【FOCUS】內房「去庫存2.0」啟幕,憧憬「專款」扭預期

02/05/2024

  素有「承上啟下」意味的4月政治局會議塵埃落定,一句首次亮相的「消化存量房產」,被視作開啟「去庫存2.0」大幕。相比2015年的「去庫存1.0」高舉棚改貨幣化大旗,今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段,但過去一周內房股價鷄犬飛升、大佬另類唱多聲音漸起、上海外灘再現豪宅「日光盤」等,都似在老調重彈--磚頭、磚頭、磚頭……


打破惡性循環需政策干預


  自去年7月政治局會議定調「房地產供求關係發生重大變化」,慘淡的一手銷售、飆升的二手掛牌,擊沉無數人房價「只升不跌」的信仰。然而,2015年「漲價去庫存」埋下的大坑--開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張,令商品住宅庫存從2019年底的2.2億平米,再扶搖直上至首季末的3.9億平米,僅龍頭地產商的庫存賬面值就高達6.5萬億元人幣。

 

【FOCUS】內房「去庫存2.0」啟幕,憧憬「專款」扭預期


  眼下,購房者不知樓價何時見底而選擇持幣觀望,開發商因債務/資產比例限制無法將現有庫存「白菜價」甩賣,雙方陷入僵局既惡化房企信用風險,又施壓經濟增長前景,如何打破惡性循環?


  顯然,下調利率、放開限購等鬆綁措施,都不足以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮,唯有第二次(上一次為2015年)將「去庫存」上升至「國家任務」高度,才能力挽狂瀾。


1.7億農民工或成突破口


  鑑於今次政治局會議就「消化存量房產」細節的口風仍是「統籌研究」,換言之,現時部分城市推行的商品房以舊換新、拆遷戶房票安置、地方回購商品房用於保障房供應等,或都並非終極大招。

 

【FOCUS】內房「去庫存2.0」啟幕,憧憬「專款」扭預期


  回想2015年的「去庫存1.0」,作為突破口的三四線城市,於2016、2017年通過官方PSL(補充抵押貸款)加持的棚改貨幣化,估算分別去庫存1.4億、1.8億平方米,今次的突破口又在哪裏?答案或指向1.7億尚未在城鎮落戶的進城農民工和隨遷家屬。不過,要喚醒此巨大的潛在需求,首務當扭轉人們對開發商房屋交付的信心,而來自中央層面的專款料是選項之一。


  鑑於此,三年前罕有下調當時風頭無兩的恒大評級的瑞銀,已轉為看好中國樓市;直言不諱著稱的中銀國際證券首席經濟學家徐高,亦指未來一兩年大城市房價上漲空間不可小覷。而近日融創旗下豪宅項目「外灘壹號院」二期創下開盤首日售罄,廈門、蘇州、寧波亦齊誕地王。


  樓價轉漲或許令人心生道德厭惡,但相比下跌的選項,讓磚頭保值,最終恐需不得已而為之。

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