【海外置業】日本做業主搞民宿 80萬有交易
每當港人打開社交媒體，不難發現，總會有朋友「回鄉」。日本風景靚、藥粧平、美食處處、地方乾淨，難怪港人比喻遊日為「回鄉」，次數亦愈來愈多；日本國家旅遊局公布，2016年港人訪日人次高達184萬，按年增逾21%。港人遊日除了買藥粧、衫褲鞋襪以外，近年也頻頻買樓。
正當香港樓價愈升愈癲之際，港人放眼海外，投資海外樓。匯率低水，日圓維持在7算左右，加上樓價大多在100萬元內有交易，日本樓近年大受港人追捧。經營大阪民宿代理的港人Kammy，因一次遊日住民宿的良好經驗，引發她投資日本樓，並改裝成主題民宿出租，現時她兼營日本樓買賣和民宿代理一條龍服務；港人黃智朗同樣是日本愛好者，曾一年「回鄉」7次，有次發現日本樓價低，租金回報高，遂購入日本樓投資，其後更入股日本不動產公司，現專營港、日兩地的日本樓買賣生意。
有傳日本政府或在大阪建賭場，加上東京2020年舉辦奧運會，投資者看好東京和大阪兩地樓價，不斷有追捧。眼見港人「回鄉」次數一年比一年多，日本住宿供不應求情況下，香港傳統旅行社東瀛遊更撈埋酒店業，3年前在大阪斥資1.24億元買地建酒店，第一間自家品牌酒店去年底在大阪落成，並已在沖繩買地計劃興建第二間酒店。
誰說「回鄉」只是一味使錢，投資日本樓、經營民宿和酒店，其實識得搵，投資日本房地產都可以好好搵。
民宿篇：買賣日本樓一條龍 80後港女搞民宿管理
日本政府通過住宅宿泊事業法，今年6月15日起，日本民宿正式合法化（見後頁iKnowledge）。大阪是「民宿特區」，去年10月已率先解禁，開放申請經營民宿牌照。從事保險代理5年多的郭曉琴（Kammy），因一次入住民宿的良好經驗，遂研究和投資日本樓。現時她自己購入兩個日本住宅單位，均改裝成民宿出租，並兼營大阪民宿代理，手頭上代理14間民宿，她表示民宿每月平均入住率近九成，租金回報率可達8厘至12厘。
這間貓貓民宿， 是Kammy以990 萬日圓（約60萬港元）購入的首間日本物業。
主題民宿大受歡迎
「兩年前去大阪玩，住過一間airbnb，感覺良好，就八卦睇一睇佢租金係幾多，後來發現原來我租一星期，已經等於業主交一個月租。」Kammy開始研究日本民宿，當時民宿潮仍未興起，在大阪心齋橋、道頓堀附近約有100間民宿，仍舊供不應求，「我計過租金回報後，就決定親身去日本睇一睇，如果睇啱就即刻買。」
後經朋友介紹，Kammy隻身飛往大阪睇樓，7日內與四間地產代理聯絡，最後以990萬日圓（約60萬港元）購入道頓堀附近的一個住宅單位，面積約200呎。
初初置業總是雄心壯志，Kammy從沒有想過經營民宿會失敗，在購入第一個單位時，她將所有裝修、設計都交由當地民宿代理處理，出來的效果強差人意，「當時民宿布置好簡單，無任何主題和裝飾品，只是有一張床、一個洗衣機和梳化，已經要2萬幾元港紙。」民宿布置簡陋，連帶影響出租率，她坦言等了半個月，才有第一位租客。
韓國租客難「服侍」
最初投資日本樓，是因為她看中其樓價比香港低，當中尤以大阪民宿供不應求，租金回報可觀，決意入手日本樓。經營民宿面對入住率低問題，她再次分析其他人氣民宿的成功原因，不外乎主題和布置。最後，她自行打造貓貓主題民宿，屋內的枕袋、相架，甚至一張牆身貼紙，都由她在各地搜羅回來，再聘用攝影師拍攝另一輯風格圖。現時這間貓貓主題民宿，每月出租率平均為28至29日，近乎爆滿。她的民宿客主要來自香港、台灣及東南亞，當中她認為韓國客最麻煩難湊，「韓國人九成都係打韓文問，就算你Google Translate回覆一句『我唔識韓文』，佢哋都會照用韓文回覆，勉強先溝通到。」Kammy更遇過有韓國客用不到熱水爐投訴，她多番請住客拍片證實不果，翌日找來專門維修的技術人員上門檢查，結果發現並無大問題。後來該韓國客更以枕頭袋去抹鞋發洩，「可能你覺得大陸人好污糟好唔衞生，但其實唔係，佢哋好多水平都好好，出得黎旅行都大概知道日本文化，但韓國客就好惡和污糟。」
貓貓民宿大受歡迎，她遂將首次置業的故事在個人Facebook上發帖文，隨即吸引逾20位朋友關注和詢問，「當時未有人透過我去和地產代理買樓，但你都會見到有商機，原來有咁多人想買日本樓。我自己本身做保險，如果你開一個Post講保險，絕對唔會有咁多人留言。」
購買日本樓後，她進修日語，現時基本溝通沒大問題，在這兩年間曾協助過幾位朋友買日本樓。直至去年3月起，她與日本當地的地產代理達成合作協議，現專營日本樓買賣、民宿代理一條龍服務，她手頭上有約20位客戶，已購入50個日本住宅單位，其中有14間改建成民宿，其餘為長租單位。客戶中大部分來自香港，亦有部分來自上海。
買賣布置一條龍
民宿代理的工作範圍廣泛，除了替買家尋找心儀樓盤外，也要負責翻譯文件、與業主商討民宿主題布置、代客收租等，「我們有同事在日本，會影晒成間屋的環境畀他們睇，即使要執漏，也可以在相和影片中見到。」Kammy收到照片時，如發現牆紙殘舊，她也會先搜尋換牆紙的價格，然後再與業主聯絡，務求做到即時報價，加快整個流程。她在大阪有近10人的工作團隊，負責客服、清潔、裝修布置等。
不過，民宿代理的收入浮動，視乎入住率而定，如一間約200呎的細單位而言，若只負責管理、收租、民宿清潔等，每月大約可賺取2,000元 ，至於買賣、裝修布置的收入較管理民宿為多，則視乎不同的地段、單位面積等計算，她坦言民宿代理工作繁複，同行競爭低，「有香港日本不動產公司會搵我哋做民宿布置、後勤等工作，因為這些工作較繁複，大家都唔想做，相較下也較少同行競爭。」
除了兼營民宿代理外，現時她仍是一位保險代理，不時香港、日本兩邊走，「其實都無點樣分配時間，保險方面如果客人一有Request就要即刻做，也有不少保險客擔心我會唔做。其實，我自己本身有少少錢，在香港買唔到樓，日本樓價和租金回報OK，先開始發展新事業，做開保險都明白，如果唔投資會死。」
她與當地地產代理合作，替客人購入理想的住宅單位。
Kammy教路 租客爆滿4貼士
1.覆客覆得快
Airbnb對於房東要求高，客服回覆的速度和內容，均會影響客人對民宿滿意度。
2.Location, Location, Location
去日本旅行，不少人最關心的就是民宿或酒店的地段。在大阪，近心齋橋、道頓堀、難波車站的住宿最為搶手。
3.在不同社交平台宣傳
Kammy在Facebook專頁宣傳民宿，也會在內地平台發布新房源，並會與當地經常遊日的代購合作，出租更多房間，於台灣民宿網站發布帖文，定期更新民宿照片。
4.民宿乾淨企理
各國客人對民宿要求不同，當中尤以韓國人要求最高，即使在地板發現一條毛髮，也會投訴房間清潔做得差，甚或會要求清潔工人再次清潔。
熱爆民宿逐格睇
1.火烈鳥是今年大熱的圖案，Kammy精心將這間新民宿打造成火烈鳥主題民宿。
2.枕頭套和床都換成火烈鳥圖案，床頭也擺放乾花裝飾。
3.民宿離道頓堀5至10分鐘路程，十分方便。
4.這間貓貓主題民宿特別受情侶歡迎，更有客人預定來影婚紗相。
個案篇：Ocean Three老闆：銀紙貶值 掃7單位收租
賣生蠔賣到街知巷聞的Ocean Three 老闆何智聰（Hamish），近年也有投資日本樓，「喺我人生裏面有一件事都幾後悔，就係6年前我都搵幾多錢，一年都可以買到一層樓，當時樓價係百幾萬一間，但我無買。有不少朋友做生意同我講，Cash is King，後來我先明白，不同國家一直印銀紙，銀紙會不斷貶值。」自此，Hamish透過買磚頭保值。近年，香港樓價愈升愈癲，Hamish遂轉為投資海外樓，現時已購入7間日本住宅，全改建成民宿。
Hamish位於大阪道頓堀的民宿設計走簡約風格，最多可容納6人入住。
日本租客欠租半年
平日經營高級食材生意已非常忙碌，民宿管理、收租、清潔全交由Kammy打理。他旗下的民宿每月平均入住日數為25日，平均回報率超過十厘。「我有一間民宿入住率較低，民宿面積400多呎，可供6人入住的，這間也是Kammy叫我唔好買，但我買咗。」這間位於道頓堀附近，走簡約風格的民宿租金收入浮動，他試過最多一個月收逾2萬租金，也試過只收3,000元租金，普遍而言，日本民宿以細面積、可供3至4人入住的最為搶手。
高級食材連鎖集團Ocean Three老闆何智聰，已購入7間日本住宅並改建成民宿收租。
他建議純投資者若想購入日本樓，宜選擇一條龍式公司，「以前我試過經香港地產代理買日本樓，租畀日本人，好多人覺得日本人唔會走數，最後租戶試過半年無交租。」
注意民宿法 每年放租有限期
日本國家旅遊局預期，至2020年，訪日旅客人數將增至4,000萬。面對日本酒店供不應求，去年通過住宅宿泊事業法（民泊新法），並於今年6月15日起生效。屆時房東只需向地方政府登記，即可將住宅改成民宿經營，每年放租不得超過180日。
投資篇：賭牌奧運兩得意 東京大阪盤熱賣
香港樓價登上巔峰，普通升斗市民難以上車，不少人放眼海外，日本樓呎價低，成為不少人置業首選。港人黃智朗（Donald）4年前入股日本不動產公司JPMYHOUSE，在港、日兩地買賣日本樓。公司每月接觸逾百位客人，替他們物色筍盤投資，客源遍及香港、內地、澳門和日本。
港人黃智朗（Donald）4年前入股日本不動產公司Jpmyhouse，現時在港、日兩地買賣日本樓，客源遍及日本、中國、香港、澳門等。
Donald是日本旅行發燒友，未經營生意前，一年至少去7次日本。因一次日本旅行，見到位於新大阪，面積約300呎的單位售價僅500萬日圓（當時匯率換算為40萬港元），對投資日本樓產生興趣。他計算每月有約4,000港元租金收入，覺得投資回報非常吸引，遂購入該單位。他身旁不少親友對日本樓有興趣，輾轉間他替親友購入近10間日本住宅單位。
JPMYHOUSE是日本經營逾20年的不動產公司，Donald除了買入日本樓外，當時曾每月遠赴日本了解公司文化，與老闆打好關係，透過真誠待友的方式，最終成功打動老闆並入股其公司，現時在大阪和東京均有辦事處，主力開拓港人買賣日本樓市場。「日本人只是分兩種人，一種係日本人，一種係非日本人。大家做生意利益當然會有，但首先你要當佢朋友咁相處，當佢看重你係朋友，你幫佢時佢都會幫番你，呢個係最難。」
公司專營日本樓買賣，會按照客人要求去物色筍盤，也會協助客人細看「重要事項說明書」，了解樓盤質素，如家具有沒有白蟻蛀木、單位有沒有僭建、會否有其他隱藏管理費用等，「買賣以外，過程中客人會諮詢其他問題，例如買保險，我們都有相熟公司可以提供。」
曾有泰國地產商主動聯絡他們合作，兼售泰國樓，Donald一口婉拒，「其實日本好大，我都不能夠講自己熟悉所有地方，連最基本都未做好，仲要做其他？ 好似兩頭唔到岸。其實，北海道、福岡和橫濱都有投資者有興趣，現時我們只係專注做日本（樓）已經好足夠。」
投資者追捧大阪樓
現時東京物業呎價約6,000元，大阪約為3,000元；在2020年東京將舉辦奧運會，大阪亦將興建賭場，這些利好因素令兩地的樓盤都備受追捧。公司業務總經理池希表示，「這三四年日本樓價一直升，東京23區帶頭，猶如港島區樓價帶頭一樣。因奧運和賭場（利好因素），大阪追緊落後，現時呎價3,000元，而東京係每平方呎6,000元，投資者就會諗港島同九龍個呎價都無差一倍咁遠，咪一直追。」她補充，不少投資者喜歡購入市中心單位，加上大阪呎價平，一般租務無大問題，不少投資者看好大阪投資前景。
東京2020年主辦奧運，住宿供不應求，投資者睇好其升值潛力。
「邊度好租，邊度唔好租，我們公司都有數據畀到投資者。」即使近年日本樓價上升，投資日本樓的人仍舊熱切，池希也是日本樓投資者之一，她手頭上也有4個日本物業，全在大阪市中心，「愈買愈貴先係牛市，愈買愈平，你沽都沽唔切。」而Donald也有5個日本物業，他們指買日本樓最緊要一個字——平，「投資要賺到錢，要買，仲要賣到先為至賺。投資者唔單止望收租，都望佢升。」
匯率低樓價更吸引
日本經濟被睇高一線，加上匯率低水，自然吸引投資者，「匯率都係一個好吸引的地方，因為匯率跌1%，樓價起碼升5%，呢個情況都會有發生。」公司董事Donald指出，自己曾考慮買內地樓，不過考慮租客質素後，還是日本樓較穩陣，熟悉日本樓行情的池希補充道，「好多投資者會覺得我買唔起香港樓，先至隔山買牛買日本樓，這個觀念錯晒！唔買香港樓，係因為我覺得唔值，香港樓升值潛力有限，日本樓由3,000元升到6,000元一呎，但香港樓我無信心可以由2萬幾元升到4萬、5萬元。」
近年日本樓大受港人歡迎，帶動其生意上漲，不過香港地租金昂貴，JPMYHOUSE現時僅剩旺角好景一間分店和辦事處，他們打算重整旗鼓，未來再開分店。旺角分店雖小，卻有日本人來港旅遊，行經旺角時，委託他們買日本樓，「約一年前，有位日本人在當地地產中介公司搵唔到想要的單位，行經旺角搵我們幫手。他的要求係搵一個800呎單位，有兩位小朋友住。後來我們用了兩個月時間幫佢搵到一個筍盤，用作自住。」
隔山買牛6注意
１）地段：宜購買市中心地段，人口密度高，較易出租，否則或影響回報收入
大阪︰浪速區、天王寺區、中央區、西區、北區、淀川區、都島區
東京︰23區
２）租約：如購買單位連租約時，可查看一下租約、租客資料等內容，日本租約一般為兩年期，租客須付一至兩個月按金，若租客欠租，也有擔保人負責，以減低遇到租霸的情況。
３）投資不宜：改建民宿經營民宿對單位損耗較大，如單位租給長租客，他們大多要租用單位一年以上，自然較愛錫單位。
４）按揭：日本按揭手續相對繁複，鑑於外國人沒有當地工作證明和納稅記錄，申請按揭時或需提供租約、糧單、健康證明等，日本銀行會視乎不同的情況，按其信貸紀錄去審批。
５）保險：購買保險時，宜購買火災和地震保險，減少因地震造成房屋倒塌或財物損失。
６）租客行為：不論改裝民宿或現樓出租，房東需提醒租客自律，減低噪音問題，以免影響鄰舍關係。另外，日本垃圾分類仔細，若一次過掉過多垃圾，也會惹來鄰居及保安員注意和投訴，經營民宿時要倍加留意。
市中心盤有價有市
港島區豪宅海璇呎價升穿6萬港元，震驚全港市民，香港樓價仍未見頂，不少市民大嘆上車難，鄰近的日本樓頓時吸引力大增。即使在東京和大阪市中心的樓盤，大多百萬港元有交易。
大阪難波南
位置︰難波南
售價︰約80萬港元
單位類型︰開放式單位
單位面積︰約200平方呎
預期租金回報率︰超過5厘
東京池袋
位置︰池袋站徒步圈
售價︰約80萬港元
單位類型︰開放式單位
單位面積︰約200平方呎
預期租金回報率︰超過5厘
大阪難波
位置︰難波
售價︰約100萬港元
單位類型︰開放式單位
單位面積︰約270平方呎
預期租金回報率︰8至12厘
註：樓盤資料由JPMYHOUSE、日本民宿代理Kammy提供，直至截稿前仍待售中。
酒店篇：看好日本旅遊 東瀛遊轉型建酒店
在香港經營旅行社逾30年的東瀛遊，主打遊日旅行團、自由行套票等業務。近年，東瀛遊看中日本酒店供不應求情況，更轉型做埋酒店，在日本大阪買地皮建酒店。
東瀛遊自家品牌逸之彩酒店在上年年底開幕，樓高14層，提供354間房間。在酒店開幕初期，本刊記者赴大阪直擊開幕盛況，與東瀛遊執行董事禤國全談談旅行社轉型之路。「2014和2015年，日圓由高位回落，當時日本政府做了大量推廣工作，令世界各地遊日的人數不斷上升。在2015年，我們（旅行社）已感覺到在日本或大阪酒店供應非常緊張，預訂有難度。」
東瀛遊在大阪買地建逸之彩酒店，於去年11月開幕，未來將在沖繩建第二間酒店，旅行社執行董事禤國全對旅遊和投資酒店前景有信心。
至2016年，訪日遊客人數為2,400萬人，日本國家旅遊局預期，至2020年訪日人數或增至4,000萬人。遊日旅客急升，連帶對住宿需求殷切。
不惜工本用高級用品
「雖然當時我們生意好好，但都要居安思危，在最好生意的時候，諗下未來逆境要點樣去做。我們見到科網、網絡平台發展好，對傳統旅行社一般銷售有影響，所以旅行社除了要做好服務推廣，也應該考慮怎樣增加利潤。既然咁多人去日本，需求咁大，所以決定在日本買地建酒店經營。」
2015年8月，東瀛遊以1.24億元購入大阪惠美須町地鐵站旁土地，面積為17,500呎。翌年9月起動工，僅花約14個月時間已建成酒店，整個項目（買地連上蓋所有建築成本）花費近4億元，「在日本，地產和建築方面成本較香港便宜，其建築成本僅是香港的四成左右，但建築卻十分認真和細緻。」
酒店以和洋式設計為主，甫走進酒店大堂，接待處掛上闊5.5米的京都著名的西陣織畫，每間房間內以竹、梅花等裝飾牆身，和式風格甚濃。酒店以沖繩製的塌塌米舖成地墊，房內擺放兩至三張床，每張床設有兩個枕頭，短身（11厘米）枕頭用作仰睡，長身（14厘米）則用作側睡，每個枕頭的正反面軟硬程度不一，方便旅客選擇適合自己所需的枕頭，而酒店大堂內提供各種護膚用品供客人自行取用，成本不菲，禤國全表示：「我們一定不能吝嗇，現時做生意不單止令客人覺得物有所值，而是要物超所值。酒店房間尺寸比想像大，我們的床舖、枕頭、裝修設計，甚至房內的沖涼和護膚用品都會用到咁高級，因為我們希望客人來到酒店覺得每一樣野都好好，猶如返咗自己屋企一樣。」現時雙人房（不連早餐）房價約為每晚1,200元。酒店除了接自家旅行社的訂單外，也會接待韓國、台灣、新加坡、越南、馬來西亞等東南亞客群，未來也會開放予內地自遊行的旅客。
控制成本縮短回本期
這邊廂大阪新酒店剛開幕，那邊廂相鄰的土地正進行酒店的第二期工程——深層溫泉水擴建工程，旅行社計劃興建5層高的溫泉設施，設有健身室、浴場和私人浴池等，「我們一路做（酒店裝修工程），一路計劃酒店未來發展。直至酒店動工時，見到隔離土地出售，馬上睇一睇（地底）有無溫泉水。」至去年10月，工程掘至600米深的地底時發現有溫泉水，報告也顯示溫泉水質量好，有助紓緩高血壓、糖尿和失眠等問題，「現時溫泉水溫度為34度，普遍溫泉水溫度一般控制在39至42度，部分溫泉水溫度太高需要降低，同樣也有部分要升溫，所以我們也會將這個溫泉水提高到39度至42度。」
東瀛遊大阪自家酒店旁，正進行挖掘深層溫泉水工程。圖中為掘至600米深地底所得溫泉水。
東瀛遊染指酒店業，在大阪開設第一家自家品牌酒店，預期7年內回本，「其實我哋計過條數，回本期快，原因有兩個：第一，在短時間內建成酒店，可即時營運，推快回本期。第二，在建築成本上控制得緊，買地連上蓋所有建築成本花費4億元，酒店有354間房，平均一間房造價120萬元左右。如果做到八至九成入住率，原則上是6至7年，甚或更快時間可以回本。」第一間酒店剛落成之際，東瀛遊已在沖繩國際通附近，以9.7億日圓（約6,730萬港元）購得4幅地皮建酒店，預期在明年秋天開幕。
港連續入住3晚，酒店即送阪堺電車一日乘車券，可暢遊住吉大社、四天王寺等景點。
酒店房內附有兩個枕頭，長身可作側睡，短身可作仰睡。
酒店大堂的接待人員精通多國語言，如普通話、英文、韓文等，以應付不同的旅客需求。
酒店位於大阪惠美須町站旁，鄰近通天閣。在其18樓天台外，可以遠眺酒店周遭的景色。
禤國全自言是酒店初哥，目前仍在努力學習經營酒店中，「經營新的生意不能夠擴展得太快，我們會視乎這兩間酒店的經營情況。整體而言，我們對（日本）旅遊和投資酒店前景有期待和信心。」
拉麵啤酒放題 設深宵食堂吸客
每晚10時至11時，酒店將會免費提供拉麵、啤酒、清酒放題。在放題舉行前15分鐘，等待乘電梯到大堂享用免費拉麵的住客眾多，往往需要等待10至15分鐘才能夠成功「落樓」。
酒店每晚將提供一款口味的拉麵，同場也有啤酒、清酒、梅酒和雞尾酒提供，客人可因應不同的口味自行調酒。即使不飲酒的客人，也有各式咖啡和茶供應，非常貼心。
禤國全堅持不買日本樓
東瀛遊看好日本旅遊和酒店業，近年頻頻在日本買地建酒店，打破行業的經營模式。旅行社執行董事禤國全，熟悉日本行情，卻從未買過日本樓。他提醒日本人口老化問題嚴重，連帶影響住宅需求，「日本人口是一個倒轉三角形，現時日本人口約有1.3億，預期至2050年只剩下1億。人口老化嚴重，住宅需求降低。」若然真是要買日本樓，宜購買東京、大阪近市中心的樓。除此之外，日本人鍾情新樓，不喜歡買舊樓，折舊率大，而他自己也從未買過日本樓，「相對上，我們今日做緊的是一個商業投資，而非買樓，是兩件不同的事。」
轉載自《iMONEY智富雜誌》