【FOCUS】美商業地產之雷，或先引爆歐洲

 　　美國商業地產之雷，引線由成交燒到價格，如今正慢慢燒向銀行。聯儲為首的三大監管機構，密切注視22間本地「冒險家」銀行（商業地產貸款組合達資本金三倍以上）之際，痛苦已提前在日本、德國的金融機構蔓延，最先倒下的骨牌隨時不在美國而是歐洲。

價格崩盤接連刷新眼界

　　一場世紀疫情，徹底改寫商業地產光鮮亮麗的前景。繼去年全美商業地產交易量急劇縮水51%至僅3740億美元後，進入新的一年，價格崩盤接連刷新眼界。繼位於華盛頓特區的19層樓高的The Xerox Building，1月以2500萬美元易手，較賣家2011年1.45億美元的購入價下跌83%後，位於波特蘭的地標建築The Montgomery Park，剛剛以3770萬美元易手，較賣家2019年2.55億美元的買入價下跌85%。

地標建築The Montgomery Park，剛剛以3770萬美元易手，較賣家2019年2.55億美元的買入價下跌85%。

　　此只是全美商業地產「以價換量」的冰山一角，價值暴跌不單意味早前高位接貨的業主陷入負資產，美國國家經濟研究局早在去年上半年就測算，未償貸款餘額高於房產價值的寫字樓貸款比例高達44%；更預示為其提供貸款的金融機構，面臨增加撥備乃至壞帳大增的風險。

德PPB受累降至垃圾級

　　率先警鐘大響的是月初暴跌的美國紐約社區銀行(NYCB)，受商業地產貸款潛在壞帳等影響，其第四季撥備5.52億美元，較市場預期高逾11倍；透過美國分公司對美國商業地產風險敞口達50億歐元的德國PPB銀行(Deutsche Pfandbriefbank)，昨日遭標普下調評級至BBB-，股債齊崩；擁有7.19億美元與美國辦公樓相關不良貸款的日本青空銀行，亦最新為潛在壞帳撥備324億日圓（約2.2億美元）。

德國PPB銀行是歐洲商業房地產融資專業銀行，對美國商業地產風險敞口達50億歐元。

　　「美國生病，全球吃藥」的戲碼再上演，但美國本地銀行業仍被視作風險可控，即使是位於兩條紅線（商業地產貸款組合達資本金三倍以上，貸款規模三年增幅超50%）之上的Valley National Bank，其首席執行官仍強調「貸款狀況良好」。

鮑公暗示馳援地方銀行

　　何解？原因之一，受衝擊最大的辦公室市場僅佔整體商業市場市值的約兩成；原因之二，對商業地產貸款敞口較高的，大多為資產規模較小的小型銀行；原因之三，去年到期的5410億美元商業地產債務，大部分已償還或展期；原因之四，握有天量現金的私募股權公司旗下房地產基金正伺機買平貨。換言之，只要商業地產價格下跌仍能跟金融機構的迴旋餘地取得平衡，盡可能延遲爆煲時機，就有望在利率下行時驚險過關。

　　值得留意的是，聯儲主席鮑威爾較早前就指，「我們正在與他們（規模較小的區域性銀行）合作，確保他們擁有資源和計劃來應對預期的損失」。

　　不過，對擁有1.6萬億歐元商業地產貸款餘額，且經濟失去動能的歐洲來說，銀行體系或是更早倒下的骨牌，其中敞口和槓桿最高的德國首當其衝。