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30/03/2021

賣地計劃現「三低」,供應高峰幾時臨?

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Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、高級研究員 潘灝儀 Photo: shutterstock

  香港的土地供應日漸低迷已經不是一朝一夕的事情,今年的土地供應更加出現「三低」現象,分別是官地佔比、有規模的地皮佔比以及熟地佔比三者皆低。供應腳步浮浮,政府手上的土地彈藥亦已所剩無幾,預計短期內覓地措施只會「愈揾愈難」。

 

 

賣地計劃出現「三低」現象

 

  政府在2月發布的2021-22年賣地計劃,預計來年的潛在土地供應將可達到16500個單位,驟眼看比政府的私樓供應目標12900個單位高,但最終埋單計數時能否達標仍是未知之數。今年的賣地計劃呈現「三低」格局,預示未來的私人住宅土地供應將會買少見少。

 

  第一低是官地的佔比低。賣地計劃中官地的比例在過去數年穩步下降,由2016-17年度的72%下降到去年的34%。賣地計劃當中的官地伙數亦創10年新低,15幅官地只能提供6000個單位。

 

  第二低是有規模的地皮佔比亦算低。在賣地計劃中的15幅官地中,有近8成皆是「蚊型地」,即有12幅只可提供少於500個單位,當中更有6幅只可提供少於100單位。

 

  第三低是熟地的佔比低。在15幅官地中,有4幅尚未完成改劃程序,加上三個鐵路物業發展項目中有2幅尚未完成改劃程序,今年的賣地計劃中至少有6幅土地尚未完成改劃程序,比去年大增一倍。

 

短期措施日益困難

 

  土地供應愈來愈「虛」,是因為在過去20年香港並沒有進行大規模的土地開發。在古洞北、粉嶺北及東涌東等新發展區尚未能夠大量供應地皮前,短期內政府仍然只能依賴重新規劃及發展已有土地作住宅用途。政府由7年前提出的210幅改劃地,到去年的焦點慢慢轉移到棕地群及市區寮屋重建,再到今年開始提出政府、機構或社區用地(GIC)「一地多用」,可以見到政府在短期措施方面真可謂翻箱倒籠、扭盡六壬。惟自2013年起,容易改劃的地皮早已完成改劃,剩下的算是「籮底橙」。因此短期覓地將會「愈揾愈難」、「愈難愈揾」。

 

  要擺脫現在的困局,長期的大型造地計劃必須盡快落成。來年賣地計劃公布古洞北/粉嶺北的首幅私營房屋土地可以如期招標,算是驚喜。另外洪水橋/厦村、元朗南及東涌東填海等計劃亦於財政預算案中亦報告如期進行中,階段性成果而言算是順利。但上述的新發展區現在都主力進行第一階段的工作,多數的房屋供應將會來自第二階段甚至是第三階段。因此,新發展區的糧倉效應如要見到真章,政府就必須加快取得第二階段撥款的進度,令到供應的「大數」能盡快成真。

 

 

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