首置盤助增資助房屋供應 綠表癲價下勿期望過高

　　行政長官林鄭月娥將於10月發表任內首份施政報告，房屋政策是港人最關心的一環，她已預告會於報告中提及政綱中的首置上車盤建議。究竟這個新資助房屋類別能否幫助解決上車難問題？

 

首置上車盤對象為首次置業的香港永久居民，詳情將於10月施政報告公布 (Henry攝)

 

主要協助較年青家庭上車 林鄭未透露定價方向

 

　　行政長官林鄭月娥今日(6日)表示，要補充她於政綱中提出首置上車盤建議，有關上車盤必定為港人而設，主要協助較年青家庭上車，換句話已購買居屋及私樓的人士不符合資格，有關年青家庭收入並不低，只是未有能力於私人物業市場置業。她相信有關家庭上車後，將來有能力買私樓。

 

　　另外，她又指，有關協助上車盤，在定價方面現階段不便透露，申請時必然加入不少限制。

 

裝潢會傾向樸實 定價愈低限制愈多

 

　　林鄭月娥於出席仁人家園亞太區房屋論壇開幕禮後進一步補充，明白香港人關心房屋問題，有關港人首置上車盤的詳情將於10月施政報告再公布，但相信大家都會聯想到，若價錢愈相宜，其限制一定會愈多。

 

　　林鄭又指，首置上車盤對象為首次置業的香港永久居民，已有居屋或是物業的市民並不符合申請要求；而項目的面積及裝潢方面都會傾向樸實。

 

未擬長策單位中取地 免礙供應

 

　　她認為，房屋並非商品，而是涉及重大民生問題，應是予市民安居置業機會。同時盡量不會從《長遠房屋策略》預計興建的46萬個單位中抽取土地，否則會影響土地供應，會找尋其他土地，探討可利用的土地來源，所以下午土地供應專責小組召開首次會議，商討如何開展工作，探討目前掌握到的土地需求及供應措施等。但她認為土地來源不外乎填海、郊野公園邊陲、新界棕地、市區重建等。

 

房協鄔滿海：不宜固定折扣率定價

 

　　房協主席鄔滿海接受電台訪問時表示，首置上車盤的定價要考慮市民的負擔能力，可加可減，如樓價不斷上升，固定的折扣率未必合適。他認為，可考慮公私營協作的方式興建這類單位，但仍然要看政府整體政策，如有需要房協會配合。 

 

　　他又指出，由於港人首置上車盤價格較低，轉手有較大限制，只能賣給綠表白表人士，但就毋須補地價，同時亦要考慮樓市若果轉趨淡靜時，應否提供出路予賣家，容許補地價後，在自由市場買賣。

 

　　另外，公屋聯會總幹事招國偉建議，將七成或以上的首置上車盤，撥給白表申請人，他又認為，單位平均售價介乎200萬至250萬元較合理。

 

助增資助房屋供應

 

　　據目前資料分析，港人首置上車盤預料目標客路將為收入較居屋入息上限高的首置人士，以及能力較高的一班公屋富戶。若最終政府邀請私人發展商參與項目，可說是當年私人參建居屋(PSPS)的翻版。

 

　　過去一段時間，由於房委希望加快居屋興建，推出PSPS讓私人發展商參與，他們只收取項目建築費用，不會分攤售樓收益，由於沒有需要考慮市況對利潤的影響，發展商可盡快建成單位賺取項目費，能達到短時間加快供應的效率。

 

　　首置上車盤可謂「新瓶舊酒」，有加快供應的同一功效。尤其現時置業階梯流轉失效，主要原因為缺乏的居屋中間一層供應，令公屋富戶無法遷出，間接影響輪候冊上樓時間，劏房戶又無法改善環境...因此盡快增加資助房屋供應是計劃的首要任務。

 

綠表癲價反映轉售訂價難限制 二手價難回落 大眾勿期望過高

 

　　近月居屋甚至公屋都因富戶政策10月正式收緊而被炒起，第二市場價格反映的市價往往高於自由市場作價，這個溢價顯示一手業主於第二市場放售比補地價後出售更有利可圖。換句話說，第二市場似乎給一手買家市場溢價讓他們額外圖利的機會，這明顯與當日推出第二市場的目的相悖。

 

　　首置上車盤與PSPS最大不同之處，相信在於PSPS定價與居屋一樣，與市價掛勾，日後可補地價於公再市場放售，但首置上車盤則料會嚴格限制轉售買家資格，例如必須為與一手購買收入資產相若的人士，甚至只可原價售回給政府。

 

 　　若為前者，相信首置上車盤未來仍會像今時的居屋公屋於第二市場一樣，優質地點單位一樣被搶至脫離自由市場相應單位的折讓價格，因業主無必要平賣；而作為買家，眼見鄰近的私樓市場單位價更高，首置盤總價仍然較私樓便宜之下，即使未補地價的出價不合理也會入市，結果令首置盤延續居二政策變成炒賣工具。若首置盤最終無禁止免補地價出售這選項，大眾不要對日後首置盤二手客上車價格能維持便宜期望過高。如何避免上車盤日後重現「癲價」情況，當局須深入研究。

 

撰文：羅駿豪、採訪組、政治組