《娥姐錦囊－張賽娥》新世界轉手11 SKIES終「甩難」，機管局接手營運才是真正起點

　　《娥姐錦囊》新世界(00017)早前就提前終止「11 SKIES」發展與機管局達成協議。除了交還租約及無償轉移項目資產予機管局外，亦會支付逾30億元，當中包括23億元現金提前終止費，以及承擔上限約10.5億元的工程與服務費用。　是次交易，新世界可謂終於「甩難」，因其本來已債務纏身，同時有很多債務重組進行中，根本不可能有財務能力去大肆投資或發展。　

　　「11 SKIES」這個項目先天已有「缺陷」，規模既大，位置亦偏遠。在港人北上，以及網購、電商威脅全球零售市場的背景下，商場營運面對多重困難。一般商場經營初期都要以平租金「吸客」，加上培養顧客習慣，大概需時3年才能上軌道。更何況「11 SKIES」規模那麼大，寫字樓部分是否能吸引企業遷進？商場部分是否可吸引市區顧客到訪？變相主要還是依賴機場客。但一般人出發外遊前，一番心思已放在旅遊目的地，只想趕緊出發，回港的人亦歸心似箭，難以有閒情逸致在機場附近消遣，因此「11 SKIES」亦很難單靠機場客帶動。

　　有分析指，如果新世界繼續發展項目，由2028年至2066年，集團每年要支付18億元租金，合約期累計租金達700億元，都是個可觀的數字。即使日後經濟再好，萬一這段時間財務上捱不過就是捱不過；其面臨現金流危機，即使再多資產，資金鏈亦有機會斷裂，因此新世界確實是「甩難」。

　　對於機管局而言，如今收回項目可算是「買個希望」，進可攻、退可守，既可以自己發展、尋找合作夥伴，甚至轉型也可。在交易當中，當局亦得到一個潛在機會，獲授權向新世界主要股東周大福企業購入7.5億股新世界股份期權行使價22.5億元，折合每股3元。萬一經濟真的V型反彈復甦，新世界經歷債務重組後回歸平穩，當局有機會以低價換取股份，　總算是有個「夢」。

　　不過，雖說交易已成定局，現在才是項目經營的起點。項目已有上述的先天缺陷，　機管局亦有不足。當局現時正管理機場航空設施，以及機場客運大樓內的零售部分，但始終欠缺大型商場的營運經驗，是個大挑戰。

　　機管局作為政府轄下法定機構，其優勢在於交通配套方面更容易爭取政府配合。現時已有公共巴士路線到達，亦有連接機場二號客運大樓的步行天橋，下一步要思考如何吸引來自大灣區的客源。　當局初期的目標，應該要招攬香港本地、大灣區，以及機場客源，長遠而言就要打造一個國際品牌。

　　設施方面，應該要建立如迪士尼或海洋公園一樣，足以吸引顧客慕名而來的景點。同時要加入一些大灣區中創新的娛樂項目，以及餐飲、零售配套，才能吸引顧客特意到訪。團隊方面，背景要更多元化，不單止有商場經營方面的人員，亦要有娛樂場管理經驗的人。除了沿用項目原有的人才，更可以招攬世界其他地方相同背景的人才。

　　最後一點，是當局的管理手法。如果以政府部門的程序公義為優先，執行上便會較慢，但當局花費公帑，亦不得不按本子辦事。如果以純商業模式來經營，　太企業化亦不可行。所以，當局必須要想辦法取得平衡。希望接手的機管局和相關人等、負責人，在這方面再多花點心思。

《南華證券副主席　張賽娥》

註1：本文為個人觀點。
　
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