《樓市點評－汪敦敬》房屋概念應有完整結構

　　《樓市點評》樓市辣招撤招之後，市場正逐步回復市場機制，住宅樓價亦在最低點上升逾15%，但比最高點的時候仍低15%左右，開始有人擔心香港政府會否再出辣招？但此階段樓市屬一個健康水平，上升有餘力，遇上衝擊應該下跌有限，正是時候討論一下，我們應該追求一個怎樣的樓市，以免被之後出現的恐慌情緒帶離正確方向。
　
　　整體市場是否健康，並非單一在於樓價。筆者認為，一個完整的房屋政策，應該能兼顧到六個環節和四個需求，六個環節分別是：
　
*(1)上車觀念*
　
　　長期香港政府不太講究市民居住的觀念是否正確，回歸前，香港很多觀念都不斷被人帶錯風，然後要求去滿足，但背後可能只是被一些傳媒和網上言論帶動風向，消費者並無完整的概念，去建立自己需要的上車觀念。
　
*(2)上車門檻*
　
　　香港在這方面做得不錯，在九成按揭之下，配合保險制度，只是略嫌有一點保守，例如應該回復包括借貸首期的置業資助貸款計劃，和積極考慮強積金可以轉移作買樓首期運用，必可進一步解開年輕人覺得置業難的死結。
　
*(3)供樓能力*
　
　　這一方面，香港的按揭入息比率要求做得特別好，買樓最大風險其實是斷供，而出現這風險的時候，甚至可以total loss，所以供樓能力其實比付首期能力更重要和關鍵。
　
*(4)上流能力*
　
　　樓市暢旺之後，置業上游階梯斷裂，市場聚積了龐大的需求。當然，居住面積是社會的軟實力，這軟實力單薄，市民沒有足夠的空間和歸屬感去承受更多社會壓力。
　
*(5)長者居住*
　
　　這一方面，香港十分缺乏，過去房協曾大力提倡「長者安居樂」住屋計劃，有前瞻性，但現在這方面嚴重不足，我們印象中只能依賴大灣區的成熟配套。
　
*(6)晚年保障*
　
　　擁有物業，可以令晚年得到財務和居住保障，其中佼佼者為逆按揭計劃，是由按揭證券公司提供的安老按揭計劃。在安老按揭貸款下，借款人可選擇於固定或終身的年金年期內，每月收取定額年金。
　
　　另外，以市民角度去看看房屋政策面臨甚麼需求，筆者認為有以下四點：
　
*(1)住屋需求*
　
　　一家四口住在劏房，這些家庭在住屋方面其實就是剛需。
　
*(2)私人空間*
　
　　很多時年輕人是需要一個獨立的私人空間，所以納米單位很受歡迎。但當生了小孩甚至養寵物之後，私人空間逐漸變為實際的住屋需求。
　
*(3)投資回報*
　
　　房地產是一個非常重要的投資市場，任何人在不同階段，無論醫療、子女讀書甚至退休後養老，都需要運用財富及資產，這由幸福感衡量。
　
*(4)改善環境*
　
　　上流需要是個人的，但環境改善就要看社會有沒有一個空間給市民，這個空間包括了社群的組合、空氣質素、綠化等等上流以外的需要。
　
　　希望以上意見可以拋磚引玉，令大家更重視完整的房屋政策。《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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