22/05/2017 16:59

《基金觀點》施羅德:中國樓市限購為三四線城市帶來機遇

  《環富通基金頻道22日專訊》施羅德中國A股研究主管李文傑發表道,從上年的十一黃金
周新政開始,中國便開始了全方位房地產降溫的措施,先是國慶節期間幾十個城市不斷推出新政
,之後有中央經濟工作會議中定下的中國房地產未來主題:「房屋是用來住的,不是用來炒的」
。甚至今年的三月份,中國有近20個城市在短短19天內推出了限購政策。

*對短期房價影響不大*

  在進行比較時,一般我們會抽取一些大中城市的數據。數據顯示,與去年同期相比,三月份
中國的60個大中城市銷售下滑了18%。然而,根據國家統計局的數字,直至今年第一季度,
整個商品房的銷售額交去年同期增加了25%。
  造成數據兩極化的原因是因為不同級別城市的樓市買賣狀況有別。從去年第三季度開始,部
分一二線城市開始陸續實施一些限購、限賣、認房認貸等不同的措施以控制需求。但另一方面,
大部分的三、四線城市並沒有實施限購,而且過往這些城市庫存高企,在這種情況下,這些城市
的樓市依舊以「去庫存」的目標為主。
  短期來看,房地產降溫措施對短期房價影響並非特別大。整個房地產市場在重新興建新項目
和投資方面的增長趨勢依然上升,儘管推出一系列降溫政策,但要對發展商形成價格壓力似乎還
是言之過早。我們認為要再過一年左右,當降溫政策引導致發展商的存貨開始上升和現金流緊缺
時,發展商就可能會有降價壓力,到時候房價下跌所帶來的悲觀情緒將有可能對經濟和股市產生
消極的影響。就目前的情況來看,中國經濟第一季度出現強勁復甦,儘管短期中央政府對金融行
業實施管控風險的措施,但由於房地產和私營企業增加投資對經濟帶來支持,我們對中國經濟和
市場仍然持相對樂觀的態度。

*降溫政策是要緩解而不是逆轉*

  中國熱點城市的地產降溫政策升級後,三四線的地產銷售卻依舊高企。現時,當中國全國的
核心一、二線城市實行「全城限購限貸」之後,樓市需求勢必會外溢到其他城市,而這些非熱點
城市可能將會遇到成為新一輪樓市熱點的機會。然而,實行降溫政策會利好三四線去庫存,卻無
改一二線地產的周期性上升。降溫政策說到底是要緩解而不是逆轉的方法,核心城市增加調控將
會利好三四線去庫存,因而這類城市基本的上升趨勢不改。
  另外,中國一線城市經歷多年經濟快速增長,房價物價已經處於頗高的水平,亦越來越多聽
到年輕人表示「逃離北上深」(北京、上海、深圳)的言論。然而,一線城市依然給予年輕人更
好的發展機會,但同時近年的二三線城市亦開始出現不錯的發展機會。隨著一線城市的生產要素
價格上升,產業轉移的現象亦愈來愈普遍,加上生活成本的壓力,很多年輕人也不一定僅僅把目
光放在「北上深」;以部分城市做例子,根據傳媒報道,武漢2015年就公布將大力發展半導
體產業,武漢新芯連同其他基金將投入240億美元生產存儲芯片,而湖北省也已制定了《湖北
省集成電路產業發展行動方案》,實施「2020年實現千億產業大跨越」行動計劃。類似這些
計劃都為中國不同的地區帶來新的發展機會,也同時有助於避免經濟資源過於集中在一線城市。
年輕人才和資本的流動,也不斷為過往的發展窪地帶來新的機遇。所以,投資者不應該把目光局
限於一線城市,只要能聚集人才和產業的地區就一定會有機遇。(ho)

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