12/03/2026 11:00
《洞析樓市－魏東》2026年政府工作報告解讀
《洞析樓市》作為「十五五」的開局之年，2026年在國家現代化進程中扮演著承上啟下、定調起步、系統破局的核心作用，也是夯實2035年基本實現社會主義現代化基礎的關鍵節點。2026年兩會的《政府工作報告》充分考量了國內外的複雜環境，為國民經濟發展設定了更具彈性的目標，這些目標對2026年的房地產市場將產生重大影響：從增量擴張到存量盤活的轉變，人工智能賦能各行各業發展的大趨勢將帶來市場格局重塑，資產價值重估，空間生態重構等多方面的深遠影響。
一、「十五五」開局之年：經濟增長4.5%-5%--商業地產發展的宏觀基礎
2026年GDP增速目標以區間形式設定，這一務實調整體現了政策層在「十五五「開局之年兼顧增長質量與速度的戰略考量。回顧「十四五「五年，中國經濟總量從110萬億元連續跨越至140萬億元，年均增長5.4%，這一增長基礎為「十五五「時期商業地產市場的結構性轉型提供了可靠的經濟錨點。
從「十五五」遠景來看，《十五五綱要（草案）》提出GDP增長保持在合理區間，為2035年人均GDP較2020年翻一番打好基礎。這一中長期目標意味著中國經濟仍將保持年均4.5%-5%的增長，為商業地產市場提供持續且可預期的宏觀需求支撐。
二、深入實施提振消費專項行動--零售物業迎來政策密集期
2026年政府工作報告將消費政策提升至前所未有的系統性高度。2500億元（人民幣．下同）以舊換新專項疊加1000億元財政金融協同資金，形成3500億元級別的消費刺激組合。從消費市場基本面來看，2025年社會消費品零售總額達501202億元，同比增長3.7%，首次突破50萬億元大關。2025年中國人均GDP達13953美元，接近服務消費結構加速轉型的關鍵節點（人均GDP 1.5萬美元），當居民可支配收入大幅提升，生存型商品消費需求趨於飽和，發展型、享受型服務消費需求將加速釋放。美國、日本、韓國等發達國家的發展歷程顯示，人均GDP接近或達到1.5萬美元時，消費結構會出現階段性躍遷，服務消費佔比進入加速提升通道，其中美國、韓國在人均GDP 1.3萬美元時服務消費佔比已達53%-54%，而中國當前服務消費佔比僅為46.1%，仍有較大提升空間，服務消費的持續擴容趨勢清晰可見。
報告明確的「服務消費提質惠民行動」和「消費新場景」政策導向，與近年來優質購物中心從商品零售向體驗服務轉型的調改方向高度契合。中小學春秋假和帶薪錯峰休假制度的推廣，將有效拓展文旅、親子、休閒等服務消費的時間窗口，為購物中心引入體驗型業態提供政策賦能。
隨著消費政策工具密度的進一步提升，千億元級消費刺激組合將有效帶動耐用消費品和服務消費雙向增長，體驗型、社交型業態的優質購物中心有望率先受益。
三、打造智能經濟新形態，深化拓展「人工智能+」--寫字樓需求結構性重塑
從2025年「持續推進人工智能+」到2026年「深化拓展人工智能+」，政策表述的升級標志著AI產業從培育推廣階段進入商業化規模化應用的新階段。「智能體推廣」和「智能原生新業態」等新提法的出現，預示著AI應用將從技術研發層面向業務流程全面滲透，這一產業變革對寫字樓市場的需求結構帶來深遠影響。
AI產業的爆發對寫字樓市場而言呈現需求結構分化趨勢。AI產業的大幅擴張讓大模型、算力、算法、應用企業有望在2026年成為新增租賃主力，智能製造和智能建造的政策推進將帶動京津冀、長三角、珠三角智能硬件產業園的定向擴張需求。但對其他行業而言，AI替代基礎白領崗位的趨勢疊加當前企業降本增效的訴求則讓需求乏力成為2026年寫字樓市場面臨的最大挑戰。
此外，「超大規模智算集群」和「算電協同」新基建工程的提出，將帶動數據中心及相關產業園區的新一輪投資建設周期，綠色低碳認證的新型數據中心將獲得更高溢價；京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心算力節點城市有望從中率先受益。
四、著力穩定房地產市場--從增量擴張到存量提質的歷史轉折
2026年房地產政策呈現三大新特徵：一是「控增量、去庫存、優供給「首次以三並列形式出現，政策目標從此前的「止跌回穩」轉向更系統化的供給側結構優化；二是「盤活存量商品房」從去年的「收購存量」升級為「多渠道盤活」，處置路徑進一步拓寬；三是「好房子」建設連續第二年寫入報告，並新增「房屋品質提升工程」和「物業服務質量提升行動」雙重配套。
從國際視角來看，這一轉型方向有著充分的客觀基礎。根據IMF及各國統計局數據，2024年世界前十大經濟體（除新興經濟體外）房地產增加值佔GDP的平均比重為12.56%，而中國僅為6.3%。
這一差距揭示了中國房地產行業長期以來「重建設投資、輕服務租賃」的結構性失衡。房地產業作為發達經濟體最重要的支撐性產業，其租賃、住房服務及商業地產運營成為其經濟的穩定器，而中國當前正處於「新房周期」的尾端，存量服務尚未成為經濟支柱。「十五五」規劃明確的「房地產發展新模式」，正是要推動行業從以開發銷售為主的增量模式，向以資產管理、物業服務、租賃運營為核心的存量提質模式轉型。這一轉型方向將深刻重塑商業地產的價值鏈條--資產管理能力、運營服務品質和租戶體驗將成為物業價值的核心評價維度。
五、持續深化資本市場投融資綜合改革--大宗交易與公募REITs迎來新機遇
2026年《政府工作報告》中提及的資本市場改革政策的力度和明確度均達到新高度。中長期資金入市機制的健全、私募退出渠道的拓展、直接融資和股權融資比重的提升，投融資的綜合改革將為商業地產投資市場引入更充裕的中長期資本，同時也為公募REITs的擴容和大宗物業交易市場的活躍度提升迎來制度性利好。
2025年中國公募REITs市場實現跨越式發展：上交所的數據顯示，2025年全年共新發行產品20單、擴募5單，累計發行產品達79單，總發行規模（含擴募）突破2100億元，中國已成為亞洲最大的公募REITs市場。資產類別從最初的基礎設施領域逐步拓展至消費類物業和商業不動產，市場深度和廣度持續提升。
此外，2026年商業公募REITs迎來發展元年，隨著商業不動產REITs試點正式開閘並擴展至酒店及商業辦公板塊，行業告別「基礎設施單一賽道」，進入「基礎設施+商業不動產」雙輪驅動的常態化發展格局，成為盤活存量商業資產、優化大類資產配置的核心工具，今年，政策護航、供給擴容、資金青睞三重利好疊加將有助於整個行業從「試點探索」向「常態化發展」跨越。
六、進一步擴大高水平對外開放--跨境物流與外資投資雙輪驅動
2026年對外開放政策有望呈現兩個顯著特徵：一是服務業開放廣度持續拓展，增值電信、外商獨資醫院等領域的試點擴圍將直接帶動新一批外資服務業企業進入中國市場；二是跨境電商加海外倉的「擴容升級「定位，標誌著跨境貿易新業態從高速增長進入規范化、高質量發展新階段。
海關總署的數據顯示，2025年中國跨境電商進出口規模達2.75萬億元，跨境電商進出口總額增速連續四年超過進出口總額增速，跨境電商已成為外貿增長的重要引擎。跨境電商對高標准倉儲的需求呈現密度高、周轉率快的結構性特征，有效支撐了物流市場的結構性增量。
在物流倉儲市場端，戴德梁行的數據顯示，截止到2025年四季度，華南地區高標倉空置率為12%、租金水平為36.7元/月/平方米，領跑全國，而華北及華東地區空置率分別升至23.3%和22%，租金則分別下調至21.9元/月/平方米和 35.1元/月/平方米，市場呈現「量升價調」的去化格局，區域分化態勢顯著。隨著跨境電商規範化發展和冷鏈物流需求的持續釋放，具備綠色低碳認證和智能化管理能力的高標倉將在結構性去化中率先受益。
七、推動新型城鎮化和區域協調發展--城市群價值重估與城市更新機遇
2026年新型城鎮化政策中，「建設創新型產業社區、商務社區」的首次提出值得特別關注。這一新概念突破了傳統的產業園區和商務區邊界，強調產業功能、商務功能與生活功能的有機融合，將推動城市空間形態從功能分區向功能復合轉型。對商業地產而言，產業社區和商務社區的建設將催生兼具辦公、商業、居住配套的綜合體開發和運營需求。
中國城鎮化進程正從高速增長階段轉入高質量發展階段。政府工作報告明確支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區打造世界級城市群，提升成渝地區雙城經濟圈發展能級，推動長江中游城市群加快發展--這一多層次城市群體系的構建，將為商業地產市場帶來顯著的區域分化效應。
城市更新和存量資產盤活是本輪城鎮化政策的核心抓手。「盤活利用存量土地和閒置房屋設施」的政策導向，與房地產章節的「多渠道盤活存量商品房」形成呼應，共同構建了從增量擴張到存量提質的制度框架。對於持有城市核心區存量資產的業主和運營商而言，城市更新項目提供了資產重定位和價值提升的戰略機遇。
八、加快推動全面綠色轉型--綠色認證重塑商業地產價值標准
2026年政府工作報告將綠色轉型置於獨立專節，「碳排放雙控」從強度控制升級為總量與強度並重，「零碳園區」和「國家低碳轉型基金」等新政策工具首次寫入。生態環境部的數據顯示，2025年全國碳市場配額成交量2.35億噸、成交額146.3億元，同比增長約24%，碳市場覆蓋范圍已從電力擴展至鋼鐵、水泥、鋁、冶煉四大行業，碳排放成本正成為企業選址和租賃決策的新變量。
在建築領域，全國人大常委會專項報告的數據顯示，2024年全國城鎮新建綠色建築面積16.9億平方米，佔當年城鎮新建建築面積的97.9%。綠色建築從增量標配向存量改造延伸的趨勢日益清晰。隨著碳排放權交易市場覆蓋範圍的進一步擴大和碳足跡管理體系的完善，具備綠色認證（LEED、WELL、中國綠標）的商業物業將在租金溢價和租戶吸引力方面獲得更顯著的競爭優勢。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
一、「十五五」開局之年：經濟增長4.5%-5%--商業地產發展的宏觀基礎
2026年GDP增速目標以區間形式設定，這一務實調整體現了政策層在「十五五「開局之年兼顧增長質量與速度的戰略考量。回顧「十四五「五年，中國經濟總量從110萬億元連續跨越至140萬億元，年均增長5.4%，這一增長基礎為「十五五「時期商業地產市場的結構性轉型提供了可靠的經濟錨點。
從「十五五」遠景來看，《十五五綱要（草案）》提出GDP增長保持在合理區間，為2035年人均GDP較2020年翻一番打好基礎。這一中長期目標意味著中國經濟仍將保持年均4.5%-5%的增長，為商業地產市場提供持續且可預期的宏觀需求支撐。
二、深入實施提振消費專項行動--零售物業迎來政策密集期
2026年政府工作報告將消費政策提升至前所未有的系統性高度。2500億元（人民幣．下同）以舊換新專項疊加1000億元財政金融協同資金，形成3500億元級別的消費刺激組合。從消費市場基本面來看，2025年社會消費品零售總額達501202億元，同比增長3.7%，首次突破50萬億元大關。2025年中國人均GDP達13953美元，接近服務消費結構加速轉型的關鍵節點（人均GDP 1.5萬美元），當居民可支配收入大幅提升，生存型商品消費需求趨於飽和，發展型、享受型服務消費需求將加速釋放。美國、日本、韓國等發達國家的發展歷程顯示，人均GDP接近或達到1.5萬美元時，消費結構會出現階段性躍遷，服務消費佔比進入加速提升通道，其中美國、韓國在人均GDP 1.3萬美元時服務消費佔比已達53%-54%，而中國當前服務消費佔比僅為46.1%，仍有較大提升空間，服務消費的持續擴容趨勢清晰可見。
報告明確的「服務消費提質惠民行動」和「消費新場景」政策導向，與近年來優質購物中心從商品零售向體驗服務轉型的調改方向高度契合。中小學春秋假和帶薪錯峰休假制度的推廣，將有效拓展文旅、親子、休閒等服務消費的時間窗口，為購物中心引入體驗型業態提供政策賦能。
隨著消費政策工具密度的進一步提升，千億元級消費刺激組合將有效帶動耐用消費品和服務消費雙向增長，體驗型、社交型業態的優質購物中心有望率先受益。
三、打造智能經濟新形態，深化拓展「人工智能+」--寫字樓需求結構性重塑
從2025年「持續推進人工智能+」到2026年「深化拓展人工智能+」，政策表述的升級標志著AI產業從培育推廣階段進入商業化規模化應用的新階段。「智能體推廣」和「智能原生新業態」等新提法的出現，預示著AI應用將從技術研發層面向業務流程全面滲透，這一產業變革對寫字樓市場的需求結構帶來深遠影響。
AI產業的爆發對寫字樓市場而言呈現需求結構分化趨勢。AI產業的大幅擴張讓大模型、算力、算法、應用企業有望在2026年成為新增租賃主力，智能製造和智能建造的政策推進將帶動京津冀、長三角、珠三角智能硬件產業園的定向擴張需求。但對其他行業而言，AI替代基礎白領崗位的趨勢疊加當前企業降本增效的訴求則讓需求乏力成為2026年寫字樓市場面臨的最大挑戰。
此外，「超大規模智算集群」和「算電協同」新基建工程的提出，將帶動數據中心及相關產業園區的新一輪投資建設周期，綠色低碳認證的新型數據中心將獲得更高溢價；京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心算力節點城市有望從中率先受益。
四、著力穩定房地產市場--從增量擴張到存量提質的歷史轉折
2026年房地產政策呈現三大新特徵：一是「控增量、去庫存、優供給「首次以三並列形式出現，政策目標從此前的「止跌回穩」轉向更系統化的供給側結構優化；二是「盤活存量商品房」從去年的「收購存量」升級為「多渠道盤活」，處置路徑進一步拓寬；三是「好房子」建設連續第二年寫入報告，並新增「房屋品質提升工程」和「物業服務質量提升行動」雙重配套。
從國際視角來看，這一轉型方向有著充分的客觀基礎。根據IMF及各國統計局數據，2024年世界前十大經濟體（除新興經濟體外）房地產增加值佔GDP的平均比重為12.56%，而中國僅為6.3%。
這一差距揭示了中國房地產行業長期以來「重建設投資、輕服務租賃」的結構性失衡。房地產業作為發達經濟體最重要的支撐性產業，其租賃、住房服務及商業地產運營成為其經濟的穩定器，而中國當前正處於「新房周期」的尾端，存量服務尚未成為經濟支柱。「十五五」規劃明確的「房地產發展新模式」，正是要推動行業從以開發銷售為主的增量模式，向以資產管理、物業服務、租賃運營為核心的存量提質模式轉型。這一轉型方向將深刻重塑商業地產的價值鏈條--資產管理能力、運營服務品質和租戶體驗將成為物業價值的核心評價維度。
五、持續深化資本市場投融資綜合改革--大宗交易與公募REITs迎來新機遇
2026年《政府工作報告》中提及的資本市場改革政策的力度和明確度均達到新高度。中長期資金入市機制的健全、私募退出渠道的拓展、直接融資和股權融資比重的提升，投融資的綜合改革將為商業地產投資市場引入更充裕的中長期資本，同時也為公募REITs的擴容和大宗物業交易市場的活躍度提升迎來制度性利好。
2025年中國公募REITs市場實現跨越式發展：上交所的數據顯示，2025年全年共新發行產品20單、擴募5單，累計發行產品達79單，總發行規模（含擴募）突破2100億元，中國已成為亞洲最大的公募REITs市場。資產類別從最初的基礎設施領域逐步拓展至消費類物業和商業不動產，市場深度和廣度持續提升。
此外，2026年商業公募REITs迎來發展元年，隨著商業不動產REITs試點正式開閘並擴展至酒店及商業辦公板塊，行業告別「基礎設施單一賽道」，進入「基礎設施+商業不動產」雙輪驅動的常態化發展格局，成為盤活存量商業資產、優化大類資產配置的核心工具，今年，政策護航、供給擴容、資金青睞三重利好疊加將有助於整個行業從「試點探索」向「常態化發展」跨越。
六、進一步擴大高水平對外開放--跨境物流與外資投資雙輪驅動
2026年對外開放政策有望呈現兩個顯著特徵：一是服務業開放廣度持續拓展，增值電信、外商獨資醫院等領域的試點擴圍將直接帶動新一批外資服務業企業進入中國市場；二是跨境電商加海外倉的「擴容升級「定位，標誌著跨境貿易新業態從高速增長進入規范化、高質量發展新階段。
海關總署的數據顯示，2025年中國跨境電商進出口規模達2.75萬億元，跨境電商進出口總額增速連續四年超過進出口總額增速，跨境電商已成為外貿增長的重要引擎。跨境電商對高標准倉儲的需求呈現密度高、周轉率快的結構性特征，有效支撐了物流市場的結構性增量。
在物流倉儲市場端，戴德梁行的數據顯示，截止到2025年四季度，華南地區高標倉空置率為12%、租金水平為36.7元/月/平方米，領跑全國，而華北及華東地區空置率分別升至23.3%和22%，租金則分別下調至21.9元/月/平方米和 35.1元/月/平方米，市場呈現「量升價調」的去化格局，區域分化態勢顯著。隨著跨境電商規範化發展和冷鏈物流需求的持續釋放，具備綠色低碳認證和智能化管理能力的高標倉將在結構性去化中率先受益。
七、推動新型城鎮化和區域協調發展--城市群價值重估與城市更新機遇
2026年新型城鎮化政策中，「建設創新型產業社區、商務社區」的首次提出值得特別關注。這一新概念突破了傳統的產業園區和商務區邊界，強調產業功能、商務功能與生活功能的有機融合，將推動城市空間形態從功能分區向功能復合轉型。對商業地產而言，產業社區和商務社區的建設將催生兼具辦公、商業、居住配套的綜合體開發和運營需求。
中國城鎮化進程正從高速增長階段轉入高質量發展階段。政府工作報告明確支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區打造世界級城市群，提升成渝地區雙城經濟圈發展能級，推動長江中游城市群加快發展--這一多層次城市群體系的構建，將為商業地產市場帶來顯著的區域分化效應。
城市更新和存量資產盤活是本輪城鎮化政策的核心抓手。「盤活利用存量土地和閒置房屋設施」的政策導向，與房地產章節的「多渠道盤活存量商品房」形成呼應，共同構建了從增量擴張到存量提質的制度框架。對於持有城市核心區存量資產的業主和運營商而言，城市更新項目提供了資產重定位和價值提升的戰略機遇。
八、加快推動全面綠色轉型--綠色認證重塑商業地產價值標准
2026年政府工作報告將綠色轉型置於獨立專節，「碳排放雙控」從強度控制升級為總量與強度並重，「零碳園區」和「國家低碳轉型基金」等新政策工具首次寫入。生態環境部的數據顯示，2025年全國碳市場配額成交量2.35億噸、成交額146.3億元，同比增長約24%，碳市場覆蓋范圍已從電力擴展至鋼鐵、水泥、鋁、冶煉四大行業，碳排放成本正成為企業選址和租賃決策的新變量。
在建築領域，全國人大常委會專項報告的數據顯示，2024年全國城鎮新建綠色建築面積16.9億平方米，佔當年城鎮新建建築面積的97.9%。綠色建築從增量標配向存量改造延伸的趨勢日益清晰。隨著碳排放權交易市場覆蓋範圍的進一步擴大和碳足跡管理體系的完善，具備綠色認證（LEED、WELL、中國綠標）的商業物業將在租金溢價和租戶吸引力方面獲得更顯著的競爭優勢。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。