Eng

26/09/2018 11:50

《樓宇百科-莊錦輝》H按封頂息升,為何轉按供款不升反減?

  《樓宇百科》港元資金成本上升,銀行近月將H按封頂利率由2﹒15%加至2﹒25%至
2﹒35%。很多業主質疑加息後轉按沒有著數,不過實情是每月供款竟然不升反減。
  
  道理很簡單,以現時平均按揭貸款額400萬元計算,按息由2﹒15%加到2﹒25%,
每月還款額多約200元。由於銀行會提供現金回贈,市場最高可達2﹒25%,即400萬元
貸款額有9萬元回贈,實際貸款額減至391萬元,以還款期25年計,每月還款額便減少
150元。
  
  有業主或有疑問:雖然有9萬元現金回贈,但利息仍然是上升了?要理解這9萬元現金回贈
能夠覆蓋按息全期上升0﹒1%影響有餘;如果往後經濟轉差,香港銀行又再減息,再轉按兼再
賺現金回贈,是理想的理財方案。
 
  業主若果有套現需要,把按揭轉到物業估價最進取的銀行,便能套出最多現金,套現金額亦
可享受現金回贈。比如由貸款額400萬元加按至500萬元,現金回贈便由9萬元升至
11﹒25萬元。加按後獲得的100萬元,若未有任何投資計劃,可放在按揭掛勾存款戶口對
沖供樓利息,但就賺取額外回贈2﹒25萬元。
  
  若果投資回報較高的產品,例如現時5年期美元儲蓄壽險有4厘利息,1年期定期存款亦接
近3厘,因供樓利息開支只是2﹒25%,100萬加按貸款做美元儲蓄產生了數萬元「正現金
流」。進取型投資者則可選擇公用股或房託,賺取超過4厘股息,但須留意有資產價格風險。
 
  車位也是一項投資好選擇,收租普遍仍有3厘以上。有業主疑問100萬元可否買到車位?
個別新界屋苑車位僅幾十萬元,不過筆者相信幾年後車位價格最終是100萬元起跳,無論是哪
一區。
 
  轉按最大缺點是需要業主重新提供入息證明,不少「嫌麻煩」而卻步。其實他們可以考慮轉
按到出糧戶口銀行,由於銀行本身已持有業主入息紀錄,除自己公司信及原本按揭的貸款單外,
不需要其他入息文件。轉按到出糧戶口銀行另一好處是一出糧便可享受按揭掛勾存款戶口高息。
如果原按銀行已是出糧銀行,也可轉按到其他銀行賺回贈,未來再轉回出糧銀行再賺回贈和迎新
優惠,如永遠留在原銀行不能再取迎新優惠和回贈。
 
  轉按須到律師樓辦理手續,費用最便宜約5000元,相比數萬元現金回贈實微不足道。此
外,如果3年前買樓借八成至九成按揭業主,趁現時樓價仍處高位,轉按至6成並退出按保,取
回15%保費,金額通常過萬元;若果按揭成數降至五成,更可合法出租物業。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》

etnet財經‧生活App   財智‧健康‧品味生活     【立即下載】  iOS版 / Android版
More
  • 道瓊斯工業平均指數
    跌 26,788.10
    -39.54 (-0.147%)
  • 標準普爾500指數
    跌 2,995.99
    -10.73 (-0.357%)
  • 納斯達克綜合指數
    跌 8,104.30
    -58.69 (-0.719%)
精選預託證券 More
00005 滙豐控股
按盤價(HKD)︰升61.496
較港股︰+0.16%
00700 騰訊控股
按盤價(HKD)︰跌323.792
較港股︰-1.16%
00939 建設銀行
按盤價(HKD)︰升6.270
較港股︰-0.48%
01299 友邦保險
按盤價(HKD)︰跌75.443
較港股︰+0.26%
精選中資美股 More
BABA 阿里巴巴
按盤價(USD)︰跌169.890
變動率︰-2.092%
BIDU 百度
按盤價(USD)︰跌103.630
變動率︰-0.700%
JD 京東
按盤價(USD)︰跌30.270
變動率︰-2.449%
WB 微博
按盤價(USD)︰跌48.680
變動率︰-0.876%
精選美股 More
AAPL 蘋果
按盤價(USD)︰跌239.960
變動率︰-0.229%
AMZN 亞馬遜
按盤價(USD)︰跌1,765.730
變動率︰-1.116%
FB 臉書
按盤價(USD)︰跌182.340
變動率︰-3.910%
GOOG 谷歌
按盤價(USD)︰跌1,242.800
變動率︰-0.269%
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美股之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 22/10/2019 17:39 EDT
港股之報價延遲最少15分鐘,更新時間為:22/10/2019 17:59
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 22/10/2019 17:39 EDT
顯示更多
緊貼市況
  • 08441 國際永勝集團
  • 0.570
  • 00175 吉利汽車
  • 14.280
  • 01810 小米集團-W
  • 8.850
  • 03690 美團點評-W
  • 90.550
  • 02331 李寧
  • 25.950
  • 00331 豐盛服務集團
  • 3.570
  • 目標︰$3.67
  • 00302 中手游
  • --
  • 目標︰--
  • 01299 友邦保險
  • 75.250
  • 目標︰--
  • 02226 老恒和釀造
  • 4.630
  • 目標︰$4.76
  • 01475 日清食品
  • 7.210
  • 目標︰$7.80
  • 00700 騰訊控股
  • 327.600
  • 00005 滙豐控股
  • 61.400
  • 01810 小米集團-W
  • 8.850
  • 00388 香港交易所
  • 242.200
  • 00941 中國移動
  • 65.650
  • 01108 洛陽玻璃股份
  • 2.610
  • 目標︰$2.85
  • 01876 百威亞太
  • 31.450
  • 目標︰$33.00
  • 00382 中滙集團
  • 4.120
  • 目標︰$5.00
  • 00998 中信銀行
  • 4.560
  • 目標︰$6.00
  • 02628 中國人壽
  • 19.680
  • 目標︰$35.00
品味生活
備註: 本地指數之報價為即時更新,資料更新時間為 22/10/2019 17:59
中國指數之報價為即時更新,資料更新時間為 22/10/2019 15:59
期指之報價為即時更新,資料更新時間為 23/10/2019 03:00
緊貼市況之報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 22/10/2019 16:40
港股即時基本市場行情由香港交易所提供; 香港交易所指定免費發放即時基本市場行情的網站
人氣文章
財經新聞
評論
專題
  • 生活副刊
  • DIVA
  • 健康好人生
產品簡介

【etnet Bonus賞你】好好社企 中秋精選月餅禮盒

【etnet Bonus賞你】領展TKO Gateway便攜式香薰機

【etnet Bonus賞你】荃灣千色匯及元朗千色匯 x 韓國紙雕插畫藝術家Soo Min Kim 消暑手搖沙冰杯+簡約家用收納箱