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09/06/2021

樓價創新高在望 七大置業錦囊 嚴選兩大上車熱點

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  新冠肺炎肆虐全球已逾一年,經濟大受重挫,樓市卻展現不跌神話。據差餉物業估價署公布的最新數據顯示,今年4月份私人住宅售價指數報390.8點,按月再升約0.44%,較2020年初疫情爆發前上升3%,與2019年5月的歷史高位396.9點只差1.5%。

 

  近月本地疫情持續穩定,確診個案有望清零,市場更憧憬中港恢復通關指日可待,內地資金或湧進樓市,樓價勢將火上加油。

 

  最近的確不少買家蜂擁入市,尤其以上車客最為「勇猛」。有意置業人士,可留意7大置業錦囊。iMoney也為各準買家嚴選兩大上車熱點,分別為鑽石山及屯門,兩處皆受惠於屯馬線快將全線通車。

 

疫情回穩 上車客怕未來樓價更高急入市

 

  自新冠肺炎於2020年初爆發以來,股市經歷大幅動盪,去年12月至今年2月的失業率曾一度升至7.2%,創自2004年以來最高。本港疫情接連爆發4波疫情,但樓市卻保持平穩,二手市場交投持續暢旺,減價盤的去貨速度也奇快,足見置業需求於逆市下仍源源不絕。事實上,自疫情於全球爆發以來,多個國家如美國及歐洲的量化寬鬆措施排山倒海而至,銀行出現水浸情況。在超低息環境下,為求保本,資金持續湧進實物資產,其中黃金成為其中一項備受追捧的對象,近日金價每盎斯已向1,900美元邁進。同時資金也走到物業市場,多國物業如美國、英國樓市也頻頻破頂,本港樓市亦具抗跌力。

 

  及至今年2月底,本港展開疫苗接種計劃,政府已為參與計劃的人士接種共約243萬劑疫苗,確診個案也明顯下跌。近月疫情更為穩定,錄得「零確診」的日子也愈來愈多。公務員事務局局長聶德權曾於5月底曾表示,本地疫情有望清零,當局已與內地展開有關通關的討論。換句話說,中港兩地通關指日可待,市場相信不少內地人已準備來港購入港樓,為未來樓市增添重大購買力,樓價將再挑戰新高。

 

 

下月樓市勢破歷史高位

 

  同時,新一批「白居二」已獲發批准信,並可向房委會申領購買資格證明書,「白居二」的準買家已經開始睇樓,市場更錄得白居二成功入市個案。「白居二」來勢洶洶,居二市場的放盤業主也「心雄」起來,未補地價的居屋及公屋樓價水漲船高,或多或少也影響私樓上車屋苑市場,對撐起整體樓價也有一定作用。

 

  差餉物業估價署樓價指數最新顯示,今年4月份私人住宅售價指數報390.8點,較3月份指數389.1點,按月升0.4%,指數創21個月高位。樓價指數較2019年5月的歷史高位396.9點,距離歷史高位尚餘6.1點,即約1.5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,今年農曆新年後的首季,物業市場已呈現小陽春,一二手成交持續暢旺,價量齊升,可確認第二季樓市已進入大牛市,料下月樓價有機會衝破歷史高位。

 

  截至5月底,反映整體樓價的中原城市領先指數最新報184.49點,陳永傑估計5月份物業市場也會展現價量齊升的局面,預料5月份一手宗數可達2,500宗,將創半年新高。他相信中原城市領先指數可以6月有望衝破190.48的歷史高位,年底更有機會升至200點,全年樓價看升15%。

 

  展望下半年,隨著更多港人接種疫苗,相信本港疫情將會保持穩定,同時本港經濟也有望見底回升,樓價也有望向歷史高位出發。不少準買家趁時樓價未現明顯升勢前、放盤業主「仍有價講」時搶先入市。

 

上車客積極尋盤入市

 

  觀察近月的樓市成交,以上車人士或首置人士最為積極,如恒地(00012)旗下鴨脷州逸南於5月底開售,該盤首張價單涉及50伙單位,間隔由開放式至一房間隔,折實樓價由約427.6萬元至約671.9萬元。由於銀碼較細,吸引大批年輕買家捧場,據美聯物業的數據,年輕客人佔整體買家的比例多達七成。

 

  二手市場方面,近來的成交中,有不少是上車或首置人士的置業個案,不少也於極短的時間入市,部分買家遇上業主反價,仍堅持追價入市,如屯門市廣場8座中層B室,實用面積392平方呎,單位無樓睇,業主原叫價550萬元,反價10萬元,但仍獲上車客以560萬元承接,折合實用呎價14,286元。

 

  其中樓價較低水、而且上車屋苑林立的屯門區,一向是上車人士的置業天堂。據祥益地產的數據,5月屯門主要二手屋苑成交量約300宗,當中約65%屬上車客置業的成交個案,可見上車人士成最近樓市的重要購買力。

 

首置客Vs上車客

 

  為協助首次置業人士上車,特首林鄭月娥2019年在《施政報告》公布,放寬香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,可申請最高九成按貸的樓價上限,由現時400萬元提升至800萬元;可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元。顧名思義,上車客的意思是指第一次置業的人士,他們從未擁有過物業,首次買樓而物業是作自住用途者。

 

  至於「首置客」的定義,就是在簽署買賣合約時,未持有香港住宅物業的永久居民,也可稱為首置人士,而非從來沒有物業的人。如果買家採用「先賣後買」方式入市,於舊居成功在批出按保前簽署轉讓契約,也被銀行及按保公司視為「首置客」。再舉個例子,即使是一個在市場中有多次買賣紀錄的資深投資者,他打算購入一個物業,如他在簽約時並無持有香港住宅,仍可視為首置人士,並可以繳付較低的從價印花稅。

 

 

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