專訪馬時亨 公開投資心法 推介內銀股中山樓
踏入2018年，香港股樓屢闖高峰，港股創歷史新高，至上周四（1日）本刊截稿時，恒指仍企穩32000點；樓市更癲升，連地處邊陲的天水圍的樓價也不斷破頂，新樓最低入場費「五球」已是常態。大市究竟到頂未？追高還是沽貨？上車還是再等下？
在財經界縱橫幾十年的港鐵（00066）主席馬時亨，投資有道，無論在股海及樓市中保持不敗紀錄。在股海多年未曾蝕本，堪稱長勝將軍。馬時亨現時的資產組合，佔一半是股票，其餘為債券及現金。他接受專訪指香港股市已經「變咗」，投資者要用新眼光看待股市及新高位。此外，他透露近日買入內銀股，為何他看好內銀，訪問中一一剖析。
自90年代投資英國樓的馬時亨，戰績同樣彪炳，他直認是長賺不蝕。高峰時曾擁有20個物業，今日在當地仍持有單位，但他認為英國「脫歐」可能帶來風險，投資者不得不注意。另一邊廂，他於2013年買入內地廣東中山的物業，至今已升值一倍，訪問中分析看好中山樓的原因。
多年來股樓投資了得，馬時亨的投資風格依然是保守謹慎，他贈投資者八字真言︰「做足功課、量力而為」，看似老生常談，卻是身經百戰的體會。
profile
•1973-1981 先後出任美國大通見習生、信貸分析員
•1981-1989 先後出任加拿大Pitfield Mackay Ross & Co投資分析員、多美年證券行董事總經理
•1989-1998 加入熊谷組，由董事升至副主席
•1998-2001 任美國大通私人銀行部董事總經理
•2001-2002 任電訊盈科財務總裁及執行董事
•2002-2007 任財經事務及庫務局局長
•2007-2008 任香港商務及經濟發展局局長
•7/2008 患腦血管瘤辭官、獲委任為港大經濟金融學院名譽教授
•2009 加入中策集團任非執行董事
•2010 任華潤置業獨立非執行董事
•2011 任和記港口信託獨立非執行董事
•2013 被委任為中大工商管理學院榮譽教授
•2016年至今 出任港鐵主席
長勝將軍揸內銀 十年股市大不同
傳媒不時搵馬時亨講買股心得，他說︰「其實出面個個都識講喇！我講的都是老生常談啫！」但可以屹立股壇30多年「無蝕過本」，因而被傳媒形容為股壇長勝將軍的馬時亨，又點只「得個講字」！說起擁有股壇不敗之功力，他透露一段鮮為人知的往事。
原來早在80年代，馬時亨曾是加拿大排行第一的銀行股票分析員。他1979年移民去加拿大，30多年前的加拿大白人對華人有歧視，而他在一間證券公司任投資分析員，作為首名及唯一的華人分析員，在那個白人天下的行頭，是少數中的少數，「我入行時好受白眼，那些銀行家根本唔會睬你，第一因為你是新仔，第二因為你是中國人。」
馬時亨卻在短短四年，由不諳股票的新丁分析員晉升到管理層，還在業內獲排名第一。今日講起，他輕輕的謙讚了當時的自己一下︰「對於一個中國人來說，有這個Standing不易的！」他又指因此影響了一些人，包括精電前行政總裁、《立場新聞》創辦人蔡東豪，蔡於加拿大入行做分析員，跟過馬時亨工作。
馬時亨（左）於2002年加入政府前，是電訊盈科（00008）執董，圖為跟盈科旗下盈科天馬動力行政總裁、商台前副主席俞琤（右）出席活動合照。
熬過白眼贏得尊重
離職時馬時亨的年薪高達20萬加幣（當時匯率計折合約120萬港元），但令他最滿足的，並非一份厚薪，而是當初不把他放在眼內的一眾銀行家，變得尊重他，「這是我工作了幾十年最開心的時間，覺得自己可以克服到挑戰。」憑著不服輸的鬥志熬過一切，他直言這份鬥志是迫出來的，「我那時候很有鬥志，點解？你沒有鬥志一定死。」
買股票當然不靠鬥志靠眼光。馬時亨指，現在不能用十多二十年前的「睇法」看今天的香港股市。過去香港股市是香港市，不論你買地產股、買匯控（00005）、買工業股也好，股份都是反映本地的情況。但18年後的今天，「現在不是香港股市這麼簡單，還要看內地，有這麼多內地公司在香港上市。」內地公司反映的是內地情況，因此股民揀股，也要「睇埋」內地。
其次是有很多科網股。一提科網股，自然令人想起18年前、即2000年的科網熱泡沫爆破，科網股齊插水，股民輸得一敗塗地。今日又有科網股，也是升完又升，此情此景，慘痛回憶自動回帶，「很多人問，今次會不會又爆？我不敢說，手上沒有水晶球。但有一件事肯定，今日的科網平台跟18年前的不同，今日見到美國的Amazon、Google、Facebook及Apple等，功能跟18年前不同，已經去到一個新時代。」但他從沒買入科網股，不關乎看好不看好，「因為我唔識，唔識就唔買。」
恒指今時不同往日
香港股市更多反映內地。以內房股為例，過去不少人擔心內地樓市泡沫爆破，泡沫至今不僅仍未爆，即使政府推出限購措施，結果購買力依然強勁，本來不看好內房股的人發現「睇錯」，存疑減少了，於是Re-rating（重估），令內房股近日急升，「我不是叫人買內房股，我只想說明，當很多存疑消失，就會Re-rate。」市場重新調整期望，左右了股價。
曾建議「長揸」內銀股的馬時亨說，「內銀的好處是，她的PE（市盈率）很低，比對全世界銀行都低。點解呢？因為很多人對它的資產質素存疑，但只要這個存疑稍為降低，就有所謂Re-rating。」由不看好改為稍稍看好，這個輕微的變化，足以令內銀的PE由7至8倍升至10倍。而中國經濟向好，即使出口減少，人民幣轉強，上一季度的GDP也達6.9%，令不少西方分析師「跌眼鏡」之時，也令市場對內銀存疑減少。坦言近日買入內銀股的馬時亨指：「（內銀）已經升了不少，如果你相信她還會有 Re-rating，可能還有些升幅。」
近日港股重上10年前高位32000點，屢試新高，曾企穩33000點。「回帶」到10年前，2007年港股上高位後，接著的2008年發生金融海嘯，港股一年間跌過66%，今次會否歷史重演，高位其實是懸崖？馬時亨認為，「你不可以用十年前的32000點去看十年後的股市，我只想講，股市變了很多，所以要用另一角度去看，3萬多點是不是反映到股市的潛力？我的看法是，從所謂價值的地方去看，應該未去到危險程度，因為很多人擔心，當初說上到32000點，現在又說可以上到34000點，是不是有問題？我覺得十年前的32000點和今日的33000點不是在比較同一樣的東西，今日股市多了內地不同的股份。」
港股近月牛氣沖天，恒指更突破歷史高位，然而所謂高處不勝寒，到底會否舊戲重演，離股災不遠？
做足功課謹慎選股
他又指近日股價上升主要由內地股份帶動，香港股份只是「陪升」。畢竟內地市場大，香港市場有限制。以地產股為例，「內地一間公司賣一次樓，賣幾千億元，嚇都嚇死。香港地產商一年賣幾百億元，已經好巴閉。」
馬時亨認為，雖然現時股市未去到危險的臨界點，但必有技術調整，「沒有可能一直上，一直上得太犀利也不是好事，會有健康的調整。」有人想在大市升浪中高位入貨，馬時亨提醒要謹慎，要做足功課，量力而為，「你要揀股票買，不是見股市升，合埋眼擲飛鏢去買，現在不是擲飛鏢年代，以前的年代可以。我見過很多Cycle（周期），有的真的合埋雙眼亂買都賺錢，但現在即使歷史新高，很多藍籌如匯豐還未返回最高位，即是要揀選對的股票，才能受惠個股市升浪。」
揸優質股 不怕跌市
從來不短炒、不買窩輪的馬時亨，自言「是投資不是投機」，買股票目標也不是為賺大錢，「投資最緊要是保本，多賺的是花紅，所謂保本，即是至低限度追到通脹。」多年來馳騁股海，他說最大的體會，買股最講心理質素，沒有良好的心理質素必輸，「所以你要決定自己的目標，我的目標就是投資，所以即使股價跌，我反而可能多買一些。當然你要知道股份的質素。」
經常接受訪問談股的馬時亨，曾有記者指他「估錯市」，對此他坦然應對︰「我錯囉！這個世界是會有錯的，我又不是神，有錯咪認，沒甚麼大不了。」他認為現在市況更難「估中」，但重要是，如果買到的是優質股，「估錯市」也不礙事，「如果是優質股，一定沒大事，很多年前我提過一隻零售股，最近又升了很多，點解呢？好簡單，人幣強，遊客數字回升，來購物的人多了，租金又下跌，這些都是利好因素。但不是讓你去短炒，而是長揸等這些利好因素返來。」
「投資最緊要是保本，多賺的是花紅。」
茶餐廳看民情 避開97股災
馬時亨早前接受《經濟日報》訪問時表示，他的投資組合，五成是股票，其餘是債券及現金。他認為投資講資產分配（Asset Allocation），每個人按自己情況，組合各種投資的比例，「地產的好處是，可以借很多成錢，但小心利率上升，會有「冧市」風險，到時因為持貨力不足要出貨，就要蝕本，所以買樓要考慮自己的持貨力。」此外，由於股票風險高於債券，年輕人可考慮股票比例多一點，「蝕咗都可以翻身，老人家就買債券，收息補貼退休生活，每個人要想好資產分配，投資就穩陣好多。」
直言自己投資風格屬保守謹慎型，每感覺有點不妥就沽貨，例如在1997年，一次他在茶餐廳聽到兩個伙計在談股票，說一定要買北京控股（00392），「個伙計好似專家，你應該買這個那個，我聽完之後，我自己買賣股票多年，知道全民皆股，非常危險。」他當時返公司跟熊谷組老闆于鏡波提出，把他們二人手上的共約17%的公司股票賣走，結果把股票售予光大，避過了97金融風暴。
港鐵篇：避免風險 只投資已發展國家
港鐵在全球鐵路業中享有極高稱譽，其準時率達99.9%外，還有鐵路加物業自籌經費的發展模式。去年被美國《財富》（Fortune）選為改變世界的50間公司之一。而港鐵本身早已成為一個品牌，成功走出去其他市場，例如北京、杭州、澳州、英國及瑞典，在當地提供鐵路營運服務。身為港鐵主席的馬時亨早前接受《經濟日報》訪問時說，現時海外業務佔整體利潤不高，但外地員工多過香港員工，「香港員工有1.8萬人，海外業務包括聯營公司，員工就有2萬人。」海外員工多為當地人，香港駐海外僅200人而已。
港鐵成為品牌，為海外鐵路提供營運服務。
港鐵會否藉「一帶一路」及大灣區加大投資海外業務，馬時亨直言︰「到目前為止，我們海外投資很保守，看得很緊，因為不想影響公司的利潤。投資一帶一路的國家，風險一定高，因為很多都是發展中的國家。」他表示，港鐵發展海外業務的藍圖會小心擬定，要考慮財務、政治等一籮風險，評估過後才敢舉步，「所以我們還是做已發展的國家，不會去發展中的國家，因為當地法制不成熟，政府運作亦不理想，入去可能要面對的風險，是我們承受不了。」不投資資源，但港鐵樂意提供意見，他透露有一帶一路的國家會向港鐵聽取顧問意見。
至於大灣區發展，馬時亨指，區內有不少公司有相同的技術及資本，港鐵在內地的網絡亦跟當地其他鐵路網絡連接，而港鐵在內地首個鐵路站上蓋物業天頌去年已交付，「特別是地產方面的發展項目，我們都不會忽視，可以跟其他人合作。」
瑞典-營運首都斯德哥爾摩至西部哥德堡高速列車
英國-營運倫敦鐵路系統London Overground、倫敦橫貫鐵路「伊莉莎白」、西南部鐵路
澳洲-營運墨爾本鐵路、悉尼西北鐵路線
中國-深圳︰地鐵4號龍華線營運權；另外，位於龍勝站上蓋、首個內地物業項目天頌，於2017年上半年交樓，帶來68.44億元收入
北京︰營運地鐵四號線、大興線、十四號線及十六號線
杭州︰營運地鐵一號線
物業篇：年老不想煩 買樓只看一件事
在股海長勝，馬時亨在物業投資方面也是大贏家，尤其在英國，很多退休人士愛投資物業，收租當作退休金，但馬時亨對記者說，年紀大反而不好投資地產：「我現在年紀大，沒有心機。有海外物業，你要用很多時間，搵人去租，即使丟空，我都要成本，你要搵人睇住間屋，煩這煩那。」他笑言現在想多花時間湊孫。
英國脫歐可能對當地樓市有負面影響。
地點交通 重要考量
他現時持有的物業分別位於紐約、英國及內地中山。紐約物業是兩三年前購入的，但他用煩去形容，「美國置業真係好煩，好複雜，稅唔好講，簽文件簽到手軟，我不建議去美國買樓。」內地中山物業則是四、五年前購入的，「我很多年前已經叫人買中山，現在升了一倍有多，我看還會升，只要有耐性，揀些好物業。」他指看好中山是因為交通因素，當地有港珠澳大橋、深中通道及高鐵連接，而鄰近地區如順德及佛山等也會發展起來，「但內地買屋又係煩，有限購，攞錢出來（指限制匯錢出境）的問題，都係複雜。」
馬時亨指中山的交通愈來愈便利，因此看好當地樓市。
英國樓近年升幅也驚人，馬時亨指買英國樓手續相對簡單，他自90年代已在當地買樓，最高峰時擁有20個物業，他坦言投資英國樓是長賺不蝕，而且「好容易賺錢」，投資心得也很簡單，「其實買樓都係三個字—— Location、 Location、 Location，你買哪裏的物業都一樣，如果整個市升，好似香港，天水圍都升啦。問題是要穩陣，物業投資講位置，外國又好，香港又好，最重要是交通方便。」
做足功課 量力而為
英國脫歐，馬時亨認為可能帶來風險，「現在一定風險大，因為「脫歐」，加上很多人因脫歐影響離開英國，如果你有間屋，當然要租出去。英國以前租金回報好好，每周計租。現在有點擔心，脫歐後可能很多行政人員撤走，租金市場會變差，你買間屋，即使位置好，但租不出就會蝕水。」他又指以前他的英國物業，全部出租沒有「吉屋」，但今日形勢可能有變，「要小心，一脫歐，人走，沒有人租屋。全世界都是這樣，沒有人租屋，市道自然不好，樓價就跌。」雖然有分析認為英國作為金融中心，脫歐影響甚微，但馬時亨始終覺得有風險，要買的話，仍然是那一句，「買物業講位置，即使市道變差，相對都會好一點，總比在外圍的好。」
他提醒買物業及買股票是兩種完全不同的投資，「買樓槓桿大，你借三成可以買到間屋，在外國買樓大約三至四成。股票則不同，藍籌借最多兩成，你亦不會經常賣出買入，通常你長揸，只要你買啱個市就得。」相對股票，投資物業要花的精力較多，「又要過去睇下，又要搵人去租。」不論選擇投資股票或物業，都要「睇你自己」的情況，以及不離他的投資八字真言︰「做足功課，量力而為。」
兒時波地變豪宅 「我都買唔起」
講到投資香港物業，樓市比股市更瘋狂。馬時亨指近日北角開賣新盤「海璇」，該處以前是球場，鄰近他小時候住的美輪大廈，他小時經常去那個球場流連踢波，對該處充滿感情，因此打算買個單位留念，但新盤樓價竟是每平方呎竟賣6萬元，他坦言買不起：「我以前住北角，打死我都唔信6萬元一呎，但現在竟然是這樣。真的黐線！沒可能！北角不是半山，陰公！」他指買個單位「大嗱嗱」要過億元，就算買得起，他也不會買，「如此瘋狂就要小心，現時股市我不覺得癲，但樓市真的有點瘋狂，我擔心樓市多過股市。」
近日北角碼頭附近新樓盤海璇呎價達6萬元，單位成交價近億元，全港譁然。
認清自己持貨能力
他語重心長的說，若持有幾億元，又一定要住北角，買下如此高價的單位，當然沒問題。若買來炒，「睇你情況，所以我講量力而為這四個字很有用，如果我借9,000萬元去買1億元的樓，利息一上，我實玩完。」投資多年的他，見過九七年時利息高企，沒有人料到，會發生金融風暴，「周期好難講，不要掉以輕心，錢是很辛苦搵返來的，蝕了會很『肉赤』。」
馬時亨指投資物業講究買家持貨力（Holding Power），他指若買家能度過2003年沙氏，再過到2008年雷曼那個關口，到今天樓價大升，自然有賺開心，否則可能早要蝕本離場。「投資物業，重要的是Holding Power ，利息高或低，市高或市低，你都可以『Hold住』個物業。」他又指投資物業的好處是，可以向銀行借較多錢，「但小心利率上升，市一冧，你迫住要出貨就必定蝕本，一定要考慮自己的Holding Power。」
「有錢都不會買！」
現時樓價太癲，馬時亨坦言不會沾手，除非找到「好平好正」，他認為舊樓可能有筍貨，不過由於現時政策問題，舊樓按揭成數低，令部分人寧願買貴價新樓。「我有朋友從外國回來，想買500萬元樓下的樓，由於舊樓要付四至五成首期，大約200萬元；最後他買了一個800萬元的新樓單位，因為有按揭，你說是不是很滑稽？」
槓桿高令樓市風險增加，馬時亨指見過不少周期循環，沒有永遠上升的大市，「你問我買新樓，我買唔起，莫說年輕人，太貴了，即使買得起都不會買。可能有人會反駁我︰「你有樓當然這樣說。」但你今日叫我入市的話，我會好小心。若買來自住，亦要有Holding Power。」
轉載自《iMONEY智富雜誌》