地產股 | 美減息預期升溫兼拆息回落利樓市，地產股造好恒地飆逾半成可再吼？
美國5月小非農數據創兩年新低，美國總統特朗普再次向聯儲局主席鮑威爾施壓，要其即時減息。在減息預期升溫下，地產股今早(5日)普遍造好，其中恒基地產(00012)更最多飆逾半成，近日公司管理層指，近期銀行同業拆息(HIBOR)回落，有助樓市交投量，下半年會加快推盤，有券商亦認同拆息下跌有助恢復市場信心。昨日(4日)供樓相關的1個月拆息跌至約0.77厘，以市場上普遍的拆息按揭(H按)加1.3厘計算，實際利率降至約2.07厘。地產股可否再吼？當中哪一隻可看高一線？
（恒基地產網頁截圖）
美小非農數據創兩年低 特朗普施壓鮑威爾要立即減息
有小非農數據之稱的美國5月ADP私營部門就業職位增加3.7萬個，低於預期，增幅創下兩年最低水平。數據公布後，特朗普在社交平台Truth Social發文，再次批評聯儲局主席鮑威爾行動「太遲」，認為必須即時減息。聯邦住房金融局(FHFA)局長普爾特(Bill Pulte)亦加入呼籲減息，在社交平台X上稱，鮑威爾必須即時減息，不要再拖。
恒地李家誠：拆息回落有助樓市交投 下半年會加快推盤
恒地主席兼董事總經理李家傑（左）、李家誠（右）（柳英傑攝）
另外，恒地主席兼董事總經理李家傑及李家誠近日在股東周年大會後見傳媒，李家誠表示，近期銀行同業拆息(HIBOR)回落，有助樓市交投量，預期息口仍有向下走的空間，集團會留意市況，下半年會加快推出一些樓盤和單位。
李家誠又指，過去五一黃金周及母親節，集團位於核心區商場的生意額較2018年疫情前有10%增長，人流亦增長15%，民生區商場生意亦有穩定升幅，相信關稅戰緩和下，本港零售業下半年會好轉。寫字樓方面，他稱，市場偏好優質商廈，也會考慮科技創新及可持續發展元素，旗下國際金融中心租金硬淨，中環甲級寫字樓The Henderson出租率亦超過80%。
交銀國際：拆息跌助恢復市場信心 料樓價下半年升3%
交銀國際近日發表報告表示，雖然今年宏觀不確定性仍將影響香港房地產市場，但一些更關鍵因素正在出現轉機，有望助樓市穩定，尤其是住宅市場，包括人口反彈和近期利率大幅度下降，同業拆息下跌，也有助恢復市場對樓市的信心，預計樓價今年下半年升3%，而2026年及2027年均分別升5%。
至於住宅租賃市場，報告指，住宅價格及租賃市場的分化趨勢自2023年開始延續至今，無論是香港居民回流，還是政府推出的人才引進計劃，人口湧入都會增加住房需求，並推動短期租金增長。預期今年租金普遍上升約2%至3%。而寫字樓市場將保持謹慎，雖然空置率有所下降，但仍居於高位，今明兩年有不少大型項目落成，限制寫字樓市場反彈空間。預計在租金預期發生變化或經濟前景顯著改善前，主要中央商業區甲級寫字樓租金今年按年料跌約3%至5%。
滙豐研究：低利率環境利好港股 尤其地產及公用股等
滙豐環球研究亦指，一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)已跌至2022年以來的最低水平，較低的HIBOR減輕了企業和消費者的按揭還款及借貸成本。參考歷史經驗，低利率環境利好香港股市，尤其是房地產、公用事業和房地產信託基金(REITs)等板塊。額外的流動性可能隨著創紀錄高位的低利率定期存款到期，並轉投股市而進入市場，亦指本地流動性充裕，將支持香港股市。
該行表示，短期內，套息交易以及香港金管局為維持聯繫匯率而可能進行的貨幣干預，均預示HIBOR可能上行，這可能導致股市出現回調。但除此之外，流動性仍然充裕，且美國聯儲局正在降息，預計HIBOR將維持在低於過去幾年的水平，而住宅市場已在復甦。鑑於需求疲弱，零售和商業物業則將持續面臨挑戰。
星展料今年樓價跌5% 明年貨尾減少樓價看升3%
不過，星展銀行經濟研究部香港房地產分析師丘桌文表示，內地及海外資金開始重回住宅市場，惟受到貨尾量高企影響下，發展商需以低價賣樓套現，預料今年樓價將下跌5%，而當貨尾量減少，相信明年樓價將會「觸底」並看升3%。另方面，寫字樓新供應數字仍屬於高水平，在正常的商業活動下「吸納都吸納唔晒」，所以未來寫字樓空置率將會增加，同時對租金構成下行壓力，料今年寫字樓租金跌10%。
零售市道方面，星展銀行高級研究分析師梁梓瑩表示，由於港元持續強勢，加上訪港旅客消費疲弱，導致旅客的總消費貢獻持續下跌約5%。考慮到旅客貢獻的急劇減少及消費模式改變，料今年香港整體零售銷售額將下跌5%。港人北上消費或外出旅行消費政府沒辦法阻止，該情況為結構性改變，政府只能接受，同時推行更多政策以增加本港人口，以及舉辦更多活動吸引旅客來港，以抵銷因北上消費或外遊所導致本地消費力減少的影響。
黃偉豪：拆息低料屬短期因素 地產股恐減派息現價買唔過
（黃偉豪）
胤源世創家族辦公室(香港)第一副總裁黃偉豪指，近期有較多利好地產股因素，一來市場對美國有一定減息預期，雖然美聯儲未真正行動，但現時估計下半年有機會至少減兩次息，二來近期香港拆息的確很低，不止地產市道，港股收息類股份亦見強勢，公用股及地產股都有此類概念，故有人追捧。事實上，拆息低對本地樓市短期或多或少有些正面幫助，但拆息長期維持那麼低機會不高，應屬短期性因素，且要看美國是否真的繼續減息，故地產股近期應屬短期升勢為主，投資偏於中性，就算息口回落對地產市道也不會有很大幫助，始終對香港經濟看法一般。
黃偉豪又指，地產股也不是每隻質素都好，新世界(00017)債務就令人擔心，另以往投資者貪地產股有息派，但近年有幾隻都減了派息甚至不派息，其中恒地財政等基本面不太差，但今日除淨後才升頗奇怪，今日買沒權收今次息，股價料也屬短期上升。總之，地產股現價不建議買入，若貪派息可吼其他板塊如內銀或本地銀行股，而地產股往後減派息預期仍存在。當然，若真的很喜歡地產股，除恒地外，新地(00016)及信置(00083)質素也較好，長實(01113)也不差，惟其業務偏向綜合型，不是純做地產。他強調，全都只宜待回調才吼，特別是恒地已除淨兼升至近月高位，除非短期有新催化劑，否則現價買入不見有甚麼誘因。
地產股今早普遍造好，恒地升4.73%收報24.35元，新地升0.6%報84.3元，長實升1.71%報32.8元，信置升1.26%報8.06元，新世界升1.32%報4.6元，太古地產(01972)升2.34%報18.36元，恒隆地產(00101)升3.55%報6.42元，希慎(00014)升2.42%報13.54元，嘉里建設(00683)升0.66%報18.42元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、採訪組 整理：李崇偉
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