【內房困局】內房擬再發全額擔保票據，惟債務問題仍堪憂股價乏力

　　龍湖(00960)、碧桂園(02007)及旭輝(00884)等多家房企據報擬再發行由中債信用增進公司全額擔保票據，一度令內房股今日全線造好，惟旭輝近期債務告急，再引起市場憂慮其他內房尤其民企內房的流動性問題，另在內地此前密集出台穩樓市政策下樓市未見復甦，而中共二十大對「房住不炒」政策亦無轉向，內房股升幅其後大為收窄，部分半日更倒跌收市。
　
*龍湖碧桂園擬再發行中債擔保票據，旭輝發行金額不超過10億*
　
　　據《彭博》引述龍湖與碧桂園投資者電話會議表示，兩家開發商計劃再度發行由中債信用增進公司全額擔保的境內票據。龍湖曾於8月發行一筆15億元人民幣的中期票據，集團又表示，公司已為3億美元4月份到期債券備好充足資金，計劃今年贖回，並計劃今年下半年開始償還2023年到期部分債務，如銀團貸款。碧桂園於9月亦曾發行第一期獲全額擔保15億元中期票據，公司代表提到，計劃11月再度發行由中債信用增進全額擔保的境內票據。
　　另有內媒報道，旭輝亦有意再次發行由中債信用增進公司作全額擔保的債券，金額不超過10億元。新城控股(滬:601155)則計劃發行15億元人民幣全額擔保債券。
　
*寧波放寬落戶條件，青島向特定群體推「手拉手」特價房*
　
　　另方面，內地多個城市相繼放開落戶政策，繼濟南、昆明、大連、鄭州後，寧波市政府官網近日公布《寧波市區戶口遷移實施細則》，進一步放寬市區落戶條件。居住(就業)落戶方面，新政策作了三方面調整，即實行「70年產權房即可落戶」，取消原先繳納社保的要求，租賃落戶從城鎮地區同一街道(鎮)的成套住宅連續租住登記和社保繳納均滿2年放寬至均滿1年。
　　此外，一份青島市住建局文件近日在網上流傳，文件顯示，該局指導房地產業協會在全市範圍內組織開展了金秋購房節系列活動，其中針對醫護工作者、教師、大型企業人才等群體組織開展「手拉手」特價房專題活動，由優質房企推出部分特價房，滿足不同群體的購房需求。青島市住建局相關人士對內媒《財聯社》表示，上述文件屬實，活動預計於10月底結束。
　　不過，此前內地密集出台穩樓市政策亦未能明顯刺激銷售復甦，國慶假期間20重點城市新建商品住宅成交面積較去年假期下降38%。匯豐銀行分析師Michelle Kwok等發表報告指，中國住房市場將經歷「L形」復甦，這僅有利於最優質的國有企業、以及數量有限的能夠堅持下去的私營企業。
　
*摩通:銷售呆滯旭輝違約，料內房表現續遜於大市*
　
　　摩通發表報告指，過去一周內房股以及物管股股價均疲弱，由於旭輝債務違約消息，缺乏有意義的政策支持，行業銷售仍然呆滯。除非銷售顯著復甦，否則板塊持續遜於大市。短期而言，料內地政策方向不會改變，雖然政府或逐步因城放寬政策，但似乎不會進取地全面放寬政策。雖然旭輝信託貸款違約後，可換股債正式違約，未必會令市場震驚，但卻引起市場憂慮其他內房流動性問題。摩通偏好國企內房股，包括中海外(00688)及華潤置地(01109)，均予「增持」評級，分別予目標價26及40元，而非國企內房或持續受壓，對碧桂園、旭輝、合景泰富(01813)及龍光(03380)等看法謹慎。
　　富瑞則指，中國結婚率從2013年高位回落，且年均跌幅達雙位數，令新家庭建立速度大減，繼而影響樓市需求。人口增長或已見頂的前提下，中國已經建設足夠樓房，未來需要大幅減少建設新住宅，否則可能遇上日本式樓市回調。預期內地樓市會維持長時間無增長，內房股將面對進一步回調壓力。
　
*匯證指旭輝違約或致私營內房失認受性，穆迪下調旭輝評級*
　
　　另就旭輝近期債務告急，匯證發表報告指，旭輝未能就所發行2025年到期年息6.95%可轉換債券如期支付票息，構成違約事件，其股價前景不確定，亦不太可能回升，而由於買家避免從存在明顯資金問題的發展商中購買房產，或致其合同銷售勢頭進一步放緩，另集團的最新發展或導致整體私營內房失去認受性。匯證將旭輝目標價由0.6元下調至0.4元，評級由「持有」降至「減持」。中金則指，近期未見到內地新樓供應或需求有顯著改善，而旭輝9月銷售疲軟可能會引發投資者對公司基本面和財務狀況的擔憂，並在中短期內對股價構成壓力，將其評級由「跑贏行業」下調至「中性」，目標價下調77%至0.66元。
　　評級機構穆迪則將旭輝長期企業家族評級由「B3」下調至「Ca」，優先無擔保債務評級亦由「Caa1」下調至「C」，展望仍為負面。穆迪表示，評級下調及展望負面反映旭輝的流動性和違約風險高企，以及該公司債權人的回收率前景走弱，受旭輝流動性壓力和經營業績壓力影響。旭輝不太可能籌集大量新資金來解決所有到期債務的償還問題，其中包括2023年底前約80億元人民幣的境內和境外可回售債券。
　　內房股今日一度全線上升，其中碧桂園最多升8.51%至1.53元，惟其後升幅收窄，半日升不足1%；旭輝亦最多升8.33%至0.65元，半日卻倒跌逾3%。
 

　　
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉
《經濟通通訊社19日專訊》