【大灣區】港80後 中山升呢記
中山是大灣區內另一個港人熱門投資地，緊貼珠海，跟香港亦靠近，距離車程約2.5小時，船程約1.5小時。中山樓最吸引港人之處，是其樓價相對「低水」，入場容易。有港人今年2月在距離珠海僅半小時車程的中山坦洲，以50萬元人民幣買入商用公寓，緊捉大灣區機遇。
80後張敏銳三年前把港樓賣掉，全力轉戰中山樓。期後開地產舖迎來七成港人客，近年更多了一群跟他同年的80後及更年輕的90後新客，不少受迫於香港瘋癲樓價，投資中山樓找出路。中山究竟有甚麼樓盤？記者前往中山實地睇樓，參觀新品種的複式「雙鑰匙公寓」。
繼上期「大灣區效應之一」剖析內地買樓四大伏位，北上投資專家李海文繼續教路，買大陸樓的投資初哥如何選擇發展商及樓盤位置，還有剖析二手公寓市場。最後，不管想去珠海或中山買樓，緊記六大貼士。
張敏銳轉戰中山樓後，更在中山創業開地產舖，抓緊大灣區機遇。
北闖篇：80後賣港樓套現190萬 轉戰中山倍賺
港人張敏銳開車到中山港接剛下船的記者，沿路介紹兩邊風景，話題轉到在中山的生活，「中山節奏慢點，氣氛相對其他地方悠閒。」談到他在這個地方生活已三年，「我返香港反而不習慣，你都可以講，我已經係半個中山人。」
張敏銳的地產舖在中山有三間店，其中一間在中山市中心，大門上掛了超大的亮麗招牌，上面寫著「粵港澳大灣區樓盤展銷中心」，他直言要捉緊大灣區機遇，目標客戶是上中山買樓的港人。他6月初更反攻香港在屯門開分公司，「在香港有個地方，客人交文件就更方便。」
兩年前在中山創業開地產公司的張敏銳指，愈來愈多港人返內地買樓，現時他公司七成客都是港人，初時多退休人士，近年多了一群年輕客，最多80後甚至90後，「他們在香港根本買不到樓，首期要畀200萬至300萬元，買一層樓隨時透支兩、三代人的積蓄，甚至是男女雙方父母的錢。很多人不是放棄了買樓，終日去旅行，就是轉而返大陸買樓。」他接觸不少年輕客的處境，是手上有幾十萬元積蓄，「這筆錢做生意不夠，在香港畀首期又不夠，但中山樓幾十萬一間，還要在市中心，他們易入場。」
賣一層港樓換三層
同為80後的張敏銳，他的上車故事與別不同：自小在香港屯門長大的他，2005年投身做地產代理，工作4年儲了十多萬元做首期，買下一個70萬元、約400平方呎的屯門單位，正式上車；後來又買入屯門市中心一個138萬元、360多平方呎的單位收租。
2011年政府徵收特別印花稅，樓價開始上漲。這一年張敏銳遠走澳洲，30歲前參加工作假期一年，回港後把屯門兩個單位分別以80萬及156萬賣出後，買入元朗新盤尚悅自住，其後決定返回澳洲進修，把單位出租，當時政府出招加辣徵收雙倍印花稅，他指︰「那個時候買不到樓，今日更加買不到。」
2015年張敏銳讀完書從澳洲回港，政府出招「加辣」徵收雙倍印花稅兩年，加上外圍經濟因素，他對樓市不樂觀。當他到過妻子家鄉中山後，認為有發展前景，決定轉戰中山。他把元朗尚悅單位賣出，舉家搬往中山居住，「單位420萬元賣出，當年沒有賣的話，現在升到500萬元，雖然還會升，假設升到580萬元，但我賣掉單位，扣去貸款、稅項等，套現了190萬元，返中山買了三層樓，最後埋單賺了300萬元，你話邊度好玩？」3年前他到中山買入第一層樓僅64萬元人民幣，是雅居樂三房1,000呎單位。
他直言即使有財力返香港買樓，他也不會買，「現在更加不會落去（香港）買樓，入場要500萬元，賣出600萬或者650萬元，但我要畀兩成首期，博得幾十萬元，我不會這樣博，我寧願攞筆錢上來博。」
中山樓價「低水」受港人青睞。
中山同見細樓現像
中山樓價在三年間升了一倍，張敏銳指2015年他初到中山，一手樓每平方米均價賣7,000至8,000元，現在要1.5萬到1.6萬元。過去10年中山樓升幅極緩慢，近幾年爆升是受惠於深中通道的消息。
深中通道是連接深圳寶安西鄉及中山的跨海大橋，把兩地近兩小時的車程縮短為半小時，預計2024年通車，令中山北接廣州外、還東接深圳。深中通道在中山四個出口的區域，包括火炬開發區、港口區、城軌中山站及城區博愛路，成為中山樓價最高的地方，例如火炬開發區有一手住宅盤，均價每平方米達2.2萬至2.3萬元，跟珠海樓價拉近。此外，中山樓樓價亦受珠海樓價上升影響，部分嫌珠海樓價高的珠海人，轉買距離車程約一小時的中山樓，推升當地樓價。
中山樓價漲升，單位愈建愈小，「香港樓愈來愈小，其實內地樓都係，3,000呎單位已經很少，偏向40、50平方米，也是大勢所趨。這個年代的人不同，即使取消限生政策（一孩政策），都是以小家庭為主。」張敏銳指以前住宅樓三房有140至150平方米（約1,500至1,600平方呎），但現在三房僅得100平方米（約1,089平方呎）。
中山樓市亦面向港澳，張敏銳表示，現時因限購政策，港人購買力轉向商用公寓，市場上的商用公寓因此大增，其面積普遍亦偏小。公寓房大多是「精裝」，即交樓時已裝修好，只需置一點傢俬，不似住宅以「清水房」（內地稱為「毛坏房」）交樓。對投資者而言，收樓後可馬上出租。
張敏銳6月「反攻」香港於屯門開店，針對北上買樓港人。
個案篇：港人50萬入場買坦洲樓：低著頭衝入場
中山樓有幾「低水」？港人Brian（化名）今年2月在中山坦洲買入一個27平方米（約294平方呎）的平層（單層不能做複式）公寓，僅需50萬人民幣。早在香港上車的他，從事服務行業，人到中年，儲了些錢，選擇返大陸投資，「其中原因是港樓樓價太貴，其次是大灣區的一小時生活圈概念，覺得那邊樓市有投資價值。」
雙鑰匙盤成賣點
人生第一次在香港以外置業，地點是身邊不少朋友未聽過坦洲，Brian笑稱這次是投資大突破， 「坦洲在珠海旁邊，30分鐘到就到珠海，它沒有珠海熱鬧，不會到處高樓大廈，但又未至於四周是農田，有一兩個大型商場。」而他的公寓就在商場旁邊。
不熟悉內地的Brian，去年參加教人投資的課程，發現同學仔都投資大陸樓，引起他好奇，後來他跟著上去坦洲看樓盤，第一次去坦洲就決定「入貨」，他指若不是跟著同學及導師，他一個人不敢貿然返大陸買樓，形容當時「落槌」一刻的心情是「低著頭衝過去」，不要顧慮太多，「現場的經紀講得天花龍鳳，我主要考慮地點，那裹是坦洲最旺的地方，附近是政府辦公樓，其次是價錢吸引。」畢竟第一次在內地買樓，他不敢投資太多，他選擇50萬樓價一次過付清，「有事都不會太傷。」2019年才「收樓」，他打算當度假屋，「出租租金不多，每月千多二千元，將來要賣又要花錢裝修，費事喇。」
記者於6月初以市民身份參加中山睇樓團，從羅湖坐車2.5小時前往中山，但路途遠，樓盤分散，一天只能看到兩個樓盤。團友嫌價高，未有人「出手」。但令人「驚喜」的是「雙鑰匙盤」，建有一層閣樓。中山有複式公寓卻把上閣樓樓梯設在大門旁，閣樓變相有獨立門口進出，成為雙鑰匙盤，一層樓變出兩個上下層獨立單位，最絕的是上層同樣設廁廚，但經紀指閣樓面積並不入契。
記者「看中」一個高層建築面積46平方米（約500平方呎）的複式公寓，賣價86萬元人民幣，每平方米約1.9萬元，管理費每月約190元。內地經紀催促記者快付5萬元訂金落實，指高層單位無多，記者表示要考慮，經紀凝重地說︰「明天過來會無，這個你要知道。」搶買大概就是這樣煉成的。
中山坦洲靠近珠海，間接受惠港珠澳大橋，吸引到港人前往投資買樓。
雙鑰匙盤
雙鑰匙盤即一個公寓單位擁有兩個房間，每個房間擁有自己的大門出入，意味各自配有自己的門匙，故稱為雙鑰匙盤。有公寓樓底高達4.5米，因此不少人加建閣樓，形成Loft，買一層有兩層樓用，發展商形容為「買一層送一層」。有發展商做得更徹底，大門前開個玄關位，在玄關位建樓梯上閣樓，令閣樓變成一個有獨立門口出入的單位，閣樓亦設廁廚，如此一間屋「變」出兩間屋。
睇盤實錄
上乘世紀公園The One首座
位置︰中山市港口鎮
發展商︰上乘房地產
入場費︰約100萬
最細面積（建築）︰47平方米（約512平方呎）
均價︰2.2萬元人民幣/平方米
團友評價︰
樓盤前有濕地公園，附近有高級酒店和商場，典型的中產住宅區。但以中山樓來講，價錢似乎貴了點。
此盤賣點之一是鄰近交通要道。
公寓面積小，但比香港納米樓寬敞。
煮食的料理台就設在大門入口旁。
客廳不大，仍可放三人梳化。
越秀．星匯品峰天寰
位置︰中山市東區
發展商︰越秀地產（00123）
入場費︰約90萬
最細面積（建築）︰44平方米（約479平方呎）
均價︰2萬元人民幣/平方米
團友評價︰
雖說中山東區是高級住宅區，仍在發展，暫時覺得跟市中心有點距離。樓盤前面是多線行車大馬路。
窗口相對細小。
雙鑰匙公寓的閣樓跟下層格局相若。
攻略篇：買內地樓 初哥六大貼士
帶睇樓團的經紀每到一個樓盤，總會花點唇舌介紹一下發展商，強調是國企或上市公司，以此增強團友對樓盤的信心。作為北上買樓的初哥，睇盤買樓第一步，找大發展商是否已經足夠？2012年已北上買樓、於珠海創辦奧迪國際置業的李海文，開班教路港人北上投資，熟悉內地樓市。他認為國企、民企都可考慮，他提議：「例如國企跟市政府拍住做，那就更好一點。可能是市政府出地，發展商做建設，建圖書館、酒店、辦公大樓等，樓盤就不是只得商場配套。」
投資者自己要做功課，查看發展商信譽、規模、過去業績等。李海文曾碰過一位發展商老闆向他推介樓盤，他上網查資料，發現這個發展商的樓盤惡評如潮，老闆更名登「老賴榜」，即欠債不還。他又認為，如果發展商在香港設總部或分公司更好，可以在香港接觸到，他笑言︰「有事嘈佢都易。」
慎選經紀作軍師
曾經有港人拍片講述在內地買樓的經過，放上網分享，片中人指自己是隨便走入當地一間地產舖找中介搵樓買樓，可幸順利完成。李海文直言，內地地產中介流轉很快，「個經紀話你知，他做咗九年，看來很資深，但三年在珠海，三年在中山，三年又在另一個地方。最好找在一個地方做得較長時間的。」他指港人北上買樓，是隔山買牛，最好找一個熟悉的經紀。而今年2月在坦洲買下一個商用公寓的Brian直言，在內地買樓手續繁複，要簽多份文件，手續得靠地產中介去處理，不似香港由買家聘請律師處理，經紀可靠非常重要。
現時睇樓團力推的樓盤，都在發展中區域，例如珠海的保稅區、中山東區等，投資者買入單位需要守候一段時間，但這類樓盤價錢相對低，亦被看好未來發展，值博率較高。有投資者則愛市區盤有現成人流，但樓價相對高，又未必買得起，李海文的心得是：「二、三線地區有沒有一線位？買不起一線地區一線位或二線位，就買二、三線地區的一線位。」
二手市場要等等
公寓市場近年雖然火熱，但內地仍以住宅市場為主。李海文指︰「以全國市場而言，是買樓來住，即使是二手，因為關乎戶籍及學位。」在限購政策下，本地戶籍或有交社保者可購住宅，外省戶籍人士透過買住宅樓，落戶當地，而落戶又關乎子女可不可以在當區就學，即有資格入讀當地學校。因此，他認為買到住宅最好，「買公寓的話，可考慮100萬元以內的，亦要考慮位置、配套等多項因素。」他指公寓產權年期雖然一般得40年，比住宅少30年，但從投資角度，若然位置及配套不好，再長的年期也枉然。
現時公寓供應多，市場仍以一手為主，二手市場尚在發展中。李海文相信，二手公寓市場隨城市成熟會發展起來，原因是多了人想創業，需要找地方落腳，造就二手公寓市場。據了解，現時二手公寓市場主要有兩大客源，一是不求戶籍及學位的外省人，另一類是求獨立生活的年輕人，他們偏向要面積小、容易入場的公寓。
買內地樓六大貼士
1.便宜莫貪
切勿「貪平」貪「返租」，要「返租」的話慎選酒店營運商
2.有證有據
經紀對話全程錄音，攞齊文件，有爭拗時可做證據
3.明辨真規劃
規劃消息參考官方媒體較可靠，網上房地產平台的消息要查證，多做功課
4.貸款會甩轆
內地銀行未必及時放貸款，要不再找其他銀行，要不一筆過全付
5.慎選發展商
揀發展商要紀錄良好，有商譽的，最好「常在身邊」，即香港有設公司的
6.慎選地產中介
內地中介流轉大，盡量選一個穩定地、較長時間在同一地區及公司工作的
資料來源︰綜合及整理被訪者內容
轉載自《iMONEY智富雜誌》