【深圳樓瘋】深圳萬人搶新樓背後:再嚴的調控也不敵資金的選擇

02/12/2020

  與香港一河之隔的深圳,高樓價問題似乎和香港一樣嚴重,對普通打工仔而言,「上車」也是不能企及的夢想。根據中國指數研究院數據,11月深圳樓價每平方米平均達到5.4萬元(人民幣.下同),地產行業媒體的數據則顯示,部分熱門地段的樓價可與香港媲美,例如深圳後海樓價每平方米均價超過14萬元,香蜜湖超過12萬元,意味著當地一間三室兩廳的100平方米單位,叫價超過千萬元。有不少人承擔不起深圳的高樓價,選擇在周邊城市買樓,每日坐長途車到深圳上班,有網民惡搞深圳的城市口號,笑稱「來了(深圳)就是惠州人」。


  深圳政府年中出台了史上最嚴的「715新政」,樓市成交有所轉淡,但是樓價始終不鬆口,最近華潤置地(01109)新盤出現萬人搶樓的盛況,引發官媒批評,如同是對深圳當局最響亮的一記耳光。高樓價不能完全由調控手段解決,因為經驗告訴中國人,磚頭如今仍然是最好的投資標的。

 潤璽一

華潤置地深圳新盤潤璽共有近萬人入圍參與搖號買樓,有人稱轉手即賺500萬人幣。(互聯網圖片)

 

新盤轉手即賺百萬 找人代持都要買樓

 

  由華潤置地推出、打著「剛需房」旗號的南山新樓盤華潤城潤璽一期成為網紅樓盤,推出的單位數目共1171套,誠意登記申請者達到15036批,入圍客戶共計9690批,號稱「萬人搶樓」,成交均價每平方米約13.2萬元,總價區間1184萬至2984萬元。有網民慨嘆,索價八位數字的房子,算得上哪門子的剛需呢?


  天價樓盤不乏問津,原因是八位數字的開盤價竟已是超低價。該樓盤周邊的二手樓,如深圳灣1號、南山灣公館等,二手樓每平方米掛牌均價已達到18萬元甚至更高,有內媒引述買樓人士指,樓盤經過3年禁售期後,轉手可賺500萬元,如果以該樓盤最大面積單位(200平方米)計算,總價倒掛差至少達到960萬元,而正正是超高的套利空間,才令剛需房成為眾人爭奪的香餑餑。


  為了爭取投資機會,有人就算資本不夠也要凑,多人夾份眾籌買樓,套現後賺錢齊齊分;亦有人有錢但沒有買樓資格,四處尋找擁有深圳戶籍的無樓親友,希望對方幫自己代持單位,甘願冒險也要分一杯羹。


  《新華社》發表評論文章稱,買房牟利的怪象顯然與「房住不炒」理念背道而馳,更建議可設立房地產稅制度抑制投資投機行為。官媒放風外界一片驚詫,甚至市傳深圳將於明年起試點開徵房地產稅,但很快傳聞便遭當局否認。

 

瑧山海家園

深圳當局出手監管,萬科新盤瑧山海家園決定憑社保年限排名取得搖號買房資格。(互聯網圖片)



一手受壓二手照舊 調控反提供套戥空間


  深圳市住建局局長張學凡表示,政府主管部門高度重視代持炒樓等情況,正在調查處理,一旦發現存在違規行為,將依法依規嚴肅處理。潤璽一期亦在監管發聲後急速撲火,公開一份「房住不炒」倡議書,而快將進行客戶認購階段的萬科(02202)(深:000002)新盤瑧山海家園則成為監管開刀的對象。萬科宣布,根據深圳市政府最新指示,會交由政府核查客戶的社保年限信息,並按社保年限排名揀選入圍客戶參與搖號選房。

 

  但新措施對壓抑新盤銷情能起多大作用,尚要打個問號,因為其未能精準打擊代持者,這些代持者大都是深圳本地人或者是買不起樓的來深工作人士,他們能提供多年的社保流水,社保設限對他們不起作用。


  深圳政府為遏樓市炒風,於今年7月出台了史上最嚴的「715新政」,令即使持深圳戶口的投資客也要交夠3年社保才可買樓,但實施後仍無力讓二手樓價降溫,反而催化了萬人搶樓的怪象。據內媒解讀,深圳對新樓進行限價,使新盤與周邊二手房產生了巨大價差,盡管「715新政」大幅提高深圳戶籍人士買樓門檻,但二手樓價格更多是在市場交易中形成,政策影響相對更小。

 

深圳圖

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對內媒表示,深圳是全國少有的出現「搶房」的城市,他認為過於生硬的限價限供只是短期有效,通過增加土地供應則更利於建立樓價管控長效機制。(Shutterstock圖片)



熱錢無處花 樓價永遠漲

  與其花盡心力壓抑樓價,當局更需要思考的是,如何讓這些熱錢流入實業,而不是繼續「炒房興邦」。A股賺錢能力低,基金容易踩雷,P2P更是變成了龐氏騙局,而做生意不但要交重稅和各種費用,還要面臨租金壓力和監管風險,更是吃力不討好,所以相比起其他投資目標,房價永遠漲則成了群眾的共識。


  同時,深圳樓價高企也和其戰略定位密不可分。深圳作為一線城市,GDP排名全國第三,騰訊、華為、華潤、招商局、比亞迪等大型企業總部都坐落於此,就業和創業的機會更多,加上社會風氣開放、物質生活豐富,且是粵港澳大灣區的引擎城市之一,定位為「創意之都」,自然吸引周邊以至於全國年輕人到深圳工作,甚至落戶;相較之下,二三線城市不夠發達,難以取得戰略資源,招商引資能力低,而且政府管治水平亦有差異,城市對勞工的吸引力被體現在樓價上。


  另外,深圳優秀高校資源不足,學子競爭激烈,使得學區房價格一騎絕塵,也是深圳部分樓盤價格極為高企的原因。

 

撰文:經濟通記者楊英傑

 

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