馬到功成(二): 樓市波幅收窄 全年料下調一成

　　年近歲晚，本港樓市繼續冰火二重天，新盤見承接但二手則交投清淡。蛇年樓價展現「虎頭蛇尾」之勢，踏入馬年美國本月展開退市步伐，物業市場又會有怎樣的一番光景? 本欄今日將探討馬年樓市前景。 

美國本月展開退市步伐，踏入馬年物業市場又會有怎樣的一番光景? (資料圖片) 

去年樓宇買賣合約總值4563億 按年跌三成

　　「雙辣招」效應在蛇年漸漸浮現，上半年樓市仍處上升態勢時市場似忽略這嚴重性，不過隨著退市預期於年中升溫，在其影響下，2013年物業交投由年初的熾熱急速轉冷。

　　土地註冊處發表的2013年統計數字顯示，去年全年送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共70503份，較2012年下跌39%，與2011年比較，亦下跌35.2%。去年樓宇買賣合約總值4562.8億元，較2012年下跌30.2%，與2011年比較，亦下跌22.4%。

住宅樓價續回落 惟租金續升

　　差餉物業估價署早前發表報告顯示，本港樓價在8月份創新高後，連續三個月回落，去年11月指數報245點，按月回落0.1%。不過指數顯示，去年首11個月樓價仍累積升7%，反映按年計樓價仍處高水平。

　　另外，報告顯示，去年11月大中小型單位的樓價均回落，實用面積少於430呎的上車盤，樓價輕微回落不足0.1%，是三個月以來首次下跌。面積介乎430至約1000呎的單位，則跌0.1%至0.4%。至於面積逾1000呎的單位，樓價跌0.7%。

　　從數據可見，樓市以及有見頂回落跡象，然而，這個勢頭卻未在租務市場顯現。報告顯示，住宅租金指數連升第八個月創新高，去年11月報157.5點，按月升0.3%。去年首11個月租金累升4%。至於商舖租金則回落0.3%，寫字樓租金則回升0.5%。

代理: 樓價連續40周反覆 暫未確認新一輪調整

　　反映本港二手樓價的中原城市指數(CCL)上周五(10日)新報118.96點，按周輕微下降0.09%，沒跌穿雙倍印花稅(DSD)實施後的118.51點低位及支持位。中原城市領先指數CCLMass按周輕微下降0.08%，報118.10點，亦處於DSD後的117.60點低位及支持位以上。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CCL在DSD後已連續40周在120點上下反覆徘徊，但暫時未確認樓價新一輪的向下調整。

　　去年12月新盤大舉推售，對二手樓價的影響仍有待本月底公布的CCL陸續反映。多個中小型私人住宅新盤接連推售，一手樓氣氛熱烈，搶走大量購買力，而二手樓市偏淡。上周公布的指數，正初步反映去年12月19日美國聯儲局宣布縮減買債規模當周市況。

　　四個分區樓價指數方面，新界東及新界西均出現連跌，其中新界西連跌三周共下滑2.78%，按周跌0.83%，報99.10點創34周新低；新界東連跌二周共跌0.98%，按周跌
0.36%，報119.12點創八周新低。九龍指數報119.77，按周跌1.07%；港島則報126.31點為六周新高，按周升1.69%。值得注意的是，四區樓價指數仍未低於2013年的低位。

施永青: 一手樓價下調兩成 二手市場續凍結

　　對於馬年樓市，價格繼續調整是市場共識，問題只在於幅度。中原集團創辦人施永青表示，美國宣布減少買債，並非正式退市，只是以減少買債減慢「放水」速度。他認為，資金流出發展中國家已於去年開始，但對香港資金造成影響不大。他相信，美國會維持寬鬆貨幣政策，2015年前仍會保持利息低水平，美國退市步伐會按照美國經濟復甦數據而作出調整。

　　他預期，香港2014年按揭利率會維持在兩至三厘水平，預期香港利息暫時沒有上升趨勢，市民供樓負擔不受影響。他相信，港元與美元掛勾，美國維持低利息水平，香港利率亦會維持不變。

　　他續指，本年樓價有下跌趨勢，受辣招影響，買家難以入市，而辣招亦不可能因時間而消化，在需求不足情況下，以及小業主傾向繼續持有手上物業，大發展商去年銷售未能達標。他認為，本港一手樓價格2014年將有15%至20%下調，因大發展商訂價需貼近二手樓市，並減價以抵銷印花稅。

　　他又指，相信今年一手樓價將繼續低於二手樓價，二手市場維持凍結。他預期，上半年將會是發展商推盤的高峰期，一手樓供應將有所提升。他認為，樓價下跌速度不會過急，因香港經濟保持增長，失業率處於低水平，加上預期低息環境持續，樓價將不可能出現大跌四至五成的情況，市場亦不會出現恐慌性拋售。

樓市不存在泡沫 細價樓跌一成

　　施永青表示，香港現時樓市供應仍然不足，不存在樓市泡沫問題，主要因為現時香港樓宇空置率僅達4%，不存在過度興建問題。而本港銀行亦沒有過度借貸情況出現，六成業主均能完成供樓。他認為，本港樓價亦沒有過高情況。

　　他認為，政府推出「辣招」打擊樓市，是推卸責任至業主身上的做法，屬於政治不正確。他建議，政府可推出政策直接協助首次置業的港人上樓。他預期，本年「細價樓」價格將有5%至10%的下調，而豪宅方面，價格將有15%至20%的下調。

　　他認為，現時樓價被政府政策貶低，不能夠反映經濟增長及寬鬆貨幣政策。他續指，現時樓市適合換樓人士及首次置業人士入市。風險方面，施氏指美國退市令利息有上調風險，加上本港政治爭拗增加，政治因素亦會影響樓市發展。

美聯: 中小型二手樓上半年跌5%至10%

　　美聯集團(01200)早前發表明年樓市展望，集團首席分析師劉嘉輝表示，雖然美國聯儲局於明年1月起削減買債規模100億美元，相信退市機制雖啟動，但美國的加息步伐不會太快，估計本港息口走勢未必會跟隨美國。不過，如果本港銀行體系資金流動性跌穿1000多億港元，會令到本港息口有壓力。

　　另外，他認為，現時美元走強，相信本港樓價按過去經驗，會和美元走勢背馳，預期明年上半年發展商加快推售一手樓，以及保持提供優惠，相信上半年中小型二手樓價將會下5%至10%。

　　他又預計，未來兩三年隨著息口上升，樓價會顯著回落，將會有兩成至三成下跌空間。他又認為，政府不會為現時樓市穩定措施加辣，因為本港樓市已經失去上升動力，亦見不到政府有撤招可能。
  

港島區樓價料先跌後升

　　港島區方面，美聯物業港島區董事楊永健表示，雖然美國聯儲局縮減買債規模，但相信加息效應不會於短時間內出現，相信於今年首季發展商會保持減價去吸引客戶，首季的樓價會跌15%，但相信由於港島區新樓供應少，到下半年樓價會回升，料全年港島區樓價跌幅5%-10%。

　　他又預計，明年港島區二手住宅交投量會回升，他認為今年交投量只有7962宗，屬於低水平，積聚了購買力，明年交投量回升15%-20%。預計西港島線通車後，亦會帶動該區的交投量上升。

　　他又特別看好豪宅的成交量和樓價，但升幅難以估計，主要因為2003年推出投資移民計劃後，至2010年間有1.5萬個申請，相信該批的投資移民逐步取得身份證後，會令到買樓的入場門檻和香港人看齊，部分投資移民亦會換樓，看好他們的購買力。

長實趙國雄: 今年樓價波幅10%內

　　對樓市觀察最深入的，毫無疑問是發展商，長實(00001)執行董事趙國雄早前於新盤記者會表示，美國有退市時間表是好消息，因為低息環境會持續一段時間，能夠吸予市場有大信心，預期今年本港利率會維持在低水平。他又認為，本港經濟穩定，今年內隱憂不大，看不到有因素會令樓價下跌，預期樓價不會像過往般升勢強勁，相信樓價波幅會在10%以內。

　　他又指，過去兩個月的樓市十分興旺，希望今年集團可做得更好，之後會視乎市況推出不同優惠。近日新盤不斷以回贈稅項等優惠「劈價」作招徠，他強調，並不是因為市場壓力而減價，認為現時是推盤好時機，又指新盤減價與美國退市的關係不大。

巴克萊: 退市令利率轉變影響大 地產行業前景保守

　　巴克萊資本發表報告指，傳統觀念認為美國啟動退市，只會影響按揭利率，本港樓市只受按揭利率波動影響，而長期利率變化將對本港樓市影響不大，該行認為這想法十分危險，因為本港樓市的流動性及利率，曾受惠於美國量化寬鬆貨幣政策(QE)，而當退市時，流動性及利率走勢轉變一定對樓市有影響。

　　流動性方面，巴克萊指出，自08年至今，本港樓價已升1.11倍，按揭貸款總額亦上升
50.6%至9040億元；另外，本港總貸款額於過去5年亦上升93%，至6.46萬億元。巴克萊認為，過往的增長已令本港的貸款量及樓價見頂。

　　至於利率方面，巴克萊指，過去受惠於低息環境令租金升幅受限，因此物業增值成為樓價上升及地產業增長的主要動力。不過，隨著美國啟動退市，美國10年期國債息率回升至約3%，所以該行認為利率上升，租收益率受壓空間有限，不過過去租金已有一定升幅，所以未來租金增長每年只有5%，質疑投資者會否滿意。

　　巴克萊認為，過去10年，地產股平均每年帳面值升13%，但當美國退市，對地產股及物業市場都會構成影響，相信地產股估值將會面臨調整，對行業整體前景保守，行業中只建議增持長實及恆隆(00101)。

大和對本港樓市看法正面不變

　　其他券商對馬年樓市看法則較樂觀。大和總研發表研究報告，對本港樓市看法正面不變，認為本港地產股今年有足夠支援，令估值改善。該行認為，住宅需求會較市場預期強，報告提及恆地(00012)「迎海.星灣」收票創新高，反映買家入市意欲改善，相信只要投資需求回升，用家入市步伐會加快。大和又認為，一手市場的需求足夠支持一手樓銷量，又相信減價戰不太可能成為常態。

　　對於商業物業，大和指，中環今年的寫字樓需求不強，不過可見將來中環不會有大的供應，近期新股集資活動回升，相信會刺激寫字樓需求。零售樓面方面，該行指，新界區的商場有升級，相信趨勢會因為更利好的結構因素支持。

　　該行對本港物業市道看法正面，市場對該行業的比重低，於現時估值上已反映多項負面因素，物業市場樓價好過預期，會帶動現時折讓的股價回升，給予新地(00016)及恆地買入評級，主要受惠租務投資組合比例高，分別總收益率為14%/80%，目標價分別為96.95/44.65元。

法巴: 今年樓價只跌5%至10% 地產股估值仍吸引

　　法國巴黎銀行報告指，本港地產市場中住宅價格減幅遠超預期，所以預計今年住宅樓價只回落5%-10%，不過該行認為地產股的股值仍吸引。

　　法巴證券分析董事總經理李偉烈表示，由於發展商於豪宅盤訂出減價幅度超過預期，相信隨著今年上車盤數目增加，價格要回調5%-10%才可確保銷情。

　　李氏又認為，由於環球利率周期開始變化，相信政府不會再推出樓市調控措施，但亦相信今年內不會「減辣」，「辣招」應該會維持一段時間。

環球將進入加息周期 料政府不會再「加辣」

　　李氏指，地產股中較看好新地及新世界(00017)。當中由於新世界有多項目推出，相信會進一步提升市佔率；至於新地有五成利潤均來自租金收入，因此將會受惠租金上升，而新地資產淨值折讓達40%，估值十分吸引。

撰文: 採訪組 整理: 特寫組

【你點睇？】美、烏、歐多方在柏林會晤商討俄烏和談，你認為本輪磋商會否取得階段性成果？► 立即投票