09/03/2020 15:17

【磚頭有價（下）】發展商逆市推盤股份投資嚴選新地恒地新世界

　　受累新型肺炎衝突，本港樓市不景，測量行及地產代理預期，今年樓價有最多10%下行空間。不過，地產發展商投地意欲未減，並積極部署推盤。身為投資者或苦於不知如何部署，有證券分析師及房地產分析師認為，新地(00016)、恒地(00012)及新世界(00017)可看高一線。

淡市之下，發展商積極散貨（資料圖片）

　　誠如我們專題分析【磚頭有價（上）】（2月25日刊出）所述，今年開始，發展商推盤步伐明顯放慢，伙數較多的有新地天水圍「Wetland Seasons Park」首期710伙，及最新開價的會德豐(00020)日出康城「Ocean Marini」首張價單101伙。至於萬科置業（香港）及長虹發展（集團）合作發展的西營盤「15 Western Street」、恒地西半山「The Richmond」及興勝創建(00896)旗下「West Park」均為單幢式項目，合共提供257伙。五盤合共1068伙，比起市場原先預測的全年一手供應量2.7萬伙只佔不足4%。

　　相對而言，淡市之下發展商積極散貨尾，但由於不少新盤開價時市況與現時大相徑庭，又不想明言減價，所以多傾向以新推優惠的名目吸客，新地旗下元朗「PARK YOHO Napoli」擴大先住後付付款辦法的可選用單位；長實(01113)送三萬至五萬元珠寶禮券予長沙灣「愛海頌」部分指定單位買家；最特別的是，市傳新世界旗下元朗「瑧頤」提高代理佣金至10%，若買家向代理收取回佣，即單位售價最多可打9折。

本港新樓盤交投冰封發展商仍逆市入標爭地

　　雖然新盤交投淡靜，不過發展商亦無放慢投地大計，今年截標的住宅地皮，包括鄰近黃金海岸的屯門青山灣段住宅地，由佳兆業(01638)以35億元投得，可建樓面超過58.29萬呎，之前接獲16份標書。會德豐則勢做康城區大地主，投得港鐵(00066)日出康城第12期純住宅發展項目，是繼第5、7、9期後，集團第四度奪得區內住宅項目，樓面上限約96萬呎，提供1217伙至2000伙，早前接獲9份標書。

　　事實上，上述兩幅地皮，入標發展商不乏長實、信置(00083)、恒地、新地、嘉華國際(00173)等本地「大孖沙」，反映他們對樓市前景仍有一定信心。另外，市建局的深水埗東京街／福榮街發展項目共收到37份意向書，與該局去年推出的兩個深水埗項目，分別收到37份及38份，數目相若。

　　港府發展局公布，今年私人房屋土地供應目標為1.29萬個，較去年1.35萬個的目標少4.44%，首季將推出兩幅住宅地，涉及約1370伙。測量行萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文向表示，受限於市況，料發展商未來一段時間在投地上開價會較保守，不會有像以往中資來港高價搶地的現象。但由於香港地塊稀少，為保持公司營運，發展商入標不會減慢。

萊坊林浩文：按證定息計劃有利中型單位買家

　　近期，政府宣布按證公司推出試驗計劃，透過銀行向私樓買家提供每宗貸款上限1000萬元的貸款，年利率分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘，年期10年、15年及20年，買家毋須符合壓力測試。萊坊早前預測今年本港樓價將錄5%至10%跌幅，林浩文認為上述計劃最受惠的是售價600萬至1000萬元的中型單位，準買家在固定供款下得到更多選擇，因此該類單位抗跌力或較佳。他亦指，在放寬按保計劃的樓價上限後，買家購入200呎以下單位的必要性減低，預期無論是一手或二手，定價會相當具壓力。

　　他續稱，現時市場上買家多為自住客，以400呎至600呎，售價1000萬元以下的單位為例，較看好將軍澳、新界北的抗跌力，雖然屯馬線一期開通利好啟德，但區內餘貨多為1000萬元以上，料對承接力未起太大效用。

新世界「重注」大圍站頂目新地盤源分較散

　　本通訊社整合部分發展商未來一段時間的推盤計劃，發現他們推出的細碼盤明顯減少，即使是近幾年多推「納米盤」的恒地和新世界，未來發展計劃亦有覆蓋不同戶型，其中新世界大圍站項目表明是「世界盤」，今年計劃推的第一期戶型由一房至四房戶，放棄採用開放式設計。而恒地旗下掃管笏青山灣項目，雖然仍有開放式單位，但全盤平均面積約400呎，未算太細。

　　長實有兩個鐵路盤，包括將軍澳日出康城第8期「SEA TO SKY」提供1422伙，由400呎起，以及黃竹坑站項目，以集團推盤的一貫慣例，料上述兩盤均主打家庭客，開價料比同行低，淡市之下，若然市場尚有一定購買力，兩盤吸引力甚皆。

　　至於新世界「重注」的大圍站項目提供高達3090伙，規模極大，雖然可提供不同戶型，但由於貨源太過集中，即使位於大圍站這個重要的交通樞紐，仍存在客源較少的風險，即使分開兩至三年銷售，或要面臨同期或同區其它項目競爭，在開價上或具壓力。

　　相對而言，新地的貨源較分散，天水圍「Wetland Seasons Park」及屯門海榮路項目項目位於新界，未計「Wetland Seasons Park」第一期餘貨及第三期，二期提供962伙，前景略為看稍。北角「海璇」項目定位為豪宅，但實質戶型較細，參考近期恒地同類型豪宅西半山「The Richmond」次輪即日沽清，新一張折實呎價最高達36534元，相信此類精品式項目，可吸引部分較具購買力的投資者。

新地現金流強勁唯疫情或影響商場租金收入

　　四大發展商各有優勝，投資者應如何選擇？晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師黃子燊向表示，過往數年一手樓供應較多，但需求不是太活躍，加上爆發新型肺炎疫情，令推盤難度加大，政府擬定中的一手空置稅，亦會令發展商持貨成本增加。預料短期內行業整體盈利能力有折讓。中長線上，社會事件在去年底至年頭有緩和跡象，假設疫情過去，香港經濟表現能修復七至八成，以現時估值來看新地有吸引力。他續稱，若不計及農地，新地土儲較多、即使住宅單位不太暢銷，其業務產生的持續現金流仍容許集團繼續投地。況且與集團以往歷史比較，市淨率亦在5年低位，即使股價比每股資產淨值（NAV）折讓較同業少，是反映市場覺得集團長遠增長較佳，所以願意付出相對較高的溢價。

　　交銀國際首席房地產分析師謝騏聰則向表示，新地的住宅組合不錯，但在經濟不景下，預料商場租金收入在未來12至18個月或漸進式下跌一至兩成，而新地有一半租金收入來自零售，在兩項因素抵銷下，短線並不看好。即使疫情過去，但本港經濟增長相當依賴「北水」，去年6月以來的社會運動令內地人來港消費及投資意欲減少，預期香港經濟要回復以往高度，或需要兩至三年時間，而新地的股價要重返以往高位，靠的未必是在港業務。

　　住宅市場方面，謝騏聰認為中長線土地供應有限，發展商有三個方法發展住宅，包括投標港鐵的地塊，公私營合作及農地轉換，現時每間發展商條件差不多，需視乎樓盤的毛利率及利潤，其中預期恒地的重建項目毛利率較高，而集團土儲中農地較多，最近有發展商期望4至5年內可以有公私型合作項目推出，縮短農地轉換的時間。集團亦持有啟德1L區3號及1K區3號地盤，及約400萬呎的重建項目等。即使農地轉換需時較長，預期短期內利潤仍佳。

交銀國際謝騏聰：新世界較快出現股價催化劑

　　相對而言，新世界管理層透露，會在未來兩至三年維持每年150億至200億元合約銷售目標，中長線而言集團農地充足（1663.31萬呎），而一些新商場，如尖沙咀「K11」和「Victoria Dockside」，由於不少為新簽租約，租金水平相比同區商場亦較低，料抗跌力較強。

　　整體而言，單以股息計，現時地產股息口在5厘左右，謝騏聰透露如果自己要入市，他會選擇新世界，預期受惠大圍站項目登場，因貨源較多（3090伙）容易引起市場矚目，對市場影響較快。

　　而同為四大發展之一的長實，黃子燊及謝騏聰不約而同認為，集團發展方向明顯全球化，多元化發展，可說是演變為一間大型綜合企業。黃子燊指，長實在港土儲相對新地和恆地少，現時的發展方向相當依靠管理層能力去管理其資產組合，參考往績前景，認為是一間穩健的公司。謝騏聰則稱，長實資產組合中本地佔比不多，料疫情中所受影響不大，形容「跌得少都升得少」。