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16/11/2023

拆解內房危機的建議

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  如果有人天真地認為,習拜會將有助中國處理好對外的政、經問題,利好市場氣氛,那他們就要看看,另一位「平總」就中國對內的經濟問題,特別是他對今時內房問題的見解,因房地產畢竟是中國經濟的一大支柱。

 

  此「平」的權位當然遠不及「大大」,但這位曾被稱為內地「最貴的經濟學家」,素以言論「犀利」見稱,身價及言論似乎都不「平」,甚有分量。說的是內地著名經濟學家任澤平(見副文)。

 

  任澤平上周就中國的宏觀政策及經濟話題進行了解讀,並建議推出新一輪經濟刺激計劃。由於任澤平曾任恒大(03333) 的首席經濟學家,這履歷令他對內房問題的意見,更受重視。

 

民眾不應承擔管控代價

 

  對於今時內地低迷的樓市,任澤平建議優化房地產調控,過緊、過嚴的政策都需要鬆綁,並盡快推動內房企進行重組。他認為,民眾不應該承擔,整個房地產行業因管控泡沫而造成調整的代價,而「保交樓」更是重中之重。他建議籌組一個「大基金」,以合適價格,收購開發商庫存的樓盤,或用來做租賃房,從而盤活企業資產。

 

  任澤平相信,中國這一輪的經濟下行是源自2021年下半年,政府推出了為防止房地產繼續泡沫的「三道紅線」緊縮政策,而今時房地產的困境則是由之前過度擴張導致。他提出兩個重點:

 

  一、房地產大周期拐點出現。這是由於中國城鎮化接近尾聲,人口紅利減退,部分城市出現住房過剩,再加上今時普羅大眾的收入減少了,消費比較謹慎等多方面原因導致的。此外,過去兩年有一些收緊措施及調整的滯後,對房地產也造成了壓力。

 

  就此,任澤平建議,中央須優化房地產調控,把以前過緊的政策推回常軌,同時盡快推動房企重組。他認為,中國仍有很多優秀的房企,只要國家給予一些政策支援,再由它們牽頭來重組整個行業,優勝劣汰、併購重組原本就是正常現象。

 

  二、保交樓。由於很多家庭都是以多年儲蓄來買樓,如果樓房面臨爛尾,對社會穩定會產生很大影響。在情在理,政府也不應該,讓民眾去承擔內房因管控泡沫而帶來調整的代價。

 

設基金買庫存樓

 

  任澤平建議,由國家組建一個「大基金」,以折扣價收購內房開發商庫存的樓。他還提到所謂的「二次房改」,要租、購並舉。他指出,今時很多面臨困難的內房企,持有大量閒置房屋,如果用來做租賃房,便可以盤活資產,但若重新搞租賃房,還要重新買地,這便會重複建設,做雙重工夫,加重庫存,反而費時失事。

 

  任澤平表示,之前更多的是民營房企爆雷,現在連萬科(02202)、遠洋(03377)、金地(滬:600383)等混合所有制的內房,市場也有一些憂慮,但他指中國城鎮化還有些空間,加上需求改善,相信房地產市場仍有一定的發展空間,只要恢復內房市場的信心及買樓的需求便可。

 

  他解釋,今時內地樓市形成了惡性循環:民眾擔心民房企爆雷,不敢買新房,新房賣不出去,開發商便沒有現金流回籠,才進一步惡化房屋銷售。房企的資金來源無非兩個,一個是房屋銷售,另一個是銀行貸款。沒有銷售,銀行貸款也很難,遂形成困局。因此,任澤平認為,要通過提振市場信心,促進房企併購重組等措施,讓房地產平穩著陸,房地產才得以健康發展。

 

有形的手要出手

 

  任澤平提出由國家組建一個「大基金」的建議有其可行性。如果由阿爺以七折、半價,甚至更低的折扣價收購或接手面臨爛尾的樓盤,不但可保交樓,而地盤又可繼續開工,還保工人飯碗。同時,租賃房乃「公營房屋」也不失為住房的德政。

 

  其實,任澤平的建議並不新鮮,阿爺以前已有先例可援。阿爺曾把國有銀行、國企等呆壞帳資產剝離、裁減冗員,讓它們可以輕裝上市,度過難關。當然,這已比過去國企要孭住「保工人飯碗」的包袱又好得多了。

 

  美國房地產也曾出現類似危機。2008年金融海嘯次按危機,便是由美國政府承受了房利美(Fannie Mae,美:FNMA)和房地美(Freddie Mac,美:FMCC)的債務,好讓它們度過難關。

 

  任澤平建議的「大基金」,也可由政府發行特別國債去處理內房債務,都不失為拆解樓市低迷這個經濟炸彈的好辦法。
 
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最貴的經濟學家

 

  任澤平是中國經濟學家,也是中國民營經濟研究會副會長。

 

  2007年獲經濟學博士學位的任澤平,同年任國信證券宏觀分析師。兩年後,他進入國務院發展研究中心,出任宏觀部研究室副主任;其後歷任國泰君安、方正證券、東吳證券、中原銀行等金融機構的經濟學家。

 

  任澤平任恒大集團首席經濟學家兼恒大經濟研究院院長期間,年薪高達1500萬元人民幣最為矚目,也有「最貴的經濟學家」之稱。

 

  (投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
 

 

 

 

 

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