《地產人眼－盧展豪》地價新低以外的關注點

　　《地產人眼》啟德2A區最新一幅地皮的投標結果在暴雨後延期至原定日子後的周一（即9月11日）公布，最終由信置合組的財團以53.5億元投得，每呎樓面地價約為5392元。雖然結果公布後，坊間多聚焦於同區新低的地價，但其實今次也接獲六份標書，發展商的反應並非完全冷卻，再加上特首回應撤辣時，表示會認真研究處理，樓市前景實非如此黯淡。
　
　　是次成功投得的地價的確與10年前地價水平相若，現為嘉匯的地皮，嘉華於2014年以每呎樓面地價約5330元投得，但不可忽略的是今次地皮的規模大，而且附帶條件也很多，發展商需興建地下街、男童院等社福設施。筆者其實曾多次談及現時政府賣地已與以往不同，除了地皮外，還需要負責為社區負責很多公共設施的建設，早前洗衣街地皮也是相同的例子。雖然中標的地價有一定的指標性，但已非實質地價成本。
　
　　啟德地皮的地價會否再進一步下調，除了受樓價發展影響，亦與整個啟德發展區的規劃有關。啟德作為一個新區域的發展，也是東九CBD2的一部分，經過多個部門集體審議決定，同樣是九龍市區罕有可發展的用地，始終有一定價值，地價可下調的空間相信有限。其實啟德樓價的變遷，一幢比一幢低也是讓人始料未及，畢竟每個發展商當初也是認為有利可圖才會投標。但只用呎價比較並不全面，呎價低的新樓多為較小面積單位，而間隔也有不及之處。而且整條跑道那麼多住宅，要完全成熟還是需要更多時間。
　
　　不過正如前文所言，今次也有多間發展商投標，相信他們也看到啟德區的潛力。筆者也認為啟德擁有成功要素，首先是其龐大的住宅群，而今明年將有三大商場開幕，可望吸引人流，帶旺整區，特別是由新世界主理的啟德體育園零售館，結合多個運動場館及運動體驗概念店，可帶來全新購物體驗，商場的成功對啟德的成功也有關鍵作用。若再加上交通及郵輪碼頭的營運有所改善，能夠發揮協同效應，啟德的發展還是正面的。《鋑聯控股行政總裁（工商舖）　盧展豪》
　
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