《環富通基金頻道２２日專訊》施羅德中國Ａ股研究主管李文傑發表道，從上年的十一黃金
周新政開始，中國便開始了全方位房地產降溫的措施，先是國慶節期間幾十個城市不斷推出新政
，之後有中央經濟工作會議中定下的中國房地產未來主題：「房屋是用來住的，不是用來炒的」
。甚至今年的三月份，中國有近２０個城市在短短１９天內推出了限購政策。
＊對短期房價影響不大＊
在進行比較時，一般我們會抽取一些大中城市的數據。數據顯示，與去年同期相比，三月份
中國的６０個大中城市銷售下滑了１８％。然而，根據國家統計局的數字，直至今年第一季度，
整個商品房的銷售額交去年同期增加了２５％。
造成數據兩極化的原因是因為不同級別城市的樓市買賣狀況有別。從去年第三季度開始，部
分一二線城市開始陸續實施一些限購、限賣、認房認貸等不同的措施以控制需求。但另一方面，
大部分的三、四線城市並沒有實施限購，而且過往這些城市庫存高企，在這種情況下，這些城市
的樓市依舊以「去庫存」的目標為主。
短期來看，房地產降溫措施對短期房價影響並非特別大。整個房地產市場在重新興建新項目
和投資方面的增長趨勢依然上升，儘管推出一系列降溫政策，但要對發展商形成價格壓力似乎還
是言之過早。我們認為要再過一年左右，當降溫政策引導致發展商的存貨開始上升和現金流緊缺
時，發展商就可能會有降價壓力，到時候房價下跌所帶來的悲觀情緒將有可能對經濟和股市產生
消極的影響。就目前的情況來看，中國經濟第一季度出現強勁復甦，儘管短期中央政府對金融行
業實施管控風險的措施，但由於房地產和私營企業增加投資對經濟帶來支持，我們對中國經濟和
市場仍然持相對樂觀的態度。
＊降溫政策是要緩解而不是逆轉＊
中國熱點城市的地產降溫政策升級後，三四線的地產銷售卻依舊高企。現時，當中國全國的
核心一、二線城市實行「全城限購限貸」之後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，而這些非熱點
城市可能將會遇到成為新一輪樓市熱點的機會。然而，實行降溫政策會利好三四線去庫存，卻無
改一二線地產的周期性上升。降溫政策說到底是要緩解而不是逆轉的方法，核心城市增加調控將
會利好三四線去庫存，因而這類城市基本的上升趨勢不改。
另外，中國一線城市經歷多年經濟快速增長，房價物價已經處於頗高的水平，亦越來越多聽
到年輕人表示「逃離北上深」（北京、上海、深圳）的言論。然而，一線城市依然給予年輕人更
好的發展機會，但同時近年的二三線城市亦開始出現不錯的發展機會。隨著一線城市的生產要素
價格上升，產業轉移的現象亦愈來愈普遍，加上生活成本的壓力，很多年輕人也不一定僅僅把目
光放在「北上深」；以部分城市做例子，根據傳媒報道，武漢２０１５年就公布將大力發展半導
體產業，武漢新芯連同其他基金將投入２４０億美元生產存儲芯片，而湖北省也已制定了《湖北
省集成電路產業發展行動方案》，實施「２０２０年實現千億產業大跨越」行動計劃。類似這些
計劃都為中國不同的地區帶來新的發展機會，也同時有助於避免經濟資源過於集中在一線城市。
年輕人才和資本的流動，也不斷為過往的發展窪地帶來新的機遇。所以，投資者不應該把目光局
限於一線城市，只要能聚集人才和產業的地區就一定會有機遇。（ｈｏ）
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