回顧展望-香港樓市:今年破頂後橫行 發展商劈價響警號
在美國退市的陰霾下，特首梁振英發表任內第一份《施政報告》，定下被喻為「八萬五翻版」的建屋目標，其中私樓方面，目標於未來3-4年，興建6.7萬個私樓單位，即每年興建2萬個私樓單位，隨後的預算案，亦落實今年2.58萬個私樓供應目標，為今年變幻莫測樓市揭開帷幕。
《一手住宅物業銷售條例》今年4月底實施，發展商推新盤步伐一度近乎停頓 (資料圖片)
印花稅加一手新例 買賣兩閒成交停頓
增加供應預期，並未有令樓價顯著下跌，反令2月新盤市場繼續熾熱，農曆年後更出現新盤「小陽春」，成交隱見重上「雙辣招」推出前的水平，2月官方樓價指數(差餉物業估價署私人住宅售價指數)更創當時新高，達240點。有見及此，財政司司長曾俊華在公布預算案前夕突然「加辣」，推出雙倍印花稅，將物業從價印花稅的稅率增加一倍。
另外，4月底實施的《一手住宅物業銷售條例》，限制一手樓售樓書、價單及示範單位，均須以實用面積計價，發展商同時要遵守在樓盤正式開售7日前上載售樓書，3日前上載價單。因此4月底後，發展商不論推出新盤或重推貨尾，均須上載新售樓書及價單。
「辣招」一出屍橫遍野。發展商推新盤步伐近乎停頓，第二季新盤成交幾近癱瘓。一手成交在4月的844宗，急跌至6月155宗，是自08年11月「金融海嘯」以來，錄得最低的單月一手成交。不過，美國退市謠言滿天飛，這邊廂伯老表明短期內退市，那邊廂聯儲局又指低息環境會持續一段時間，樓價走勢仍搖擺不定，第二季官方樓價指數在240點水平徘徊。
回贈印花稅 剃政府眼眉
經過第二季的一潭死水，發展商慢慢重拾推盤步伐，首先各個中小型新盤在一手新例後先拔頭籌，主導第三季一手成交。其後於10月初，新地(00016)率先劈價重推九龍站「天璽」貨尾，首批貨尾平均呎價較平均二手呎價低10%，加上印花稅回贈優惠，變相大幅減價近30%。
「天璽」劈價帶旺豪宅市道，各地產商紛紛推出豪宅新盤，並效法新地劈價，令豪宅成交於年尾逐漸取代中小型單位，主導一手市場，11月一手成交宗數1141宗，是一手新例實施以來，新盤成交首次突破1000宗；而隨著各豪宅新盤劈價，樓價亦顯著回落，10月官方樓價指數由8月246.3點的高位，跌至245.4點，不過截至10月，全年樓價升幅仍達7.8%，反映政府多重手段，亦未能為樓價降溫。
分析: 政府有機會加辣抑樓價
另外，發展商回贈印花稅一招，使「辣招」形同虛設，市場紛紛揣測，明年政府可能會再「加辣」壓抑樓市。
交銀國際房地產研究部分析員劉雅瀚表示，由於發展商提供印花稅回贈，令「辣招」無效，有機會令投資者及非本地買家重投市場，或令政府有樓價上升憂慮，因此政府明年可能再出招「加辣」，再推出需求管理措施，以抑制對樓價上升預期。
「麵粉價」顯著回落 惟料明年供應難達標
延續去年下半年公布的「梁十招」，行政長官梁振英公布任內第一份《施政報告》。他將房屋策略定為「重中之重」，房策所佔篇幅，為各項政策中最多。當中大部分內容，均延續自他於去年8月底公布的「梁十招」，當中最搶眼莫過於定下未來5年興建7.5萬個公屋單位，及未來3至4年興建6.7萬個私樓單位的供應目標，即每年興建1.5萬個公屋單位、2萬個私樓單位，目標猶如董建華時代的「八萬五」。隨後，預算案亦落實今個財年將推出44幅土地招標。
港人港地入標多 內地龍頭高價奪
政府積極增加供應，發展商亦積極吸納土地儲備，當中以去年底梁振英公布兩幅啟德「港人港地」最為矚目，雖然地皮限制多多，但兩幅地仍合共收到29份標書，多間地產龍頭發展商如長實(00001)、恆地(00012)、新世界(00017)、會德豐(00020)等都有入標。諷刺的是，兩幅為本地用家而設的港人港地，均由內地龍頭發展商中國海外
(00688)，各以22.7億元的高價投得，市場更預期，項目落成呎價將過萬元，違反「港人港地」的原意。政府亦指出，明年首季推出三幅啟德地盤，將不會加入「港人港地」條款。
兩幅啟德「港人港地」合共收到29份標書，最終由中國海外(00688)高價投得 (資料圖片)
「麵粉價」回落 地價屢創新低
隨著市場預期美國將會開始加息，加上政府銳意增加供應，地皮「麵粉價」亦有所調整。兩大私樓供應庫-將軍澳南及沙田九肚，地皮成交價每況愈下，當中華懋投得的將軍澳68B1區地皮，每呎樓面地價3653元，創同區地皮新低；百利保(00617)財團今年投得的一塊沙田九肚56A區地皮，地價亦創同區新低，每呎樓面地價僅6837元。事實上，將軍澳南今個財年招標地皮的平均呎價，較上個財年低8%，而沙田九肚招標地平均呎價，更較上財年低出近21%。麵粉價下跌，令市場對未來的「麵包價」表現不感樂觀。
政府推地夠數 惟望港鐵市建助達標
計及政府明年首季的賣地計劃，政府全個財政年度私樓供應約為1.37萬個，若港鐵
(00066)日出康城四期、大圍站及港鐵天榮站項目，能趕及於明年首季推出招標，該三個項目將提供約6000伙，有望可助政府達成全年度2萬個單位的供應目標。
有美資銀行分析員表示，因為今年只有極少量港鐵及市建局項目招標，相信明年這兩類項目供應會顯著增加，有助政府達致每年2萬伙的供應目標。
不過，劉雅瀚指出，政府1.37萬個供應，連同港鐵項目的6000個單位，才可勉強達標，相信港鐵不能在明年第一季，可將大圍站、日出康城四期及天榮站項目全數推出招標，意味政府達成全年2萬伙的供應目標機會甚微。
劉雅瀚續指，早前運房局公布一手供應數字時，預計未來4年可推7.2萬個單位，即平均每年只有1.5-1.7萬個單位供應，所以他認為未來數年2萬伙供應目標亦難達成。
發展商劈價響警號 料明年樓價最多跌25%
新地劈價賣「天璽」，帶動豪宅交投暢旺，各大發展商紛紛效法，令到年尾新盤劈價潮一浪接一浪。隨著發展商減價促銷，各界均預測明年樓價會有所調整。在云云投行當中，摩根大通看得最淡。
摩通認為，發展商減價幅度進取，加上二手業主獲利離場，而政府方面積極增加供應，美國聯儲局又開始退市，估計明年樓價跌25%，其中中小型住宅會跌30%，而豪宅抗跌力較強，預計只跌20%。除摩通外，大部分投行及地產業界均預期，樓價會跌10-15%。
臨近年尾，新盤劈價潮一浪接一浪，各大發展商紛紛減價促銷 (資料圖片)
美資投行分析員: 樓價跌兩成半屬正常
有美資投行分析員表示，未來一年發展商可開售單位達1.5萬個，而發展商開價較低，提供折扣進取，相信發展商會以貼近二手價，甚或比二手市價低的價錢開售新盤，所以明年樓價會跌25%亦屬正常。該名分析員認為，豪宅及中小型單位的減價幅度相若，仍要視乎二手樓價走勢，在此情況下，一手新盤有較多優勢，並帶動二手樓減價壓力；而現時一手較旺、二手3000至4000宗的成交比例，相信會維持一段時間。
劉雅瀚: 發展商不會打破自已飯碗
不過亦有分析指出，發展商為保持盈利，不會拖垮樓價，所以預計樓價會靠穩。交銀國際房地產研究部分析員劉雅瀚表示，發展商首批減價促銷的優惠最大，但之後新盤就算推出減價優惠，最終價格亦較市價稍高，對樓價影響不大，他亦不相信發展商會親手「推冧」樓價。
他表示，由於不少市民需要上車，用家需求仍然存在，相信中小型單位價格較穩定，預料中小型住宅價格波幅只會在5%以內；而豪宅市場方面，因為豪宅投資成分較重，可能個別優質豪宅單位有高價成交，但整體而言能承接買家較少，價格波幅亦因此較大，預期明年豪宅價格波幅會在10%以內，較中小型單位價格波動。
12月，美國聯儲局宣布明年1月起，減少每月買債規模100億美元，至750億美元。美國退市即將於明年開始。不過，大多數分析都認為，退市對本港樓市影響不大。
退市影響甚微 美加息方現危機
該名美資投行分析員指，退市與樓價下跌關係不大，因為退市只會影響美國10年期國債息率，但對以短期利率為主的本港按揭市場，則影響甚微，相信要到美國加息，才會令樓價下跌。
而劉雅瀚就認為，低息環境仍持續一段長時間，預期受市場預期美國退市影響，明年樓價有機會跌5%，不過亦預期每年市民收入亦會上升5%，對樓價有一定支持，因此明年樓價可望穩定。
成交方面，劉雅瀚認為，由於一手住宅銷售仍然強勁，預期明年一手成交會維持現時的水平；相對地，二手市場仍因業主不肯減價，競爭力不及一手新盤，預料二手每月成交只會維持3000-4000宗。
明年大型新盤將出爐 勢掀發展商龍爭虎鬥
政府推出「辣招」、一手新例的執行，令今年新盤市場大起大落。不過「你有張良計，我有過牆梯」，經歷5-6月新盤銷售真空期，發展商慢慢適應新例，開始重新推盤，之後更加反將政府一軍，以回贈印花稅優惠及劈價推新盤，當「辣招」無到，新盤市場回復暢旺。根據地產代理數據指，截至12月11日，今年一手推盤量達1.25萬個單位，較去年全年增加8%。
長實大盤多 誓搶一哥地位
市場預期，隨著多個大型新盤推出，明年一手推盤量可達1.7萬伙，並可望創7年新高。當中年尾劈價賣樓，成績有目共睹的新地，貫徹其「月月有盤推」的目標，預料會於明年上半年推出多個豪宅新盤，不過大型項目如元朗YOHO Town三期，或要明年底才有望推出；但是，今年賣樓成績欠佳，誓要一雪前恥的長實，將推出日出康城第三期「緻藍天」，以及荃灣西站7區「環宇」，兩個新盤已共提供超過3300個單位，加上有近1300個單位的大埔「嵐山」，誓要重振雄風。另外，揚言要重返本港發展商三甲的新世界，明年會繼續與會德豐合作，推出The Austin二期，以及推出北角繼園街項目，共涉約1300伙。多個大型矚目新盤，發展商明年勢必掀起一番龍爭虎鬥。
明年舖租或跌10%
自去年10月政府宣布調高額外印花稅稅率，以及推出買家印花稅後，一手新盤主導市場，二手交投無復當年勇，加上今年政府再「加料」推出雙倍印花稅，今年二手交投，不說去年初單月成交過萬宗的盛況，就連去年每月平均6000宗成交亦保不住。今年首11個月平均每月成交冰封於約4000宗水平；相反，由於低息環境持續，二手業主不肯減價求售，相比起一手的劈價潮，今年二手樓價的變化不大。反映二手樓價的中原城市指數(CCL)在120點上下徘徊，可見二手業主並未有減價的覺悟。
汗流浹背求撤招 政府企硬一場空
今年一、二手樓實施實用面積計價後，地產代理賣樓不能作大、吹水，所有言論及資料都要腳踏實地，二手交投又幾近冰封，代理苦不堪言，惟有各出奇謀搵食。
鮮有於政府總部出沒，以及「開單大過天」的地產代理，組成「辣招苦主大聯盟」，並休業半日發起遊行，要求政府收回樓市辣招，更揚言若政府不撤招，代理界將會有近2000家分店要倒閉，過萬人名代理失業，推高本港失業率。不過面對如此威嚇，政府仍然無動於衷不撤招，地產代理鎩羽而歸。其後代理又發起聯署、取消刊登樓盤廣告等行動，扭盡六壬亦不果。
代理啜核金句停不了
「人總需要勇敢生存，代理無奈下仍得繼續搵食」，但一番剛烈的武鬥後仍壯烈犧牲，地產代理便改從文字入手，於各樓盤廣告創造不少金句吸睛，當中有不少精彩金句，令人不感讚嘆代理的創意:
一、「窮人恩物」
一個400萬單位，稱為「窮人恩物」，睇怕香港地好多人一世都做唔到窮人。
二、「業主求死」
業主等錢使可以割價求售，唔使求死下話?
三、「袖泥跳樓」
代理無啖好食，無得賣樓，慘過跳樓。
四、「收租好過打劫」
觀乎過往案例，食大茶飯獲利甚豐，買樓收租唔使犯法就坐定收錢，的確好過打劫。
舖租不斷升 政府出招遏炒風
過去數年，本港自由行人數增長不斷上升。但隨著內地經濟增長逐漸放緩，自由行增長亦開始減慢；內地人的消費模式已逐漸改變。
去年政府推出買家印花稅及加強版額外印花稅，令住宅炒賣絕跡，不少人因而轉向炒賣舖位以獲利，令商舖炒風突然熾熱起來，不少不懂炒舖的市民亦希望分一杯羹，甚至二線街舖的價格亦大炒特炒，今年1月及2月，舖位成交宗數分別達715宗及1116宗，2個月均為去件以來最高的單月成交。
不過今年年初，政府「辣招」終於伸延至工商物業市場。政府向住宅物業徵收的雙倍印花稅，亦適用於工商舖市場，以打擊去年「辣招」推出後，炒賣日漸熾熱的工商舖市場「辣招」一出，商舖炒賣成交銳減，不少二線商舖交吉，租金亦立即顯著回落。
內地消費模式變 一線街舖也交吉
另一邊廂，隨著自由行人數增長放緩，以及內地人的消費模式已逐漸改變，由以往只會到港購買金飾、鐘表珠寶等高端消費品，改為購買化妝品及日用品等單價較低的產品，因此租金升幅已不如過往幾年般快，商場及一線商舖的租金升幅亦見放緩跡象。雖然4月時曾出現搶金潮，短暫搶高一線街舖的租金，但隨後一線街舖承接力亦有所放緩，不過租金仍然高企，不少一線街舖如銅鑼灣等仍收貴租，導致近期一線商舖亦有不少交吉。
分析料明年舖租跌5%-10%
物業顧問高緯環球認為，近期接獲國際品牌查詢租舖的個案明顯減少，而現時核心區的租務，僅由本地金行、藥房等支撐，而目前銅鑼灣、尖沙咀區等，出現不少交吉舖位，反映租務市場非暢旺。公司料舖位租金已見頂，明年一線街舖租金下跌5%-10%，而二、三線街舖跌幅或更大。
仲量聯行亦認同，更多零售商選擇在中區以外非核心地段的高級優質購物中心擴張和開設新店鋪，令傳統核心與非核心購物區之間的租金差距將會收窄。不過仲量聯行相信，內地訪港旅客仍會繼續支持零售增長，預期隨著明年整體零售銷售額的增長可維持平穩，而消費模式的轉變將有利中檔次零售商的發展，預期明年商舖租金將溫和增長約2%-4%。
撰文: 孔永彥