造，考驗分蛋糕

　　三和大神、蜜雪冰城、握手樓（指從自家窗戶可觸碰鄰居的窗台）……說到「都市裏的村莊」－－城中村，總讓人愛恨參半，一面是混雜的髒亂之地，另一面是廉價的容身之所。周末召開的國務院常務會議最新部署，在8個超大城市及11個特大城市，積極穩步實施城中村改造，而最值關注有二：資金何來，需求何在。

從政府擔綱，轉向市場主導

　　中國上半年商品房銷售額按年增1.1%，距離跌入負值僅一步之遙，如何攪動近死水一潭的樓市？隨著國常會祭出城中村改造，2013-2018波瀾壯闊的棚改記憶再浮出水面，但這一次有何不同？

 

　　上一次棚改源自2013年政府工作報告，明確「改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村」，而最大的助推劑即是「貨幣化安置」。僅2013-2018上半年，國開行發放PSL（抵押補充貸款）總計高逾3.6萬億元，政府批量購買存量商品房，或拿到補償款的居民入市，刺激商品房銷售額在2016年首4月錄井噴式增長61.4%。

 

 

　　再看今次，國常會表示，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵和支持民間資本參與，換言之，當年棚改的「政府擔綱、央媽資金」，將轉為「市場主導、民間資本」；實施範圍亦將從全國鋪開，轉為集中於19個超大特大城市。

涉地方、民企、房東、租客

　　如何解讀？一個詞－－「效益」。當年受惠棚改而庫存大降的三四線城市，現時正正是人口淨流出的風眼；今次城中村改造集中超大特大城市，既能有效覆蓋大量遷入的外來務工人口，又能完善超大特大城市的社會治理死角。

 

　　那麼具體怎麼改造？鑒於國常會強調「成熟一個推進一個，實施一項做成一項」，加上地產商資金鏈今非昔比，過往被視作「難度最大，收益最佳」的大拆大建模式恐難重演，取而代之的，將是通過綜合整治、功能更新、服務升級來進行。

 

　　由此帶出另一些問題，在寸土寸金的超大特大城市，城中村的地價如何釐定？民間資本有何誘因參與改造？如何平衡房東和租客的利益？回想萬科2017年高調推進的「萬村計劃（統租城中村房屋，經過改造後以長租公寓品牌形式運營）」，最終因收支及各方利益難以平衡而風波不斷。沒有當年棚改的自上而下大水滿灌，地方的錢袋子、民企的現金流、房東的小算盤、租客的承受力……怎樣切分蛋糕、創造需求，學問很大。