我們在上一期的文章，曾談及我們對香港樓市的短期看法，即樓市短期會繼續調整，而調整幅度估計是８％－１３％左右。而參考過往的調整日數，如不計算２００３年由科網泡沫及ＳＡＲＳ對香港構成雙重打擊那個周期，則平均樓市由見頂到見底的日數為相隔２４５天，由於本次調整於２０１９年６月２８日發生，換言之，以平均日數計算，即將於２０２０年２月２８日左右見底。當然，這只是按數據推算，實質發展仍取決於多方面的因素。
＊樓市本浪調整或於下年初見底，中期而言樓市仍處上升趨勢＊
短期看法是如此，那中期看法又如何呢？根據我們的推算，香港樓市於未來數年整體仍然是處於供不應求的狀態，所以我們相信香港樓市整體仍然會維持上升趨勢。我們估計在２０１９－２０２２年這四年間，平均每年的私人住宅落成量約為１８９００個，這數字相比起過往十六年（２００３－２０１８年）平均每年私人住宅落成量１４６００個，確是大幅上升，然而，相比起我們推算的每年新增需求量，這個供應量仍然不足以完全滿足－根據我們的推算，於２０１９－２０２２年，平均每年對私人住宅需求量為２０１５１個，在這情況下，預料本港樓市於未來數年仍處於供不應求的狀態，令樓市整體仍維持上升。
但同時，雖然我們預計樓市整體會維持上升趨勢，但我們預計其（ｉ）升勢將會較以往有所放緩，同時波動也會有所增加。原因是甚麼呢？
＊私人住宅短缺數量有所改善，樓市升勢料放緩＊
就（ｉ）升勢放緩，主要是因為雖然香港樓市整體仍然處於供不應求，但由於供不應求的情況相較以往已大幅改善，故此相信樓市升勢將放緩。根據我們的模型去作出推算，在２００３－２０１８年這十六年間，平均每年的私人住宅短缺數量為６５８１個，而在２０１９－２０２２年，平均每年的短缺數量只為平均每年１１９３個，由於供不應求情況大幅改善，故預料樓市升勢將有所放緩。
＊樓市波動程度料增加＊
就樓市波動將會增加，則是和樓市需求的構成有關。在我們的角度，樓市的需求可以分為兩個組成部份，第一部分是由新增家庭住戶帶來的自住需求（即所謂剛性需求）；第二部分，則是由置業階梯向上流動需求所構成，即是由非私人住宅換樓至私人住宅的需求，這部分的需求由於可以延後消費，所以剛性較低。而根據我們的模型，在２００７至２０１７年這十一年，除了２０１４年外，其餘十年的新增供應連新增的剛性需求都滿足不了，買家的議價能力弱，樓市自然由賣家主導，單向上升；然而，在２０１９－２０２２年，平均每年新增的私人住宅供應量將會大於每年新增的剛性需求，須依靠置業階梯向上流動需求去消化多出來的供應，這將導致買家的議價能力有所增強，令市場波動或會有所增加。
而在這種環境下，我們覺得有哪類型的物業相對具防守性，且具有投資潛力呢？這個我們留待下回分解了。《晉裕環球資產管理投資研究部投資分析師 黃子燊》
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