【大灣區】盼升值變港樓首期 90後珠海100萬上車夢
本港樓價屢屢破頂，年輕人的「上車」夢早已遙不可及，那該何去何從？有九十後決定北上「上車」，第一步參加睇樓團，首站到珠海。珠海距離香港個多小時船程，在粵港澳大灣區規劃綱要快將出台，以及港珠澳大橋即將通車的雙重效應下，該地樓價相對深圳樓仍處「低水」，近年成為港人投資熱點，帶港人北上睇樓的珠海團熱爆。記者以巿民身份跟團，貼地了解當地樓巿，實地視察熱門樓盤。
睇樓團「力谷」不限購的商用公寓，公寓面積小，入場費低。不少樓盤更保證「返租」，買入後即時有租收，博樓價升同時有租收，「兩邊等收錢」令不少港人投資客心動。但機中有「伏」，內地樓巿專家、珠海橫琴奧迪國際置業執行董事李海文揭開「返租」的「伏位」，對於不熟悉內地法規的港人，投資「伏位」又豈止一個！
個案篇：港901後盼珠海上車 變港樓首期
睇樓團普遍在網上買賣樓宇的平台招客，現時以珠海及中山團最多，每逢周六日出發。珠海團坐高速船來往香港連午飯，團費由98元到180港元，平過一張單程船票；中山團更抵，羅湖往返車程連午飯由38元至68港元不等，有的甚至是零團費。部分睇樓團有發展商補貼，故此中介公司可以「蝕本」出團，有成交的話，中介當然有佣金。參加者出發前最好問清楚看哪幾個樓盤，有團友試過長途跋涉只帶看一個樓盤。
有帶團經紀表示，現時每團一般有10多人參加，最多達50人。搞睇樓團不少是本地小型地產公司。但行內競爭將愈來愈大，隨著香港樓價高成交趨淡，地產經紀搵食難，部分人轉賣大陸樓。買樓的要北上找出路，賣樓的也如是。
去內地睇樓，看示範單位前奏，例必在大廳看樓盤周邊規劃。
6月的一個周六，在中環返工、從事金融業的阿曾（化名）不用上班，他一早到上環港外綫碼頭集合，不是為去澳門食葡撻，而是去珠海睇樓。九十後的他第一次參加北上睇樓團，還未在香港買樓，阿曾儲了幾十萬元，決定把「上車夢」暫時北移，「在香港真的買不起樓，於是我有個想法，在大陸買層樓升值，可以套舊錢返香港畀首期。」直言返內地「上車」是無奈的選擇，「但暫時無其他辦法！」
阿曾首站選擇去珠海睇樓，理由簡單：去海外太遠；大灣區內的惠州、江門太陌生；深圳樓已經買不起；從價位與位置上考慮，把目標定在澳門旁邊的珠海，由香港坐船過去不過一小時多，也能接受，將來還有港珠澳大橋。他坦言內地經驗僅限於去深圳吃飯逛街，珠海是人生路不熟，報睇樓團跟大隊最方便，這亦是不少港人實地了解內地樓市第一步。
珠海拱北關口旁邊是高鐵站，從珠海去廣州南的車程約一小時。
當天行程緊湊，阿曾看了多個樓盤後，令他驚訝內地樓也「劏房化」。睇樓團也只帶看港入可買的商用公寓，幾乎全是開放式間隔，「比我想像中細，即使說面積400、500平方呎，我覺得完全沒有這麼大，實用率很低。」部分在橫琴及保稅區的樓盤，被指值博率高，阿曾坦言不敢買，他認為樓盤周邊荒蕪，待發展好再聚人流，不知要待多少年。更令他卻步的是價錢，仍在開發區的樓盤，面積小，入場費也近百萬元人民幣，「我心目中價位是60萬元人民幣左右，但珠海（樓價）升得好快，我現時的選擇，看來剩得中山。」看過珠海樓，阿曾承認開始有點「心急」，希望樓價未升過自己預算前盡快「上車」，「我會積極返大陸睇樓，已經計劃每兩周上去睇樓一次，但未必跟團，會自己去睇，始終沒有Sales（地產經紀）喺身邊不斷說話會舒服點，可以自己思考下。」
港珠澳大橋效應下，吸引港人到珠海投資。
有傳6月底港珠澳大橋便通車，珠海情人路可眺望港珠澳大橋的位置，成為著名景點。
睇樓團卧虎藏龍
記者以市民身份分別參加了珠海及中山睇樓團，實地了解兩地樓市。每團十多個港人團友，以中年人居多，有幾個是識途老馬，睇樓足跡遍及大江南北，對內地樓市熟悉宛如專家。團中有位中年女士手持中山物業，她指除鍾意睇樓外，更不願錯過任何一個新盤，「我上次睇過兩個盤，今次有另外一個未睇過嘛。」她專程花一日時間就是為看那個新盤，還約記者下次一起去江門睇樓，「江門樓水位低，升值空間才大，我已經嫌珠海樓貴。」
睇樓團清一色睇商用公寓，因為在限購政策下，港人不可買住宅，只可買商用樓，其中公寓面積小，價碼相對細，特別受港人歡迎，而且港人買公寓可做五成按揭。自從中央定調住宅「是用來住，不是用來炒」後，炒樓資金遂轉向不限購的公寓，有求有供，發展商亦順勢大量推出一手公寓。有業內人士指，去年 一手公寓供應大增，用內地語形容是「井噴式」爆發。
產權續期未明確
公寓的產權年期一般只有40年，比住宅短30年。產權年期是指土地使用年期，由於土地屬國家擁有，把土地租讓出來起樓，因此有使用期限。有發展商「買入」地皮後到賣樓用了幾年時間，到入伙時產權年期剩下30幾年。有團友擔心︰「期滿後會點？會唔會要俾好多錢才續到約？」經紀大派定心丸，表示深圳有住宅期滿後補了萬多元便自動續約，更「抵死」的反問︰「你投資會不會揸層樓三十、四十年呀？」記者查過，實情是未有定案，4月時內地有報道，在相關法律未出台前，會以自動續期、不收費及正常交易三項原則過度，相關法律何時出台則未有公布。
公寓住宅大不同
內地樓大致分為住宅及商用，商用樓再細分為公寓、商舖及寫字樓。但有部分住宅起名做XX公寓，睇樓前就要搞清楚，因為在限購政策下，港人只可買商用樓。很多商用公寓自稱商住公寓、商住兩用房、酒店式公寓或公館，按內地法規，商用公寓不可做住宅，但有人在辦公室設床舖休息走灰色地帶。部分公寓的示範單位（內地稱樣辦房）更布置成家居。去年上海政府落令嚴管商用公寓不可居住，觸發逾千名買家抗議，當中不少人受迫於高樓價，轉買商用公寓「上車」。
珠海九洲港附近的向海豪宅，可遠眺港珠澳大橋。
睇樓篇：保稅區樓平三成 買一層 送一層
初哥團友最驚喜的，是公寓的複式設計：4.5米高的樓底，講明可建閣樓，所謂買一層送一層；有些甚至在單位大門側邊開樓梯上閣樓，上下兩層各自有出入門口，樓上一層也設廁所和廚房，經紀送上「建設性」提議︰「買一層樓有兩個獨立單位可出租，一個單位租2,000元人民幣，一個月就有4,000元人民幣收入。」他亦均真講明，閣樓層不入契，轉手只計一層樓價。
返租計劃一買即租
部分公寓有「返租」保證，也令團友心動。「返租」是買家買入公寓後，把單位出租給發展商指定的租客公司，買家即時有租收。部分公寓會把買賣合同和簽租務合約捆綁一起，即買樓必須同意出租單位，買家簽買樓合同時亦簽租務合約；一般租約至少十年，租金計算有分成及保證兩種，前者是按租金比例計算，後者是按樓價某百分比計算。
舉例一個約32平方米的公寓單位，租約為12年期，以分成模式計算，業主12年內每月收取最初的1,920元（人民幣．下同）到最後的3,200元，共可收租金35.2萬元，該樓盤最低入場費約90萬元，租金已歸本三分一。發展商指定的租客公司，多是連鎖酒店，因此返租有另一個講法，叫託管營運，替買家營運公寓之意，經紀說得直白︰「（買家）甚麼都不用做，等升值同時收租，兩邊賺錢。」有團友對此保留︰「交租幾年後唔畀可以點？」
保稅橫琴級數有別
在珠海保稅區不是地盤就是興建中的建築物。
記者參加的珠海睇樓團共看了5個樓盤，橫跨珠海的主城區、橫琴和保稅區，帶團經紀指睇樓路線由他設計，其中3個位於保稅區，明顯地該區樓盤是他的「心水」推介，最後如他所願，團友中一對夫婦「扑槌」以90萬元買入一個公寓。
團友只知道保稅區在橫琴對面，有大橋相連，按經紀介紹，將來橫琴、保稅區和一個叫洪灣的地方會連成一片發展，有地鐵、輕軌及隧道貫穿，前景無限。翻查資料，保稅區是當地政府劃出稅務優惠區域，珠海的保稅區在1996年成立，定位做倉儲及物流，至2015年增加國際貿易、貿易服務及商住功能，該區才再發展起來，其中該區將有公路直通港珠澳大橋，其他很多基建則仍在規劃中。
由於保稅區比橫琴、十字門（澳門、珠海及橫琴滙合區域）的發展來得遲，據內地報道，其土地價格也較其他區域低，這或許解釋保稅區的樓價比珠海市及橫琴「平一截」，現時橫琴樓價已炒上至每平方米4 .5萬元，保稅區樓價每平方米在3萬元樓下。有經紀坦白說，橫琴是自貿區屬中央管，保稅區是珠海政府管，級數不同。又指橫琴自貿區的稅務優惠遠高於保稅區，「對做生意來說，邊個夠吸引，你會去邊？」
睇盤實錄
萬科石花66號
位置︰主城區吉大
發展商︰萬科置業（01036）
入場費︰110萬元
最細面積（建築）︰34平方米（約370平方呎）
均價︰2.9萬元/平方米
團友評價︰
位處珠海市區吸引，轉個彎就到最旺的九洲大道，收租潛力高。這段石花路本身不旺，夾雜舊樓，樓盤旁邊有工廠。翻查資料，該工廠叫「伙工殿」大廈，是湘菜餐廳。2014年有報道，該店址是工業地，計劃重建商廈及酒店。
閣樓面積寬敞，可間出兩個房間做書房及小客廳。
通往閣樓的樓梯非常「正規」，感覺如置身小複式單位。
公寓一般沒有廚房，只在大門旁設茶水區。
示範單位把三間公寓打通後，閣樓置一邊，空間感十足。
華潤萬象世界
位置︰橫琴
發展商︰華潤置地（01109）
入場費︰100萬元
最細面積（建築）︰25平方米（約272平方呎）
均價︰3.5萬元/平方米
團友評價︰
橫琴樓價炒至每平方米5萬元，此樓盤在3.5萬水平，在同區屬「低水」。但該樓盤位處橫琴最入最邊的地方，加上整個項目要建成商貿綜合體，規模龐大，適合持貨能力強的長線投資者。
窗外地盤處處，是現時的橫琴景象。
主室有落地窗，外望開揚，但未知將來前面有否建築物。
入門旁是茶水枱，附雪櫃及洗衣機，再走前是主室即辦公區。
富力優派廣場
位置︰珠海保稅區
發展商︰富力地產（02777）
入場費︰90萬元
最細面積（建築）︰32平方米（約348平方呎）
均價︰2.5萬/平方米
團友評價︰
價錢吸引，過條橋對面就係橫琴。跟珠海相連，有公路直通港珠澳大橋，但很多發展似在規劃中，頗受橫琴因素影響，買入後相信要守一段日子。
全屋布置成粉紅少女屋。
公寓另一賣點是智能家居。
以玻璃把開放式主室間隔成廳及睡房。
拆局篇：港識途老馬 拆解內地買樓 4大伏位
說起港人投資大陸樓，李海文有無數小故事。他多年前初到內地買住宅，「落訂」後內地經紀才拿出一份文件，指限購令港人不可買住宅，「當時我手機Whatsapp存錄我和經紀的對話，證明對方明知我是香港人，仍接受我落訂。」他最終取回訂金，他因此經常叫學生北上買樓，跟經紀對話，要全程錄音，攞齊文件，「要攞證據㗎，否則將來有事點打官司。」 他近年經常收到學生查問，好不好買有返租計劃的公寓，「我一般都叫不要買，你如果追對方十年反回報（即返租）給你，佢唔畀搞到你嘈喧巴閉，而這類樓盤通常都很便宜，即是你要馬兒好，又要馬兒不吃草，有無咁嘅事？」
李海文叮囑港人買樓要多做功課，了解內地政策及規劃免「中招」。
李海文
‧縱橫地產界逾20年，香港工商舖買賣專家
‧曾任職中原、置業18、川喬集團等
‧2012年開始北上投資
‧教路港人北上買樓的「一巴仙培訓學院」導師
‧2017年於珠海創立奧迪國際置業
返租有伏 瞄準心急港人
返租的問題出在哪裏？李海文又有小故事，他曾跟中山一個中型開發商開會，那位老闆正是建公寓做返租，公寓賣20多萬元一間，返租十年，由內地有名的酒店品牌營運。他問對方的樓盤在舊村地方，租客何來？何時有舊區改造讓樓盤升值？「他答我，你們香港人鐘意反回報（返租），至於將來升值，由我講啫。」讓他深感內地有發展商看中港人買樓心態——博升值、貪返租。
返租成為港人北上買樓第一「大伏」，李海文指出，部分返租公寓聲稱由酒店品牌營運，實情經營者只是酒店品牌的加盟商，買家只是跟酒店加盟商簽租約，而部分內地酒店品牌對加盟商的約束力不高，更跟發展商無關。他又指經營酒店屬長線生意，因此返租的租約往往長達十年，有發展商為「谷」銷情，把樓盤幾層包銷給別人，再找酒店加盟商去做返租增加賣點。近日珠海市中心揚名廣場的商舖業主抗議，當中包括港人，正是因為收不到返租。他建議港人買公寓想要返租的話，選擇酒店品牌直接營運整幢公寓的項目，或者酒店營運商是發展商的子公司，保障會多一點。
現時從澳門（左）駛入橫琴（右）後，不可在橫琴過對面的珠海保稅區。
港人內地買樓可做五成按揭，但銀行未必及時批出貸款。
樓盤拋出各種基建規劃增加吸引力，投資者宜多做功課。
借貸困難 遲交錢即違約
香港睇樓團力谷珠海保稅區公寓，經常拋出該區的規劃大計，指國土局已公布《橫琴新區與保稅區、洪灣、灣仔區域一體化發展規劃》，未來保稅區跟橫琴等共同發展等。
保稅區樓價較低，李海文認為其規劃未完成，他舉例現時澳門車可經蓮花口岸進入橫琴，但暫時未能經橫琴大橋離開橫琴往珠海保稅區，「現在說要將幾個區連成一線，但整個規劃未完成，要記住，行車會否延伸過保稅區，這仍然是個問號。」他認為投資者要「賭」未來，只要是「平價」並無問題。他認為保稅區發展起來的關鍵，視乎有多少人流入珠海，現時珠海或其他地方都各師各法，例如透過補貼買房、落戶政策等「搶人」。
他提醒港人投資內地時，要了解內地政策及政府的工作。有關地方的規劃，通常透過官方媒體發放的消息較可靠，內地一些房地產網上平台發放的規劃消息，除非明確引述來自某官方媒體或官員，否則投資者要小心查證。港人到內地買公寓可做五成按揭，但記者跟睇樓團時，有內地經紀透露，有客人的銀行貸款已等半年還未批，因此要交違約金，李海文直言近日他有學生也「中招」，去年的買樓貸款至今未批出，「合同寫明按揭做不到，跟發展商無關，要你一筆過付款。」投資者須找可立即放款的銀行。早前有學生向他求助，因內地經紀遲了辦手續，遇上政策轉向限購，要有社保才能買下住宅單位。當時單位的樓價每平方米已升了3,000元，學生不想退訂放棄單位，唯一選擇是在限期前立即全付，「個學生因為不夠錢全付，所以打來向我求救。」港人不熟悉內地法規，買樓「伏位」處處，李海文指不少人、尤其後生仔視投資內地樓為跳板，部分非常進取心急，他忠告︰「千祈唔好貪平呀！你去到人生路不熟的地方，邊有咁大隻蛤乸隨街跳。」
北上買樓四大伏位
１）公寓走灰色位做住宅：若嚴厲執法將有影響
２）返租十年：公寓營運者是酒店 加盟商保障低
３）規劃未必成真：相關規劃以官方媒體發布為準，網上房地產平台的規劃 消息要小心求證
４）貸款變全付：因銀行遲遲未放款，或要一筆過付清
轉載自《iMONEY智富雜誌》