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23/11/2023

也談「白名單」

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  近日有不少人擔心,今時內地房地產危機早晚會拖垮中國經濟。所謂「阿爺救(樓)市」,最新的說法是阿爺擬定一份「白名單」,並予名單上的房企多方面的支持。幫得到手的,便可翻身;幫不到的,便「瓜」得。至於阿爺要救哪一些房企,全取決於房企對社會、民生的影響,以及房企的「道德操守」問題。

 

  政府要救任何企業,乃至企業所屬的產業,從而撐經濟,可以透過多個方法,例如中央今時讓一些房企獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持,便是其中之一。不過,不管用任何方法,目的始終一個:買時間。

 

應對房地產 歷史悠久

 

  中外古今,民眾的住屋問題,尤其是城市的樓房供應及需求問題,由來已久。唐代詩人杜甫便有「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」的期盼。

 

  及至北宋,城市化加速,房屋也向產業化演進:外人想在汴京買樓,非常困難,而租樓則較易。北宋政府甚至為百姓提供大批公共租賃房,並成立一個叫做「店宅務」的機構來管理這批公營房屋,轄下的公屋有14626間,史家估計可安置汴京約十分一人口。

 

  為了標榜仁政為民,宋政府又以各種理由,頒令減免房租,理由計有:天變、災害、軍情危機、節日、皇室重大事務等,甚至連地方官也獲授權減租。可見中國應對住屋問題,乃至介入房地產的經濟活動,至少已有上千年的歷史,而房屋及其衍生出來的民生、經濟問題,政府在有需要時都會出手解決。

 

日經濟「迷失30年」

 

  這不獨中國如是,日本在1980年代,隨著鐵路幹線的發展,沿線地區樓價急升,吸引外資加入炒樓,造成住屋問題,遂使「三代人接力供一屋」的荒謬觀念變得「合理」,日本房地產投資者、業主都空想房屋會不斷升值。事實證明,當年日本房地產只是個泡沫。當利息趨升,日本地產、股市的泡沫齊齊爆破,便導致日本陷入所謂的「迷失的30年」。

 

  日本政府為救經濟,便壓低借貸成本,銀行利息低至零,甚至是負利率。那是給債仔時間,還息、還本,這便是上文提及的「買時間」。不過,日本銀行這方面的信貸融資生意少了,個別甚至因而變成「殭屍銀行」。而日圓資金外流,一眾日企乃至被統稱為「渡邊太太」的日家庭主婦,以低息日圓炒外匯,進行套利交易賺錢,這是後話。

 

  自泡沫爆破後,日本幾十年來所做的是,將通脹遏到最低,讓民眾的生活費用減至最低。當日本社會曾處於「魚翅撈飯」風光時,便應要有「滾水撈飯」的準備。事實上,至今日本已花了30年的時間「滾水撈飯」,希望解決當年房地產泡沫所帶的問題,但今時日股已重新趨向接近30年前的高位,似見曙光。

 

「白名單」影響有限?

 

  今時市場憧憬阿爺那份「白名單」,可拆解內房危機,但有分析卻認為中國今次類似QE的規模,不足以解決房地產危機。有報告顯示,10月主要城市的新房價出現了8年來最大的跌幅(圖一),即使加大對房地產市場的支持力度,透過監管機構,要求銀行滿足內房開發商所有「合理」的融資要求,可能也難以刺激到房地產市場改善。

 

 

  彭博報道,中央計劃為全國城中村改造和保障性住房項目提供至少1370億美元的低成本融資,更可能承諾以補充貸款形式,為內房企提供資金。不過,「抵押補充貸款」(Pledged Supplementary Lending PSL)是個富爭議的工具,有時被稱為中國版的「QE」。

 

  PSL是央行為了支持一些特定項目的建設,向政策性銀行提供成本較低的抵押貸款,期限一般在3到5年。此外,PSL還可用於向市場投放貨幣,調節中期市場利率。雖然PSL曾有助於結束2015年內地低迷的樓市,但它也因令二三線城市的房地產泡沫進一步脹大而備受批評。

 

  此外,有人認為今次PSL的影響可能更有限。除了規模較小之外,其中一個關鍵是改造計劃的目標主要是大城市。野村估計,這類城市僅佔全國新房銷售的兩成,影響有限。倫敦絕對策略研究公司(Absolute Strategy Research)經濟學家沃爾夫(Adam Wolfe)也表示,大部分過剩的住房存量其實都位於較小的城市。因此,由於規模較小、範圍較窄,這一計劃可能不會像之前的計劃那樣,有效吸收開發商的過剩庫存。隨?消費者和地方政府的資金耗盡,明年內房的增長前景可能還會惡化。

 

  無論如何,「白名單」已夠一眾「預期受惠」的內房炒了一轉(圖二至五),其中融創中國(01918)昨早(22日)甫開市便升了5.75%,收市也升了4.2%。根據日前公告,融創已符合境外債務重組的各項條件。融創表示,隨著境內外公開市場債務重組全部完成,融創將化解約900億元(人民幣.下同)的債務風險,境外公開市場2至3年內再無還債壓力。

 

 

 

 

 

  此外,融創中國的上海亞龍項目亦已與華融達成融資協議,華融將向融創提供34.8億元貸款,期限不超過3年,款項將用於上海亞龍項目的開發建設。融創是否阿爺出手的其中一個結果,而影響又是否有限?讀者可自行判斷。至於阿爺還可以有甚麼救房地產的招數,明(24日)續。

 

  (投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
 

 

 

 

 

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